Jak funguje prodej družstevního bytu: podmínky, anuita a daně

Co je družstevní byt a družstevní podíl?

Než se pustíme do detailů ohledně prodeje družstevního bytu, je důležité si ujasnit základní pojmy. Družstevní byt není vlastněn přímo osobou, která ho obývá, ale je ve vlastnictví bytového družstva. Jako majitel bytu vlastníte družstevní podíl, který vám dává právo byt užívat a s podílem volně nakládat – tedy i prodat ho. Družstevní vlastnictví je založeno na členství v bytovém družstvu, což znamená, že místo nemovitosti vlastníte podíl v družstvu. Tato forma vlastnictví přináší některá specifika, která se projeví právě při prodeji, a také určité výhody a nevýhody.

Jak funguje družstevní vlastnictví?

Družstevní vlastnictví je specifické tím, že místo individuálního vlastnictví bytu se člen podílí na celkovém majetku družstva. Jako člen družstva máte právo užívat byt a podílet se na rozhodování o správě nemovitosti. Prodej bytu je pak fakticky prodejem družstevního podílu, který je spojen s právem nájmu konkrétního bytu. Tento princip má určité právní a administrativní dopady – například některé změny v bytě (např. rekonstrukce) je nutné konzultovat s družstvem, stejně jako samotný prodej, který vyžaduje jeho souhlas.

Výhody a nevýhody družstevního bytu

Výhody:

• Nižší pořizovací cena: Družstevní byty bývají cenově dostupnější než byty v osobním vlastnictví.
• Jednodušší převod: Prodej družstevního podílu nepodléhá stejným omezením jako prodej nemovitosti – není třeba zápisu do katastru nemovitostí.
• Nižší daňová zátěž: V některých případech může být daň z prodeje družstevního bytu nižší než u bytu v osobním vlastnictví.

Nevýhody:

• Omezení vlastnických práv: Nejste vlastníkem bytu, ale jen podílu na družstvu, což znamená, že s bytem nemůžete nakládat zcela volně.
• Nutnost schválení družstvem: Při prodeji je potřeba souhlas družstva, a to může mít právo přednostního odkupu.
• Horší možnost financování: Některé banky neposkytují hypotéky na družstevní byty, pokud nejsou převedeny do osobního vlastnictví.

Videoprohlídka v inzerátu na družstevní byt může přilákat více zájemců.

Jak prodat družstevní byt krok za krokem

Připravte byt na prodej

Nehledě na typ vlastnictví nemovitosti, dobře prezentovaný byt může výrazně zlepšit šance na úspěšný a rychlý prodej. Investujte do menších úprav, které mohou zlepšit celkový dojem – vymalujte stěny, opravte drobné nedostatky a zajistěte dostatek světla. Čistota a pořádek by měly být samozřejmostí. Pamatujte ale, že některé úpravy musíte konzultovat s družstvem! Nejste si jisti, co můžete v družstevním bytě upravit sami a na co potřebujete souhlas družstva? Nahlédněte do stanov.

Kromě toho je důležité mít připravené potřebné dokumenty. Zájemci budou chtít vidět potvrzení o členství v družstvu, výpis z evidence plateb za služby, případně doklad o splacené nebo nesplacené anuitě. Kvalitní fotografie nebo videoprohlídka bytu zvýší vaši šanci na rychlý prodej, protože první dojem je často klíčový.

Oznamte prodej bytu družstvu

Ještě než začnete byt nabízet kupujícím, musíte informovat družstvo o svém záměru prodat družstevní podíl. Většina družstev má ve stanovách zakotveno předkupní právo, což znamená, že družstvo má možnost podíl odkoupit přednostně. Oznamte svůj záměr písemně a přiložte informaci o ceně, za kterou plánujete podíl prodat. Obvyklá lhůta pro rozhodnutí družstva je 30 dnů, během kterých se musí vyjádřit, zda má o odkup zájem. Pokud družstvo svého práva nevyužije, můžete začít hledat kupující mezi zájemci z řad veřejnosti. Nezapomeňte však, že družstvo může požadovat schválení nového člena, což je podmínka, kterou nelze obejít.

Vyberte vhodný způsob prodeje

Způsob, jakým budete byt prodávat, výrazně ovlivní celý proces. Přímý prodej může být rychlou cestou, pokud máte zkušenosti s prodejem nemovitostí a jste ochotni tomu věnovat potřebný čas. Když inzerci družstevního bytu vyřešíte na Bezrealitky, vyhnete se provizi realitním kancelářím a získáte řadu výhod, kterou mají majitelé nemovitostí pouze u nás.

