Jak na pronájem družstevního bytu

Co je družstevní byt

Družstevní byt je specifickým typem bydlení, který se výrazně liší od klasického vlastnictví nemovitosti. Na rozdíl od bytů v osobním vlastnictví družstevní byt nevlastníte vy, ale bytové družstvo, jehož jste členem. Co to znamená v praxi? Bytové družstvo je právnická osoba, která vlastní celý dům, případně více domů. Když si tedy pořizujete družstevní byt, nekupujete samotný byt, ale podíl v družstvu, který vám poskytuje nájemní právo k užívání konkrétního bytu. Tento podíl je nedílnou součástí vašeho členství v družstvu. Když tedy mluvíme o „pronájmu“ družstevního bytu, ve skutečnosti se jedná o převod práv a povinností spojených s užíváním bytu, nikoli o klasický prodej nemovitosti.

A teď důležité věci, které vám pomůžou tuto problematiku lépe pochopit:

• Nevlastníte byt, ale právo ho užívat. Nemáte tedy na byt vlastnický list jako u nemovitosti v osobním vlastnictví. Váš vztah k bytu je čistě nájemní.
• Jste členem družstva. Tento bod je klíčový, protože družstvo má své stanovy a pravidla, která musíte dodržovat. Vlastně vstupujete do komunity, která rozhoduje o fungování domu (či domů), ve kterém bydlíte. A to vám dává určitá práva i povinnosti.
• Převod práv je jednodušší než prodej nemovitosti. Když se rozhodnete „prodat“ svůj družstevní byt, nejedná se o klasický prodej bytu jako takového, ale o převod podílu v družstvu na nového člena. Tento proces obvykle nevyžaduje zápis do katastru nemovitostí, což je výrazně rychlejší a méně administrativně náročné než převod vlastnického bytu.
• Nájemní právo je dědičné. To znamená, že pokud jste členem družstva a dojde k úmrtí, nájemní právo k bytu se může dědit, a to podle pravidel, která jsou stanovena v občanském zákoníku i stanovách družstva. Družstvo má však obvykle právo potvrdit, zda dědic může pokračovat v členství.

Výhody družstevního bydlení:

1. Nižší pořizovací náklady: Družstevní byt bývá levnější, protože nekupujete vlastnické právo k nemovitosti, ale pouze podíl v družstvu a právo nájmu.
2. Snazší převod: Převod členského podílu je administrativně jednodušší než prodej bytu, protože neprobíhá přes katastr nemovitostí.
3. Správa a údržba: Družstvo zajišťuje správu a údržbu celého domu, což znamená, že o mnoho starostí je postaráno.

Nevýhody družstevního bydlení:

1. Omezené vlastnické právo: Jelikož nevlastníte byt, nemůžete s ním volně nakládat jako s osobním majetkem (např. použít ho jako zástavu pro hypotéku).
2. Závislost na družstvu: Musíte se řídit pravidly družstva, která mohou být striktnější než pravidla u vlastníků bytů. Kromě toho o mnoha zásadních otázkách (např. rekonstrukce, pronájem bytu) rozhoduje družstvo.
3. Podnájem je složitější: Aby bylo možné byt podnajímat, je třeba získat souhlas družstva. Družstvo může podnájem regulovat nebo ho dokonce zakázat.

Na podnájem bytu v družstevním vlastnictví potřebujete souhlas družstva. Získejte ho ideálně dříve, než seženete podnájemníka.

Pronájem vs. podnájem

Zde přichází první klíčový pojem: rozdíl mezi pronájmem a podnájmem družstevního bytu. Tento rozdíl je zásadní, protože ovlivňuje celý proces.

• Pronájem: Týká se majitele bytu, který jej pronajímá dalším osobám. V družstevním bytě je majitelem bytové družstvo, takže pronajímatel není běžně fyzická osoba.
• Podnájem: Vy jako nájemce družstevního bytu nemůžete být pronajímatelem. Pokud chcete byt poskytnout k užívání někomu dalšímu, jde o podnájem třetí osobě.

Právní podmínky podnájmu družstevního bytu

Takže teď, když víme, co je družstevní byt a jaký je rozdíl mezi pronájmem a podnájmem, můžeme se vrhnout na právní stránku věci. Podnájem družstevního bytu není tak jednoduchý jako pronájem bytu v osobním vlastnictví. Družstva mají často svoje pravidla a pokud je obejdete, může to mít nepříjemné následky – včetně výpovědi nájemní smlouvy. Co tedy udělat, abyste byli v souladu se zákonem?

