Družstevní podíl: Jak ho převést, na co si dát pozor a co vás to bude stát

Co je to družstevní podíl a kdy ho převést

Jedná se o právní nárok, který vám jako členu družstva zajišťuje právo užívat konkrétní byt a podílet se na rozhodování o správě družstva. V praxi to znamená, že nejste vlastníkem bytu, ale spolupodílníkem na celém družstvu.

Kdy převádět družstevní podíl?

Důvodů může být celá řada. Například:

1. Prodej družstevního bytu – Chcete-li svůj byt „prodat“, ve skutečnosti prodáváte svůj družstevní podíl včetně práva užívat konkrétní jednotku.
2. Bezúplatný převod družstevního podílu – Často se jedná o darování mezi příbuznými, například rodiče darují podíl dětem.
3. Úmrtí člena družstva – Při dědění se převádí družstevní podíl na nového člena.
4. Vypořádání majetku při rozvodu – Podíl může být převeden na jednoho z manželů v rámci majetkového vypořádání.

Hlavní rozdíl mezi převodem družstevního podílu a nemovitosti

Převod družstevního podílu se zásadně liší od klasického převodu nemovitosti, protože při něm nedochází k samotnému převodu vlastnictví bytu. Byt zůstává nadále majetkem družstva a to, co se převádí, je pouze členství a práva s ním spojená, například právo byt užívat. 

Převod družstevního podílu je administrativně méně náročný, protože se nevyžaduje zápis do katastru nemovitostí. Zároveň se na něj nevztahuje daň z nabytí nemovitosti, což může znamenat výraznou finanční úsporu.

Na druhou stranu však převod závisí na schválení družstvem, což může v některých případech celý proces zkomplikovat. Tento systém funguje na principu spolupráce a sdílení odpovědnosti v rámci družstva, což je důvodem, proč zákony i stanovy družstev převod pečlivě regulují.

Jak funguje převod družstevního podílu

Převod družstevního podílu je proces, při kterém stávající člen družstva převádí svá členská práva a povinnosti na jinou osobu. Tento proces se může zdát jednoduchý, protože nezahrnuje zápis do katastru nemovitostí, ale i zde existují pravidla a omezení, která je nutné respektovat. Nejdůležitější roli hraje samotné družstvo, které často musí převod schválit. Zásadní je proto znát nejen zákonné podmínky, ale také stanovy konkrétního bytového družstva, které mohou upravovat podmínky převodu odlišně.

Při převodu družstevního podílu se obvykle podepisuje smlouva o převodu, která přesně definuje, jaká práva a povinnosti na nového člena přecházejí. Tento dokument je základním pilířem celého procesu a jeho správné vypracování může předejít případným komplikacím. Dále je třeba počítat s tím, že převod může být zpoplatněn – družstva často vybírají poplatek za převod družstevního podílu, který je stanoven v jejich pravidlech.

Význam vypořádacího podílu

Vypořádací podíl je částka, kterou družstvo vyplácí členovi, pokud jeho členství v družstvu zanikne jiným způsobem než převodem na jinou osobu, například při vystoupení z družstva nebo jeho zrušení. Výše vypořádacího podílu závisí na celkové hodnotě majetku družstva a pravidlech stanovených ve stanovách. Pro samotný převod družstevního podílu má vypořádací podíl význam spíše nepřímý – může například ovlivnit cenu, za kterou je družstevní podíl převeden. Potenciální kupující často zohledňují, jaký by byl vypořádací podíl, kdyby družstvo zaniklo nebo by bylo nutné členství ukončit.

Vypořádací podíl je suma, kterou družstvo vyplácí v případě, kdy členství zanikne jiným způsobem než převodem na jinou osobu.

Typy převodů družstevního podílu

Převod družstevního podílu může probíhat dvěma hlavními způsoby: bezúplatně nebo za úplatu. Každý typ má své specifické právní, administrativní i daňové aspekty.

Bezúplatný převod družstevního podílu

Bezúplatný převod je darování družstevního podílu jiné osobě, obvykle v rodině nebo mezi blízkými.