Další možností, jak prodat nemovitost, je prodej formou dražby. I když je méně obvyklý, může být vhodnou volbou v případě, že byt se nachází v atraktivní lokalitě, kde je vysoká poptávka. Můžete tak dosáhnout vyšší ceny, než by bylo možné při klasickém prodeji.

Zvažte převod družstevního bytu do osobního vlastnictví

Jednou z možností, jak zvýšit atraktivitu a prodejní cenu družstevního bytu, je jeho převod do osobního vlastnictví. Tento krok není povinný, ale v některých případech může výrazně usnadnit prodej, především proto, že byty v osobním vlastnictví jsou pro kupující často lákavější a jednodušeji financovatelné bankou. Co vše převod obnáší a kdy se vyplatí?

Převod družstevního bytu do osobního vlastnictví se může vyplatit a přilákat více zájemců.

Kdy je převod do osobního vlastnictví výhodný

Převod družstevního bytu do osobního vlastnictví (často označovaný jako převod do OV) má své výhody, zejména pokud chcete dosáhnout vyšší prodejní ceny. Byty v osobním vlastnictví jsou pro kupující přitažlivější, protože umožňují snadnější čerpání hypotečních úvěrů. Družstevní byty často vyžadují složitější financování, a pokud kupující nemá hotovost, může to být překážkou.

Další výhodou převodu je, že si byt ponecháte jako přímé vlastnictví, což vám dává plnou kontrolu nad jeho budoucím využitím. To může být důležité zejména v situacích, kdy máte v úmyslu byt dlouhodobě pronajímat. Naopak převod nemusí být výhodný, pokud je spojený s vysokými poplatky nebo by znamenal nutnost dodatečných investic, například splacení zbylé anuity.

Převod družstevního bytu do osobního vlastnictví může trvat klidně i rok

Délka procesu převodu může být různá a závisí na několika faktorech, jako jsou stanovy družstva a aktuální připravenost družstva na tento krok. Obecně může převod trvat několik měsíců až jeden rok. První krok spočívá v žádosti o převod podané družstvu, které musí s převodem souhlasit. Dále je nutné vypořádat případné dluhy spojené s bytem, například nesplacenou anuitu. Následuje uzavření smlouvy o převodu vlastnického práva, po níž se byt zapíše do katastru nemovitostí. Až po zápisu do katastru se byt stane majetkem vlastníka a přestane být součástí družstva.

Jak převést družstevní byt do osobního vlastnictví

Samotný převod se skládá z několika kroků. Prvním je kontaktování družstva s žádostí o převod a získání potřebného souhlasu. Pokud je nutné splatit anuitu, musí být tato částka uhrazena před zahájením převodu. Po splnění všech podmínek družstvo uzavře s vlastníkem smlouvu o převodu vlastnického práva.

Následuje podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí, kde musí být změna vlastnictví zapsána. Proces vkladu může trvat přibližně 30 dní, pokud nedojde k žádným komplikacím. Po jeho dokončení se stáváte oficiálním vlastníkem bytu.

Zvažte dobře, zda převod do osobního vlastnictví bude ve vašem případě skutečně přínosný. Někdy může být výhodnější prodat družstevní podíl rovnou, zejména pokud je byt dobře situovaný a poptávka po družstevních bytech v oblasti vysoká.

Co je to anuita a jak ovlivňuje cenu bytu

Při prodeji družstevního bytu je důležité rozumět pojmu anuita, protože má zásadní vliv na konečnou prodejní cenu bytu i podmínky prodeje. Anuita je splátka úvěru, který si bytové družstvo vzalo na financování stavby nebo rekonstrukce domu. Členové družstva tento dluh postupně splácí prostřednictvím měsíčních plateb. Pokud anuita není plně splacena, odráží se to na hodnotě družstevního podílu.

Jak anuita funguje a proč je důležitá?

Anuita funguje jako splátka úvěru, který družstvo využilo na financování výstavby bytového domu nebo jeho modernizaci. Každý člen družstva má přidělený podíl na dluhu, který postupně splácí. Částka splatné anuity se pak promítá do měsíčních poplatků spojených s bydlením v družstevním bytě.

