Prodej garáže není jen tak. Zjistěte, co vše si pohlídat

Rozdíl mezi garáží a garážovým stáním

Možná jste si při hledání inzerátů všimli pojmů jako „garážové stání“ a „garáž“. I když se mohou zdát podobné, ve skutečnosti se jedná o dvě odlišné věci. Proč je důležité tento rozdíl znát? Liší se nejen cenou a atraktivitou pro kupující, ale také právními požadavky, které ovlivňují kupní smlouvu a postup převodu vlastnictví.

Co je garáž

Garáž je uzavřený prostor, který bývá zapsán jako samostatná jednotka v katastru nemovitostí. Tento typ nemovitosti má své číslo popisné nebo evidenční a může být využíván k parkování auta, uskladnění věcí nebo třeba k drobným opravám. Z právního hlediska je garáž plně srovnatelná s jinými stavbami, jako je dům nebo byt, což znamená, že její prodej podléhá podobným pravidlům.

Při prodeji garáže se proto postupuje standardně – kupní smlouva na garáž musí obsahovat všechny potřebné údaje, které zajistí, že převod vlastnictví bude bez problémů. Patří sem identifikace prodávajícího a kupujícího, přesný popis nemovitosti a její cena. Po podpisu smlouvy je třeba podat návrh na zápis garáže do katastru nemovitostí, aby byla změna vlastníka oficiálně zapsána.

Co je garážové stání

Garážové stání, na rozdíl od garáže, není samostatnou stavbou, ale jde o označené místo v rámci parkovací plochy. Často se nachází v podzemních garážích bytových domů nebo v parkovacích areálech. Garážové stání může být buď ve výlučném vlastnictví (zapsané v katastru jako spoluvlastnický podíl na celém parkovišti), nebo může jít pouze o právo užívání společného prostoru.

Tento rozdíl je zásadní. Pokud vlastníte pouze garážové stání jako spoluvlastnický podíl, může být prodej komplikovanější, zejména pokud mají ostatní spoluvlastníci předkupní právo na váš podíl. To znamená, že před prodejem musíte nabídnout spoluvlastnický podíl k odkupu ostatním spoluvlastníkům. Jestliže žádné předkupní právo neexistuje nebo nebylo uplatněno, můžete stání volně prodat třetí osobě.

Proces prodeje garáže krok za krokem

Než garáž nabídnete, dejte ji do pucu

Chcete, aby vaše garáž zaujala potenciální kupce? Dejte si záležet na tom, aby vypadala co nejlépe. Nezáleží na tom, jestli je poloprázdná, plná starého nábytku nebo jen mírně zaprášená – klíčem je vytvořit dojem čistoty a pořádku. Má garáž oprýskaná vrata, nebo nefunguje osvětlení? Neodkládejte drobné opravy, mohou hrát velkou roli. Pokud v garáži skladujete různé věci, doporučujeme je odstranit nebo alespoň minimalizovat nepořádek. Dále zkontrolujte stav vrat, ujistěte se, že střecha není poškozená, a dávejte pozor na případné známky vlhkosti. Garáž ve špatném stavu může kupce odradit a negativně ovlivnit její prodejní cenu.

Kupní smlouva na garáž musí mít jasně uvedeno, kde se nachází a jaký je k ní přístup.

Jak stanovit cenu garáže?

Podívejte se na inzeráty na garáž a zjistěte, za kolik se podobné garáže ve vaší lokalitě prodávají. Garáž v centru města bude mít jinou hodnotu než garáž na okraji obce. Online portály s realitami mohou poskytnout dobrý přehled. Zohledněte samozřejmě stav garáže. Zvažte, zda je nová, zrenovovaná, nebo potřebuje opravy. Stav ovlivňuje cenu stejně jako lokalita. Pokud je garáž v lokalitě, kde je nedostatek parkovacích míst, můžete si dovolit cenu zvýšit. Naopak v oblastech, kde je garáží dostatek, bude možná nutné snížit cenu, abyste přilákali kupce.