Nejčastější příklady bezúplatného převodu:

• Darování podílu dětem, vnoučatům nebo jiným příbuzným.
• Převod mezi manžely, například při majetkovém vypořádání po rozvodu.

Právní požadavky:

• Nutnost sepsání darovací smlouvy.
• Dodržení stanov družstva, která mohou upravovat, zda je třeba převod oznámit nebo získat schválení.

Daňové dopady:

• Darovací daň se v České republice neplatí.
• Blízcí příbuzní (např. děti, rodiče) jsou osvobozeni od oznamovací povinnosti vůči finančnímu úřadu.
• U vzdálenějších osob (např. sourozenci) je nutné darování oznámit, pokud hodnota daru přesáhne stanovený limit.

Převod družstevního podílu za úplatu

Převod za úplatu je častější forma, při níž dochází k prodeji družstevního podílu.

Nejčastější příklady převodu za úplatu:

• Prodej družstevního bytu třetí osobě.
• Převod podílu v rámci vypořádání majetkových vztahů (např. po rozvodu).

Právní požadavky:

• Sepsání smlouvy o převodu družstevního podílu.
• Schválení převodu družstvem, pokud to stanovuje jeho interní pravidla.

Faktory ovlivňující cenu družstevního podílu:

• Stav a lokalita bytu spojeného s podílem.
• Vypořádací podíl v družstvu, který může mít vliv na atraktivitu podílu.
• Finanční stabilita a reputace družstva.

Daňové povinnosti:

• Výnos z převodu podílu může podléhat dani z příjmu, pokud podíl vlastníte méně než pět let.
• Převod družstevního podílu není zatížen daní z nabytí nemovitosti, protože nejde o převod vlastnického práva k nemovitosti.

Právní rámec převodu družstevního podílu

Převod družstevního podílu je v České republice upraven zákonem č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích (dále jen „ZOK“), konkrétně v ustanoveních § 599 až § 601. Tyto paragrafy stanovují podmínky, za kterých může člen družstva svůj podíl převést na jinou osobu.

Specifická ustanovení se zaměřují na pravidla převodu podílu v družstvu, práva a povinnosti převodce i nabyvatele, a rovněž na vliv převodu na samotné družstvo. U bytových družstev se navíc uplatňují zvláštní ustanovení, která zajišťují ochranu práv družstva a jeho členů. V následujících odstavcích detailně rozebíráme celý právní rámec převodu družstevního podílu.

Převoditelnost družstevního podílu

ZOK v § 599 jasně stanoví, že převod družstevního podílu je možný, ale jeho podmínky mohou být upraveny stanovami družstva. Tyto stanovy mohou:

• Omezit převoditelnost podílu: Například stanovit, že převod podléhá souhlasu představenstva družstva.
• Zcela zakázat převod: Toto však není možné u bytových družstev, kde je podle § 736 ZOK převoditelnost podílu základním právem člena.

V praxi tedy družstva často vyžadují schválení převodu, což znamená, že převod podílu bez souhlasu družstva může být neplatný. U bytových družstev je však důležité, že pokud nabyvatel splňuje podmínky pro přijetí za člena družstva, nemůže být převod zamítnut.

Právní účinky převodu družstevního podílu

Převod družstevního podílu se stává účinným vůči družstvu okamžikem doručení účinné smlouvy o převodu družstvu, pokud se smluvní strany nedohodnou jinak (§ 601 ZOK). Z toho plyne několik důležitých aspektů:

1. Nutnost oznámení převodu družstvu: Převoditel i nabyvatel mají povinnost předložit smlouvu družstvu, aby mohlo dojít ke změně členské evidence.
2. Účinky převodu vůči třetím stranám: Pokud družstvo není o převodu informováno, může to způsobit právní komplikace, například při uplatňování práv nabyvatele vůči družstvu.
3. Schválení převodu: I když je smlouva mezi převodcem a nabyvatelem platná, její účinky mohou být podmíněny souhlasem družstva, pokud to vyžadují stanovy.