Potřebujete souhlas družstva

Prvním a možná nejdůležitějším krokem je získat souhlas družstva s podnájmem. Podle občanského zákoníku (§ 2274) platí, že nájemce smí dát byt do podnájmu pouze se souhlasem pronajímatele – a v případě družstevního bytu je pronajímatelem právě družstvo. Pokud tento souhlas nemáte, vystavujete se riziku, že družstvo může nájemní smlouvu s vámi zrušit, což by znamenalo nejen konec podnájmu, ale i vašeho užívání bytu.

Musíte tedy nejdříve písemně požádat družstvo o souhlas s podnájmem. Družstvo má právo podmínky podnájmu upravit nebo dokonce podnájem zcela zamítnout. Může třeba požadovat, aby podnájemce splňoval určité podmínky (např. nebyl dlužníkem). Bez souhlasu družstva je podnájem neplatný. Co dělat, když družstvo podnájem zamítne? Můžete zkusit vyjednávat, případně změnit podmínky podnájmu, které by družstvo přijalo. Vždy je ale lepší vše řešit předem, abyste se vyhnuli komplikacím a dodatečným sporům.

Práva a povinnosti nájemce a podnájemce

Jakmile máte souhlas družstva, dalším krokem je sepsání podnájemní smlouvy na družstevní byt. I tady platí, že zákoník vám ukládá určité povinnosti. Jako nájemce družstevního bytu nesete odpovědnost za to, že podnájemce dodržuje veškerá pravidla spojená s užíváním bytu a členstvím v družstvu. Co to znamená v praxi?

Nájemce: Musí zajistit, že podnájemce bude dodržovat domovní řád a pravidla družstva.. Odpovídá za úhradu nájemného a dalších poplatků družstvu. I když podnájemce neplatí, je povinnost nájemce splácet družstvu nájemné a poplatky. Musí informovat družstvo o změnách týkajících se podnájemu.

Podnájemce: Má právo užívat byt, ale nemá členství v družstvu, což ho omezuje v některých právech (např. nemůže rozhodovat o bytových otázkách v rámci družstva). Je povinen dodržovat všechny podmínky sjednané v podnájemní smlouvě na družstevní byt.

Chcete byt před podnájmem zrekonstruovat? V mnoha případech potřebujete souhlas družstva také s rekonstrukcí.

Jak správně sestavit podnájemní smlouvu na družstevní byt

Náležitosti podnájemní smlouvy

Podnájemní smlouva musí být jasná, srozumitelná a hlavně kompletní. Pokud ji budete šidit nebo zapomenete na důležité detaily, hrozí, že se vám to vrátí. Co všechno by měla smlouva obsahovat? Zde je seznam těch nejdůležitějších bodů:

• Identifikace smluvních stran: Ujistěte se, že ve smlouvě jsou jasně uvedena jména, adresy a osobní údaje jak vás jako nájemce, tak i podnájemce.
• Popis bytu: Jasně specifikujte, o jaký byt se jedná. Nezapomeňte uvést přesnou adresu a případně i číslo bytu. Ideální je uvést i přesnou výměru bytu nebo počet místností.
• Účel užívání: Podnájemce by měl ve smlouvě vědět, za jakým účelem může byt využívat – např. zda je určen výhradně k bydlení nebo jestli může být byt využíván i k jiným účelům (např. k podnikání).
• Doba podnájmu: Nezapomeňte uvést, na jak dlouho podnájem uzavíráte. U družstevního bytu často platí, že délka podnájmu je vázána na souhlas družstva, proto je důležité, aby to bylo přesně uvedeno.
• Výše podnájmu: Mělo by zde být uvedeno nejen nájemné, ale i případné další poplatky, např. za služby spojené s užíváním bytu (energie, voda, plyn atd.).
• Podmínky ukončení smlouvy: Smlouva by měla jasně definovat, za jakých podmínek může být ukončena – jak ze strany podnájemce, tak i ze strany nájemce. Zde doporučuji být opravdu důkladný a uvést např. výpovědní lhůty nebo důvody, které mohou vést k okamžitému ukončení.

Délka podnájmu a možnosti prodloužení

V otázce délky podnájmu je nutné si dát pozor na to, jakou máte s družstvem nájemní smlouvu. Některá družstva mohou omezit dobu podnájmu a stanovit maximální trvání. To znamená, že i když máte souhlas na podnájem, může se stát, že bude platný jen po určitou dobu – například jeden rok. Co potom? Pokud budete chtít podnájem prodloužit, budete muset opět požádat družstvo o souhlas. Obnova souhlasu ale může být administrativně náročná, ale pokud podnájem funguje bez problémů, obvykle družstvo souhlas obnoví.

