Typy vlastnictví nemovitosti: jaké existují a proč jsou důležité

Když kupujete byt nebo třeba chalupu, měl by vás, mimo jiné, zajímat také typ vlastnictví. Nemovitost totiž může patřit nejen fyzické osobě, ale třeba také manželům, firmě nebo družstvu. A podle toho máte, coby vlastník nemovitosti, určité výhody i nevýhody (u některých typů vlastnictví převažují hlavně ty nevýhody), které se vyplatí znát předem. 

Osobní vlastnictví

Výhody osobního vlastnictví nemovitosti

Pokud si vyhlédnete nemovitost v osobním – nebo také přímém či výučném – vlastnictví, znamená to, že nemovitost kupujete od jednoho jediného majitele nebo firmy. V České republice jde o nejrozšířenější formu vlastnictví, kterou snadno dohledáte v katastru nemovitostí.

Výhodou je fakt, že vlastník může se svou nemovitostí nakládat, jak se mu zachce. Rozhodne-li se nemovitost prodat, zastavit nebo jí ručit pro získání hypotéky, nepotřebuje souhlas od nikoho dalšího. Nevýhodou může být situace, kdy není sepsaná závěť nebo třeba darovací smlouva. Nemovitost se pak stává předmětem, někdy zdlouhavého, dědického řízení.

Na přímé vlastnictví se zpravidla vždy váže členství v SVJ

Ačkoliv si přímý majitel může se svou nemovitostí nakládat dle libosti, přesto existují jisté povinnosti, které se na osobní vlastnictví nemovitosti vážou. Je-li nemovitost součástí bytového domu, musí majitel respektovat dohodnutý domovní řád.

Zároveň se automaticky po přepisu na KN stáváte členem společenství vlastníků jednotek (SVJ). Podle OZ vzniká povinnost založit společenství vlastníků, je-li v domě alespoň 5 bytových jednotek, z nichž min. tři vlastní tři různé osoby. Pakliže by tedy celý dům vlastnil jeden majitel a byty jen pronajímal, povinnost založit SVJ logicky nevzniká.

Každý člen SVJ má povinnost pravidelně přispívat na účet (např. fond oprav). S členstvím v SVJ se pojí ještě další aktivity. Měli byste být přítomni na shromážděních, kde členové hlasují například o rozpočtu, službách a způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky nebo o opravách a údržbách společných částech domu.

Družstevní vlastnictví

Našli jste vysněný byt, ale je v družstevním vlastnictví? Pak si de facto kupujete nikoliv byt, ale vlastnické právo movité nehmotné věci; tedy podíl v družstvu. Právě družstvo je reálně majitelem celé budovy a jen družstvo může rozhodnout o případném převodu do osobního vlastnictví. Družstvo mu vyhovět může, ale i nemusí. Pokud ano, převod do OV může trvat až rok a pojí se s ním poplatek za převod. Jeho výši určuje velikost jednotky a stanovy bytového družstva.

Vyplatí se tedy vůbec kupovat byt v družstevním vlastnictví? To je otázka za milion. K této formě vlastnictví nemovitosti se váže mnoho výhod, ale i nevýhod. V družstevním bytě budete vždy tak trochu více v nájmu než ve vlastním. Vaše pravomoci jsou limitované, ale ke změnám se můžete vyjadřovat na schůzi vlastníků.

Byt nemůžete jen tak zastavit, prodat ani pronajmout bez souhlasu družstva. Pokud tedy pořizujete investiční byt, mohlo by vám družstvo v pronájmu (dlouhodobém či přes Airbnb zabránit). Dále jste povinni hradit měsíční poplatky (nájemné). Na druhou stranu družstevní byty bývají levnější a proces převodu nemovitosti je jednodušší, protože odpadá zápis do katastru nemovitostí.

Podílové vlastnictví nemovitosti

Ani spolupodílnictví na nemovitosti není úplně svobodné. Spolupodílník nesmí s nemovitostí samovolně nakládat ani ručit bez souhlasu ostatních podílníků. V něčem se ale přeci jen liší. Vaše práva a povinnosti se odvíjí od výše vlastněného podílu. Nicméně ani tak se spolupodílnictví nejeví jako nejvýhodnější typ vlastnictví nemovitosti. V případě, že nejsou spolumajitelé ve shodě a nechtějí se dohodnout, můžete prožít pár bezesných nocí. Hlavně pak spolumajitelé s malým podílem mají velmi malou šanci na prosazení vlastních názorů.

Má tedy podílové vlastnictví nemovitosti vůbec nějaké výhody? Samozřejmě ano. Z hospodaření budovy nebo pozemku lze příjemně profitovat, i když jste menšinový spolumajitel. Otázkou pak zůstává, jak moc se vám takový profit vyplatí s ohledem na převažující nevýhody.

Společné jmění manželů

Když nemovitost vlastní sezdaní, je to vlastně podobné jako v případě podílového spoluvlastnictví. Tato forma vlastnictví nemovitosti může vzniknout jen mezi manžely, kteří mají stejná práva a povinnosti – přesně napůl. Nemůže se tedy stát, že by manžel či manželka nemovitost zastavila či prodala bez souhlasu druhé strany. V případě smrti (a není-li sepsána závěť, která mluví jinak), stává se 100% majitelem nemovitosti pozůstalý.

A nevýhody? Nutnost majetkového vyrovnání v případě rozvodu. Za nejschůdnější možnost lze považovat prodej nemovitosti. Další nepříjemností jsou pak dluhy jednoho z manželů, kdy exekutorský úřad může sáhnout na společné jmění manželů, tzn. zatíží nemovitost exekucí. Společné jmění manželů je jakýkoliv majetek, který nabyl do vlastnictví i jen jeden z manželů.