 Součástí celého procesu je také uhrazení poplatku za převod družstevního podílu.

Povinnosti a ručení při převodu

ZOK také řeší otázku ručení za dluhy spojené s družstevním podílem. Podle § 599 odst. 2 ZOK platí, že převodce ručí za závazky spojené s podílem, které vznikly do doby převodu. To znamená, že pokud člen družstva má vůči družstvu neuhrazené příspěvky nebo jiné dluhy, ručí za jejich splacení, i když podíl převedl na jinou osobu.

Specifika převodu družstevního podílu u bytových družstev

Bytová družstva mají podle § 736 ZOK specifické postavení, které zajišťuje vyšší míru právní ochrany pro převodce i nabyvatele:

• Převod podílu nesmí být zakázán: Družstvo nemůže omezit právo člena převést svůj podíl na jinou osobu, která splňuje podmínky členství.
• Právo na užívání bytu: S družstevním podílem je vždy spojeno právo na užívání konkrétního bytu nebo jiné jednotky. Toto právo přechází na nabyvatele automaticky spolu s převodem podílu.
• Omezení spekulací: Některá družstva mohou požadovat, aby nabyvatel podílu byl osobou, která byt skutečně užívá. Tento požadavek se opírá o zásadu účelnosti členství v bytovém družstvu.

Proces převodu družstevního podílu krok za krokem

Převod družstevního podílu může na první pohled působit jako jednoduchý administrativní úkon, ale ve skutečnosti jde o proces, který zahrnuje několik zásadních kroků, jejichž správné provedení je klíčové pro úspěšný převod práv a povinností na nového člena družstva. Níže uvádíme podrobný popis jednotlivých fází převodu.

1. Dohoda mezi převodcem a nabyvatelem

Prvním krokem je uzavření dohody mezi převodcem (současným členem družstva) a nabyvatelem (osobou, která má družstevní podíl získat). Tato fáze zahrnuje nejen sjednání ceny, pokud jde o úplatný převod, ale také ujasnění podmínek, za jakých bude převod realizován. Obě strany by si měly předem zjistit:

• Zda stanovy družstva převod umožňují a jaké podmínky musí být splněny.
• Zda nabyvatel splňuje kritéria členství stanovená družstvem (např. věková hranice, finanční způsobilost nebo čistý trestní rejstřík).
• Zda existují na podíl jakékoliv závazky (např. dluhy na příspěvcích družstvu).

Je dobré, aby nabyvatel měl již v této fázi k dispozici aktuální stanovy družstva, a ideálně i potvrzení o bezdlužnosti převodce vůči družstvu.

2. Sepsání smlouvy o převodu družstevního podílu

Smlouva o převodu družstevního podílu je klíčovým dokumentem celého procesu. Podle zákona musí být písemná a měla by obsahovat všechny náležitosti, aby byla právně platná.Co by měla smlouva obsahovat?

• Identifikaci smluvních stran (jméno, adresa, rodné číslo/identifikační číslo).
• Specifikaci převáděného družstevního podílu, včetně identifikace družstva.
• Ujednání o ceně (u úplatného převodu) nebo zmínku, že jde o bezúplatný převod.
• Datum účinnosti smlouvy.
• Prohlášení převodce o bezdlužnosti vůči družstvu (pokud není doloženo jiným způsobem).

3. Žádost o souhlas družstva

Většina bytových družstev vyžaduje, aby převod podílu byl schválen jejich statutárním orgánem (např. představenstvem). Tento souhlas je zpravidla podmíněn splněním několika podmínek:

• Nabyvatel musí doložit, že splňuje kritéria členství.
• Převodce i nabyvatel musí uhradit případný poplatek za převod družstevního podílu.
• Družstvo musí být informováno o všech detailech převodu, například o tom, zda jde o převod úplatný či bezúplatný.

Pokud družstvo souhlas udělí, pokračuje proces převodu. Pokud souhlas odmítne, musí své rozhodnutí odůvodnit. V krajním případě se lze obrátit na soud, aby přezkoumal, zda byl souhlas odepřen oprávněně.