Inzerce garáže: Praktické tipy, jak rychle najít kupce

1. Inzerujte na Bezrealitky, které navštíví 1 665 397 lidí měsíčně a které nabízí mnoho nástrojů pro úspěšný prodej od topování inzerátu přes zobrazení vaší nabídky na dalších serverech až po advokátní služby.
2. Dejte si záležet na inzerátu. Jasně uveďte, zda jde o samostatnou garáž nebo garážové stání. Přesně popište, kde se nachází a jak se k ní autem dostanete (např. čip, kód, závora…). Zmiňte také, v jakém stavu garáž je a je-li součástí ceny nějaké vybavení (např. regály). Pokud je cena dohodou, uveďte to v inzerátu.
3. Připojte kvalitní fotografie. Nemusíte zrovna oslovovat profesionálního fotografa. Důležité je zobrazit reálný stav objektu. Případné vady neskrývejte tím, že je vyretušujete nebo vůbec nevyfotíte. Beztak by se na ně přišlo během osobní prohlídky.

Kupní smlouva při prodeji garáže

Jakmile máte kupce a dohodli jste se na ceně, dalším krokem je správné sepsání kupní smlouvy na garáž. Kupní smlouva je zásadní dokument, který formálně upravuje převod vlastnictví nemovitosti a stanovuje práva a povinnosti obou stran. Proto je důležité, aby byla smlouva přesná, obsahovala všechny potřebné náležitosti a odpovídala platným zákonům.

Povinné náležitosti kupní smlouvy

• Identifikace smluvních stran: Ve smlouvě musí být přesně uvedeny údaje prodávajícího a kupujícího, tedy jejich jména, adresy trvalého bydliště a čísla občanských průkazů (nebo IČO u právnických osob).
• Popis nemovitosti: Smlouva musí obsahovat detailní popis prodávané garáže, včetně jejího umístění, adresy, čísla popisného nebo evidenčního, parcelního čísla a katastrálního území.
• Prodejní cena: Smlouva musí přesně uvést dohodnutou kupní cenu, způsob její úhrady (např. převodem na účet, v hotovosti) a lhůtu, do kdy bude cena uhrazena.
• Prohlášení prodávajícího: Prodávající by měl v kupní smlouvě prohlásit, že je vlastníkem prodávané nemovitosti a že na ní neváznou žádná zástavní práva nebo věcná břemena, která by omezovala převod vlastnictví.
• Předání nemovitosti: Je vhodné do smlouvy zahrnout také podmínky a termín předání garáže, včetně případného inventáře, pokud je nějaký součástí prodeje.

Formální náležitosti kupní smlouvy

Právně platná kupní smlouva na garáž by měla splňovat nejen obsahové, ale i formální požadavky:

• Úředně ověřené podpisy: Aby byla smlouva akceptována katastrálním úřadem při zápisu převodu vlastnictví, musí být podpisy na smlouvě úředně ověřeny. Ověření můžete provést na poště s Czech POINTem, u notáře nebo na matrice.
• Počet vyhotovení: Kupní smlouva by měla být vyhotovena alespoň ve třech originálech – jeden pro prodávajícího, jeden pro kupujícího a jeden pro katastrální úřad.
• Datum a místo podpisu: Ve smlouvě by mělo být jasně uvedeno, kdy a kde byla podepsána. To zajišťuje právní jistotu a možnost doložení smlouvy v případě pozdějších sporů.

Daň z prodeje garáže se vás netýká, pokud ji máte ve vlastnictví alespoň 5 let nebo 2 roky pro vlastní bydlení.

Právní ověření smlouvy

I když zákon nevyžaduje, aby byla kupní smlouva na garáž sepsána notářem, může to být vhodný krok pro zajištění právní jistoty. Notář nebo právník vám pomohou zajistit, aby smlouva splňovala všechny právní požadavky a neobsahovala skryté právní nedostatky. Zvláště pokud se jedná o složitější převod, například při prodeji garážového stání, kde může být uplatněno předkupní právo garáž ve společném vlastnictví, se doporučuje právní asistence.