Pojištění a kauce

Když se pouštíte do podnájmu družstevního bytu, může se zdát, že pojištění a kauce jsou jen takové drobné formality. Jenže, jak se říká – lepší být připraven, než překvapen. Správně nastavená kauce vám může pokrýt škody způsobené podnájemcem a pojištění zase ochránit vás i samotný byt před nečekanými výdaji. Pojďme si to rozebrat.

Pojištění – nezbytnost pro klidný spánek

I když se jedná o družstevní byt, pojištění je nutné. Proč? Protože i když byt nevlastníte, škody, které mohou vzniknout, vám mohou přidělat pěkné vrásky na čele – a to nejen vám, ale i vašemu podnájemci. V praxi by měl nájemce (tedy vy) mít pojištění odpovědnosti za škodu a pojištění domácnosti.

Je důležité mít pojištěné všechny věci, které do bytu patří, a to jak vybavení, tak samotné zařízení bytu. Pojištění domácnosti vás pokryje před situacemi jako požár, vytopení sousedů nebo zničení vybavení. A pojištění odpovědnosti vám pomůže, pokud by podnájemce způsobil škodu někomu dalšímu, například sousedům nebo na společném majetku v domě.

Pokud jste si řekli, že pojištění zařídí podnájemce, tak pozor! Nájemce by měl mít své vlastní pojištění, které kryje jeho majetek, ale to nenahrazuje vaše pojištění. Vy jako nájemce družstevního bytu stále odpovídáte za byt vůči družstvu, a proto se doporučuje, aby bylo pojištění sjednáno přímo na vás.

Kauce – vaše pojistka proti nepříjemnostem

Podle zákona můžete požadovat kauci ve výši maximálně trojnásobku měsíčního nájemného. Tuto částku si můžete domluvit s podnájemcem při uzavírání podnájemní smlouvy. Standardně se ale vyžaduje jedna nebo dvě měsíční platby předem, což je považováno za spravedlivé pro obě strany.  

Kauce slouží především k pokrytí neuhrazených plateb (například pokud podnájemce neplatí nájemné) a škod na bytě způsobených podnájemcem. Může se jednat o poškozené zařízení, neodborné úpravy bytu nebo neodstraněné závady.

Než se rozhodnete pro podnájem družstevního bytu, raději koukněte do stanov družstva.

Po ukončení podnájmu byste měli kauci (nebo její část) podnájemci vrátit. Pokud vše proběhlo bez problémů, kauce se vrací v plné výši. Pokud naopak vznikly nějaké škody nebo nedoplatky, můžete si z kauce odečíst náklady na jejich opravu nebo úhradu dlužných částek.

Další podmínky podnájmu družstevního bytu

Pokud jste si mysleli, že jste po uzavření podnájemní smlouvy se všemi detaily v suchu, je dobré se ještě zamyslet nad dalšími specifiky, která se k podnájmu družstevního bytu vážou. Družstva jsou známá tím, že si svá pravidla pečlivě hlídají, a vy jako nájemce musíte být vždy v souladu s jejich stanovami. Proto si musíme zodpovědět pár otázek: Můžete sdílet byt s další osobou? A co úpravy bytu, jako je třeba nová kuchyňská linka? Jdeme na to!

Spoluvlastnictví a sdílení bytu

Pokud někdo byt s vámi pouze „neformálně sdílí“, například partner nebo člen rodiny, často to družstvo toleruje, ale vždy je dobré se informovat o pravidlech družstva. Tato osoba pak nemá práva ani povinnosti spojené s bytem. Pokud byste chtěli byt podnajmout více osobám (např. dva kamarádi, kteří si rozdělí nájemné), musíte to vždy konzultovat s družstvem. To může požadovat, aby byli všichni podnájemci uvedeni v podnájemní smlouvě, a to včetně jasného rozdělení práv a povinností. Některá družstva mohou sdílený podnájem omezit, například kvůli kapacitě bytu.

Možnosti úprav bytu

Možná chcete vyměnit starou kuchyň, vymalovat nebo vyměnit podlahy. Jak je to ale s úpravami v družstevním bytě? Jakékoli zásadní úpravy musíte vždy projednat s družstvem. Co můžete udělat bez souhlasu družstva? Menší úpravy jako malování, výměna nábytku nebo montáž polic bývají většinou bez problémů. Na tyto věci se často souhlas družstva nevyžaduje.

Co naopak musíte konzultovat s družstvem? Jakékoli stavební úpravy, které zasahují do konstrukce bytu (např. bourání příček, výměna oken, zásadní změny v elektroinstalaci), musí být vždy schváleny družstvem. Družstvo totiž nese odpovědnost za technický stav domu jako celku, takže vaše zásahy by mohly ovlivnit nejen váš byt, ale i celý dům. S družstvem musíte konzultovat také výměnu vybavení, které je součástí bytu (např. kuchyňská linka, podlahy, topení), budete potřebovat souhlas družstva.