4. Doručení smlouvy družstvu

Jakmile je smlouva o převodu družstevního podílu podepsána oběma stranami a případně schválena družstvem, je nutné ji doručit družstvu. Tento krok je klíčový, protože:

• Právní účinky převodu vůči družstvu nastávají až okamžikem doručení smlouvy družstvu (není-li ve smlouvě stanoveno jinak).
• Družstvo provede kontrolu smlouvy a případně požádá o doplnění chybějících informací nebo dokumentů.

Družstvu se obvykle předkládá nejen smlouva, ale také další dokumenty, jako je potvrzení o zaplacení poplatku za převod nebo prohlášení o bezdlužnosti.

Převodce ručí za závazky spojené s podílem, které vznikly do doby převodu.

5. Zápis do evidence družstva

Po doručení smlouvy a splnění všech podmínek provede družstvo zápis změny člena do své interní evidence. Tím se nabyvatel oficiálně stává členem družstva a získává všechna práva a povinnosti s tím spojená. Tento krok zahrnuje:

• Změnu údajů v členské evidenci.
• Předání všech relevantních dokumentů nabyvateli (např. potvrzení o členství, přístup k provozním dokumentům družstva).

6. Řešení dodatečných povinností

Po dokončení převodu by si obě strany měly ověřit, zda je vše v pořádku i z hlediska dalších povinností:

• Daňové záležitosti: Pokud šlo o úplatný převod, převodce musí případně zdanit příjem z převodu, pokud nepodléhá osvobození (např. při vlastnictví podílu kratším než pět let).
• Úhrada závazků vůči družstvu: Nový člen by si měl ověřit, že podíl není zatížen dluhy, a pokud ano, řešit jejich vyrovnání.
• Aktualizace informací: Např. změna kontaktních údajů u družstva nebo aktualizace smluv spojených s užíváním bytu (např. smlouvy na energie).

Daňové aspekty převodu družstevního podílu

Daň z příjmu u převodu za úplatu

Při úplatném převodu družstevního podílu v roce 2024 se příjem z této transakce zdaňuje podle § 10 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů. Sazba daně z příjmu fyzických osob činí 15 % pro příjmy do 1 582 812 Kč (36násobek průměrné mzdy) a 23 % pro částky přesahující tento limit.

Základem daně je rozdíl mezi prodejní cenou družstevního podílu a jeho pořizovací cenou, přičemž lze odečíst prokazatelné výdaje spojené s nabytím a prodejem podílu. Pokud však převodce vlastnil družstevní podíl déle než 5 let, je příjem z jeho prodeje od daně osvobozen.

Daň z nabytí nemovitosti

Na rozdíl od převodu vlastnického bytu se na převod družstevního podílu daň z nabytí nemovitosti nevztahuje. To je dáno tím, že při této transakci se nepřevádí vlastnické právo k nemovitosti, ale pouze členská práva a povinnosti v družstvu. Tato výhoda činí převod družstevního podílu finančně méně nákladným ve srovnání s klasickým převodem nemovitosti.

Bezúplatný převod a darovací daň

Od roku 2014 byla v České republice zrušena samostatná darovací daň a příjmy z darů jsou nyní zahrnuty pod daň z příjmů. Zdanění darů v roce 2024 se řídí následujícími pravidly:

Osvobození od daně:

• Příbuzní v přímé linii a manželé: Dary mezi manžely, rodiči, dětmi, prarodiči a vnoučaty jsou od daně z příjmů osvobozeny bez ohledu na výši daru.
• Příbuzní ve vedlejší linii: Osvobození se vztahuje také na dary mezi sourozenci, synovci, neteřemi, strýci a tetami, pokud žili s dárcem ve společné domácnosti alespoň po dobu jednoho roku před darováním.
• Dary do 15 000 Kč: Od daně jsou osvobozeny také dary od jednoho dárce, jejichž hodnota nepřesáhne 15 000 Kč za rok, bez ohledu na vztah mezi dárcem a obdarovaným.