Pokud anuita není plně splacena, nový majitel bytu po koupi přebírá odpovědnost za její další splácení. To může být pro některé zájemce odrazující, neboť to znamená vyšší měsíční náklady. Naopak byt s plně splacenou anuitou bývá pro kupující atraktivnější, protože s ním nejsou spojeny žádné další dluhové závazky.

Pozor na daňovou povinnost při prodeji družstevního bytu. Vážou se na ni tučné pokuty.

Možnosti splacení anuity

• Pravidelné měsíční splátky – anuita se splácí postupně, což zvyšuje měsíční náklady na bydlení. Tato varianta je častější, ale při prodeji může být překážkou, protože kupující přebírá zbývající dluh.
• Jednorázové splacení – někteří majitelé se rozhodnou splatit zbylou anuitu jednorázově, aby zvýšili atraktivitu bytu pro kupující. Jednorázové splacení sníží měsíční poplatky a zlepší celkovou hodnotu bytu.

Jak splacená nebo nesplacená anuita ovlivňuje cenu družstevního bytu

Stav anuity má přímý vliv na cenu družstevního bytu. Pokud je anuita plně splacena, můžete za byt požadovat vyšší cenu, protože nový majitel nebude mít žádné další splátkové závazky. Naopak byt s nesplacenou anuitou bude pravděpodobně méně atraktivní a budete muset buď snížit cenu, nebo přilákat kupce jinými výhodami, jako je například možnost nízkých měsíčních splátek.

Důležité je také zohlednit, že některé banky neposkytují hypoteční úvěry na družstevní byty s nesplacenou anuitou, což může omezit okruh potenciálních kupců. Proto byste měli při stanovování ceny zohlednit všechny tyto faktory a rozhodnout se, zda anuitu splatit před prodejem, nebo ji ponechat novému majiteli.

Daňové povinnosti při prodeji družstevního bytu

Kdy se platí daň z příjmu při prodeji bytu?

Daň z příjmu se platí v případě, že z prodeje družstevního bytu vznikne zisk. Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, stanoví, že pokud prodáváte družstevní podíl, přičemž mezi jeho nabytím a prodejem neuplynula doba pěti let, jste povinni zdanit dosažený zisk. Tato lhůta pěti let se počítá od data nabytí podílu, nikoliv od doby, kdy jste se do bytu nastěhovali. Pokud však splníte časový limit a vlastnili jste družstevní podíl alespoň pět let, jste osvobozeni od povinnosti platit daň z příjmu z prodeje. 

Sazba daně při prodeji družstevního bytu

V roce 2024 se při prodeji družstevního bytu uplatňují dvě sazby daně z příjmu fyzických osob. A to buď 15 % a 23 % z prodejní ceny po odečtení výdajů, například právní služby při prodeji nemovitosti.

Kdy se uplatňuje sazba 15 %?

Základní sazba 15 % se vztahuje na příjmy z prodeje, pokud jejich součet spolu s ostatními příjmy (ze zaměstnání, z podnikání…) za daný rok nepřesáhne limit pro tzv. solidární zvýšení daně. Tato sazba se tedy použije na příjem do výše 36násobku průměrné mzdy, což pro rok 2024 představuje částku 1 582 812 Kč. Pokud celkový zisk z prodeje družstevního bytu a další příjmy prodávajícího zůstávají pod touto hranicí, bude se na celý příjem vztahovat právě sazba 15 %.

Kdy se uplatňuje sazba 23 %?

Vyšší sazba 23 % se použije na část příjmu, která přesahuje hranici 1 582 812 Kč. Jinými slovy, pokud celkové příjmy prodávajícího za rok (včetně zisku z prodeje družstevního bytu) tuto částku převyšují, bude příjem nad tímto limitem zdaněn vyšší sazbou. Částka do 1 582 812 Kč však zůstane zdaněna základní sazbou 15 %.

Výjimkou z daňové povinnosti je využití získaných peněz na financování vlastní bytové potřeby.

Výjimky z daňové povinnosti

1. Držení družstevního bytu po dobu 5 let: Pokud jste jako fyzická osoba majitelem družstevního bytu alespoň 5 let, nebudete muset při jeho prodeji platit daň z příjmu. Toto osvobození od daně stanovuje § 4 odstavec 1, písmeno s) Zákona o dani z příjmu.
2. Použití výnosu na bydlení: Daň z příjmu nebudete muset platit ani v případě, že peníze získané z prodeje družstevního bytu využijete na financování *vlastní bytové potřeby. Tuto podmínku upravuje § 4 odstavec 1, písmeno v) Zákona o dani z příjmu.
3. Dědictví družstevního bytu: Jestliže jste byt zdědili a vlastníte ho méně než 5 let, ale byt byl v přímé rodinné linii (např. po rodičích, prarodičích, dětech) nebo po manželovi či manželce, započítává se do pětileté lhůty i doba, po kterou byt vlastnil zůstavitel. Pokud tedy vy a zůstavitel dohromady byt vlastnili více než 5 let, nebudete muset platit daň z příjmu při jeho prodeji.