Zdanění příjmu z podnájmu

Kdy musíte platit daň z podnájmu?

Platba daně za podnájem bytu se vztahuje na každého, kdo získává příjem z podnájmu, tedy i pro vás, pokud podnajímete družstevní byt. Z hlediska zákona je příjem z podnájmu považován za příjem z pronájmu podle § 9 zákona o daních z příjmů. Co to znamená? Jakmile začnete vybírat podnájemné od svého podnájemce, musíte tento příjem zohlednit ve svém daňovém přiznání. Tento příjem není osvobozen od daně, takže ho musíte zdanit. Při výpočtu daně si musíte uvědomit, že daňová povinnost se týká pouze čistého příjmu, tj. příjmu po odečtení nákladů, což nás přivádí k dalšímu důležitému bodu – možnosti odpočtu nákladů.

Možné daňové odpočty

Dobrou zprávou je, že si při výpočtu daně z podnájmu můžete uplatnit odpočty, které sníží základ daně, a tím pádem i výslednou daňovou zátěž. Jaké výdaje můžete uplatnit jako náklady?

• Náklady na energie a služby: Pokud jste vy jako nájemce povinni platit družstvu náklady na energie, vodu, plyn apod., a tyto náklady pak přefakturujete podnájemci, můžete si tyto výdaje uplatnit jako odpočet.
• Náklady na údržbu a opravy bytu: Jakékoli opravy nebo údržbu, kterou v bytě provedete, abyste ho mohli podnajímat, můžete odečíst. To zahrnuje například opravy spotřebičů, malování, drobné stavební úpravy apod.
• Pojištění bytu: Pokud máte sjednané pojištění bytu, které chrání vás jako nájemce, i tento výdaj lze zahrnout do nákladů.
• Odpisy vybavení: Pokud jste zakoupili nové vybavení do bytu, jako jsou spotřebiče, nábytek nebo elektronika, můžete si za určitých podmínek odečíst jejich hodnotu formou odpisů. Odpisy se uplatňují postupně po dobu několika let podle jejich hodnoty.

Je však důležité mít na paměti, že pokud si na podnájmu nevyděláváte více než 15 000 Kč za rok, nemusíte tuto částku zahrnovat do daňového přiznání. Ale pokud tuto hranici překročíte, musíte příjem nahlásit a zdanit.

Jak správně podat daňové přiznání?

1. Sečtěte příjmy z podnájmu (tedy nájemné, které jste získali od podnájemce).
2. Odečtěte náklady spojené s podnájmem, které můžete doložit (např. faktury za energie, účty za opravy).
3. Rozdíl mezi těmito dvěma částkami bude váš základ daně, na který se aplikuje běžná sazba daně z příjmů, tedy 15 %.
4. Daňové přiznání podáváte do 31. března následujícího roku (pokud využíváte daňového poradce, termín se prodlužuje do 30. června).

Nejčastější otázky k pronájmu družstevního bytu

Můžu pronajímat družstevní byt bez souhlasu družstva?

Ne, bez souhlasu družstva nemůžete byt legálně podnajímat. Podle zákona (§ 2274 občanského zákoníku) je nutné získat písemný souhlas družstva. Pokud tak neučiníte, hrozí vám, že družstvo může ukončit vaši nájemní smlouvu.

Musím platit daň z podnájmu družstevního bytu?

Ano, příjem z podnájmu je zdanitelný. Tento příjem je podle zákona klasifikován jako „příjem z pronájmu“ a podléhá 15% sazbě daně z příjmů. Při výpočtu daně si ale můžete odečíst náklady spojené s podnájmem, například výdaje za energie, opravy a pojištění.

Jaké úpravy bytu mohu provádět bez souhlasu družstva?

Menší úpravy, jako je malování, výměna nábytku nebo drobné opravy, obvykle nepotřebují souhlas družstva. Větší stavební zásahy, jako je výměna oken, bourání příček nebo instalace nového topení, ale vždy vyžadují schválení družstvem.

Jak dlouho trvá získat souhlas družstva k podnájmu?

Doba potřebná k získání souhlasu závisí na konkrétním družstvu. Některá družstva mohou souhlas udělit rychle, do několika týdnů, jiná si mohou vyžádat více času na schválení, obzvláště pokud jde o delší dobu podnájmu nebo specifické podmínky. Doporučuje se předem informovat o časovém rámci a pravidlech přímo u vašeho družstva.