Jak na zápis garáže do katastru nemovitostí

Po podepsání smlouvy a úředním ověření podpisů musíte podat návrh na zápis garáže do katastru nemovitostí na příslušném katastrálním úřadě. Tento návrh musí obsahovat návrh na vklad vlastnického práva (k dispozici na webových stránkách katastrálního úřadu nebo přímo na úřadě) a dále pak kupní smlouvu s úředně ověřenými podpisy. Za podání návrhu na vklad vlastnického práva se platí správní poplatek (aktuálně 2 000 Kč). Katastrální úřad má zákonnou lhůtu 30 dní na provedení vkladu, ale v praxi může být tento proces rychlejší. Pokud by však úřad narazil na nějaké nesrovnalosti (např. chybějící informace ve smlouvě), může vás vyzvat k doplnění podkladů.

Daň z prodeje garáže

Jak na výpočet daně

Daň z příjmu při prodeji nemovitosti činí v České republice 15 % z rozdílu mezi prodejní cenou a pořizovací cenou nemovitosti (respektive nákladů spojených s pořízením, pokud jsou doložitelné). Pokud jste například koupili garáž za 200 000 Kč a prodali ji za 300 000 Kč, pak se daň vypočítá z rozdílu 100 000 Kč.

• Výpočet daně v praxi: Pokud je rozdíl mezi nákupní a prodejní cenou 100 000 Kč, daň činí 15 000 Kč.
• Další náklady: Do nákladů lze zahrnout také výdaje na rekonstrukci, opravy nebo služby realitního makléře, pokud je doložíte fakturami.

Osvobození od daně

Existují situace, kdy nemusíte platit daň z příjmu za prodej garáže. Osvobozeni můžete být například v těchto případech:

• Dlouhodobé vlastnictví: Pokud jste garáž vlastnili déle než 5 let, jste automaticky osvobozeni od platby daně z příjmu. Tento časový limit platí pro nemovitosti pořízené před rokem 2021. U novějších nákupů se prodloužila lhůta na 10 let.
• Využití pro vlastní bydlení: Pokud jste garáž nebo nemovitost používali ke svému vlastnímu bydlení po dobu alespoň dvou let před prodejem, můžete být rovněž osvobozeni od daně.
• Převod mezi blízkými osobami: Prodeje mezi manžely, rodiči a dětmi nebo mezi dalšími blízkými příbuznými jsou obvykle osvobozeny od daně.

Jak daň uhradit

Pokud se na vás daň z prodeje vztahuje, musíte ji uvést ve svém daňovém přiznání za rok, ve kterém jste garáž prodali. Daňové přiznání je třeba podat do 1. dubna následujícího roku a současně daň uhradit. I když jste od daně osvobozeni, je dobré informovat finanční úřad o transakci a doložit, proč se na vás osvobození vztahuje (např. doložením délky vlastnictví).

Nejčastější otázky

Musí být kupní smlouva na garáž sepsána notářem?

Ne, zákon nevyžaduje, aby byla kupní smlouva sepsána notářem. Nicméně úředně ověřené podpisy jsou nutné pro podání návrhu na zápis garáže do katastru nemovitostí. Právní pomoc nebo notářská asistence mohou zvýšit právní jistotu transakce.

Jak postupovat, pokud má někdo předkupní právo na garážové stání?

V případě předkupního práva musíte nejprve nabídnout svůj podíl ke koupi ostatním spoluvlastníkům. Pokud toto právo nevyužijí, můžete stání volně prodat třetí osobě. Tento krok je třeba doložit příslušnými dokumenty při zápisu vlastnictví.

Jaké poplatky se pojí s přepisem garáže na nového vlastníka?

Základním poplatkem je 2 000 Kč za podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí. K tomu mohou přibýt další náklady, jako jsou notářské poplatky za ověření podpisů nebo právní služby při sepisování smlouvy.