Jaké další poplatky můžete očekávat?

Kromě daně z příjmu je dobré připravit se na další možné poplatky spojené s převodem bytu do osobního vlastnictví nebo s prodejem družstevního podílu. Například v případě převodu do osobního vlastnictví budete muset zaplatit správní poplatek za vklad do katastru nemovitostí (2 000 Kč). Pokud navíc převod zahrnuje splacení anuity nebo jiné závazky vůči družstvu, mohou se objevit i další finanční náklady. Nezapomeňte se poradit s daňovým poradcem, který vám pomůže optimalizovat daňové povinnosti a zohlednit všechny možné výjimky a odpočty.

Praktické tipy pro úspěšný prodej družstevního bytu

Nastavte optimální prodejní cenu

Cena družstevního bytu by měla zohledňovat nejen tržní hodnotu nemovitostí v dané lokalitě, ale také stav anuity a poplatků spojených s družstevním podílem. Pokud je anuita splacená, můžete si dovolit nasadit vyšší cenu. V opačném případě bude nezbytné cenu snížit nebo nabídnout kupujícímu výhodné podmínky splácení zbývající anuity.

Připravte byt na prohlídky

Prohlídky bytu jsou jednou z nejdůležitějších fází prodeje. Dbejte na to, aby byl byt vždy v co nejlepším stavu. Čistota a světlé prostory vytvářejí pozitivní dojem, což může ovlivnit rozhodování potenciálního kupce. Pokud byt vyžaduje drobné opravy nebo úpravy, vyplatí se je předem vyřešit – například vymalovat stěny nebo opravit poškozené vybavení. V rámci prezentace bytu se vyplatí zdůraznit všechny přednosti, které mohou kupce zaujmout, jako je výborná dostupnost MHD, klidné okolí nebo třeba nízké provozní náklady. Dobře připravené fotografie a videoprohlídky mohou výrazně zvýšit počet zájemců a urychlit prodej.

Prodej družstevního bytu pro vás bude díky Bezrealitky snadné a výhodné.

Buďte připraveni na jednání s kupujícími

Jednání s kupujícími může být náročné, zejména pokud se objeví více zájemců. Mějte připravenou argumentaci, proč jste stanovili právě tuto cenu, a buďte otevření možnosti o ní diskutovat. Je důležité zůstat flexibilní, ale zároveň si uvědomovat skutečnou hodnotu bytu. Pokud například nabízí nižší cenu, můžete požadovat kompenzaci v podobě rychlejšího vypořádání transakce nebo splacení anuity.

Nejčastější otázky k prodeji družstevního bytu

Jaké jsou hlavní rozdíly mezi družstevním bytem a bytem v osobním vlastnictví?

Hlavním rozdílem je, že družstevní byt není ve vlastnictví jednotlivce, ale bytového družstva. Majitel bytu vlastní pouze družstevní podíl, který mu umožňuje byt užívat. Naproti tomu byt v osobním vlastnictví je majetkem konkrétní osoby, která jej může volně prodávat nebo zastavit. Prodej družstevního bytu je tedy prodejem podílu v družstvu, nikoli nemovitosti jako takové.

Co to je anuita a jak ovlivňuje prodej bytu?

Anuita je splátka úvěru, který si družstvo vzalo na výstavbu nebo rekonstrukci domu. Pokud anuita není splacena, nový majitel družstevního bytu přebírá povinnost jejího dalšího splácení. Splacená anuita může zvýšit prodejní cenu bytu, protože sníží měsíční náklady na bydlení nového vlastníka.

Může družstvo odmítnout prodej družstevního bytu?

Družstvo nemůže přímo odmítnout prodej podílu, ale má právo předkupního práva, které musí být respektováno. Pokud družstvo využije svého předkupního práva, musí odkoupit podíl za stejnou cenu, za jakou byl nabídnut třetí osobě. Také může být vyžadováno schválení nové osoby jako člena družstva.