Zdanění darů:

• Fyzické osoby: Pokud dar nepodléhá osvobození, je považován za bezúplatný příjem a zdaňuje se sazbou 15 %.
• Právnické osoby: Pro právnické osoby činí sazba daně z příjmů z darů 19 %.

Povinnost podat daňové přiznání:

Obdarovaný je povinen uvést hodnotu daru v daňovém přiznání za příslušný kalendářní rok, pokud dar není osvobozen od daně. Termíny pro podání daňového přiznání jsou stanoveny zákonem a liší se podle způsobu podání (papírově či elektronicky) a podle toho, zda je využito služeb daňového poradce.

Dědictví družstevního podílu

Při nabytí družstevního podílu dědictvím je příjem dědice od daně z příjmu osvobozen. Toto osvobození platí bez ohledu na příbuzenský vztah mezi zůstavitelem a dědicem. Daňové aspekty dědictví jsou tedy v tomto případě zcela jednoduché a finančně nenáročné.

Poplatky spojené s převodem

Poplatky vybírané družstvem za administrativní úkony při převodu družstevního podílu nejsou z pohledu daní považovány za uznatelné náklady. Tyto poplatky obvykle hradí převodce nebo nabyvatel a jejich výše může být stanovena buď pevnou částkou (např. 5 000 Kč), nebo jako procento z hodnoty podílu.

Shrnutí daňových povinností

Převod družstevního podílu přináší různé daňové povinnosti, které závisí na konkrétní situaci. Osvobození od daně z příjmu u dlouhodobě vlastněného podílu nebo u darů mezi blízkými příbuznými představuje významnou výhodu. Naopak u úplatných převodů nebo darování mimo blízké vazby je důležité splnit daňové povinnosti, aby nedošlo k problémům s finančním úřadem.

Praktické tipy pro převod družstevního podílu

1. Prostudujte stanovy družstva: Ověřte podmínky převodu, požadavek na souhlas představenstva a možné poplatky.
2. Připravte kvalitní smlouvu: Nechte ji vypracovat právníkem a zajistěte, že obsahuje všechny zákonem požadované náležitosti.
3. Zkontrolujte dluhy: Požádejte družstvo o potvrzení o bezdlužnosti převodce.
4. Pohlídejte daňové povinnosti: Zvažte osvobození od daně z příjmu, oznamovací povinnost u darů a další možné povinnosti.
5. Dodržujte termíny: Odevzdejte všechny dokumenty včas a respektujte postupy stanovené družstvem.
6. Komunikujte s družstvem: Ujistěte se, že máte všechny informace potřebné pro hladký převod.

Nejčastější otázky o převodu družstevního podílu

Jaký je hlavní rozdíl mezi převodem družstevního podílu a převodem vlastnického bytu?

Při převodu družstevního podílu se nepřevádí vlastnictví bytu, ale členská práva a povinnosti spojené s jeho užíváním. Díky tomu není nutný zápis do katastru nemovitostí ani placení daně z nabytí nemovitosti.

Podléhá příjem z prodeje družstevního podílu dani?

Ano, pokud převodce vlastnil podíl méně než 5 let. Při delším vlastnictví je příjem osvobozen od daně z příjmu.

Musím při darování družstevního podílu platit daň?

Dary mezi blízkými příbuznými, jako jsou děti, rodiče nebo manželé, jsou od daně osvobozeny. U ostatních osob může být dar zdaněn sazbou 15 %.

Jaké dokumenty musím předložit družstvu při převodu podílu?

Obvykle se vyžaduje smlouva o převodu podílu, potvrzení o bezdlužnosti převodce a případně doklad o zaplacení poplatku za převod. Požadavky se mohou lišit podle stanov družstva.

Může družstvo převod podílu zamítnout?

Ano, pokud to stanoví stanovy družstva nebo pokud nabyvatel nesplňuje podmínky členství. Důvody zamítnutí však musí být v souladu se zákonem a stanovy.