Předčasné splacení hypotéky 2024: Kdy se (ne)vyplatí

Přemýšlíte o předčasném splacení hypotéky? Určitě je to dobrý krok, jak se oprostit od závazku vůči bance, nepřeplácet na úrocích a bydlet teď už opravdu ve svém. Na druhou stranu novela zákona o spotřebitelském úvěru, platná od září 2024, s sebou přináší nová pravidla. Kvůli těmto změnám se bohužel může předčasné splacení hypotéky prodražit.

Co vlastně znamená předčasné splacení a mimořádná splátka hypotéky? 

Hypotéka: předčasná splátka

Předčasné splacení hypotéky znamená, že se rozhodnete splatit celou dlužnou částku (jistinu) před sjednaným termínem splatnosti. Splacení hypotéky může pak proběhnout v době fixace nebo na jejím konci. To vám umožní ušetřit na úrocích a zbavit se bankovního závazku dříve. Banky si však mohou za tuto službu účtovat sankce za předčasné splacení hypotéky, které pokrývají jejich ušlé úroky a administrativní náklady, tzv. účelně vynaložené náklady.

Hypotéka: mimořádná splátka

Na druhou stranu, pokud to na splacení hypotéky předčasně úplně nevidíte, ale máte nějaké volné prostředky, můžete využít mimořádnou splátku hypotéky. Ta vám umožňuje splatit větší částku mimo pravidelný splátkový kalendář, což vede ke snížení jistiny a celkových úrokových nákladů. Mimořádná splátka hypotéky tak může zkrátit dobu splácení nebo snížit výši měsíčních splátek.

Novela zákona o spotřebitelském úvěru

Předčasné splacení hypotéky nově upravuje zákon, resp. jeho úprava. Novela zákona o spotřebitelském úvěru, která vstoupila v platnost 1. září 2024, přinesla zásadní změny v pravidlech pro předčasné splacení hypotéky. Tato úprava se dotkla a dotkne všech nových hypotečních smluv a smluv, u kterých byla po tomto datu sjednána nová fixace úrokové sazby. Novela se tak snaží vytvořit transparentnější a jasnější podmínky pro banky i klienty v oblasti poplatků a pokut za předčasně splacení hypotéky, které doteď mohly být nejasné.

Možnost předčasného splacení hypotéky už není samozřejmostí

Nově zaplatíte procento ze zbývající jistiny

Jaká byla dosavadní praxe? Některé banky nabízely jako jeden z benefitů předčasné splacení hypotéky zdarma, díky čemuž jste mohli hypotéku umořit. Stejně tomu bylo také u mimořádné splátky. Jiné banky naopak požadovaly tzv. manipulační poplatek neboli předem domluvenou fixní částku. I když se to některým klientům nemuselo líbit, ve výsledku šlo jen o pár stovek nebo tisícovek. Klientům se tak dřívější splacení hypotéky stále vyplatilo, protože úspora na úrocích převážila náklad. 

Nová legislativa ale přinesla výrazně přísnější podmínky, hlavně co se týká výše poplatku za předčasné splacení. Takzvaná výše náhrady nákladů činí 0,25 % z předčasně splacené částky za každý rok, který zbývá do konce fixace úrokové služby. Poplatek však nesmí překročit 1 %. Původní návrh dokonce operoval se dvěma procenty.

Pokud tedy zbývá do konce fixace dva roky a rozhodnete se splatit hypotéku dříve, zaplatíte maximálně 0,5 % z dlužné částky navíc. Nový systém tak zavádí jasnější pravidla. Důležité přitom je, že poplatky za předčasné splacení hypotéky už nebudou jednotné, ale budou záviset na konkrétní situaci každého klienta.

Nová legislativa přinesla výrazně přísnější podmínky, hlavně co se týká výše poplatku za předčasné splacení.

Pro koho to platí?

Nová pravidla se vztahují na úvěrové smlouvy sjednané po 1. září 2024. U běžících smluv se pravidla aplikují jen na klienty, kteří hypotéku předčasně splatí během fixace, která bude sjednána až po 1. září 2024. Pokud tedy máte hypotéku sjednanou před tímto datem a její fixace bude trvat i po září 2024, na poplatek za předčasné splacení hypotéky se budou vztahovat nová pravidla.

Je to opravdu změna k horšímu?

Jak se to vezme. Záleží na výši nesplacené jistiny. Může to být pár stovek, ale i desítek tisíc. Ukážeme si to na následujících příkladech:

Klient si vzal u banky A hypotéku ve výši 5 milionů korun na 15 let s pětiprocentní úrokovou sazbou. Teď má splaceno už 1 milion korun, banka B mu však nabízí hypotéku na 4 miliony s úrokovou sazbou 3,5 %. V případě, že se klient rozhodne převést dluh na levnějšího věřitele, musí bance A zaplatit pokutu ve výši 40 tisíc korun (1 % z předčasně splacené jistiny). Dále ho čeká zaplacení administrativních nákladů bance B a pravděpodobně také nového odhadu nemovitosti.

Klient refinancuje hypotéku se zůstatkem 4 miliony korun s pětiletou fixací a rozhodne se ji splatit ve třetím roce fixace, banka tak má právo účtovat poplatek ve výši 0,25 % z částky 4 miliony korun vynásobené dvěma (počet zbývajících let do konce fixace), což znamená 20 tisíc korun. V případě, že by klient měl zůstatek 4 miliony korun a fixaci na 10 let a chtěl ji splatit v prvním roce, banky by si mohla účtovat maximálně 1 % z dlužné částky, tedy 40 tisíc korun, namísto 90 tisíc.

Kdy lze splatit hypotéku zdarma?

I přes tuto velkou změnu zákon počítá se situacemi, kdy můžete hypotéku předčasně splatit, aniž byste museli bance platit jakékoli poplatky. Jsou to konkrétně tyto případy.

Předčasné splacení hypotéky během fixace může být za určitých podmínek zdarma.

Předčasné splacení během fixace

Fixace úrokové sazby znamená, že máte po určité období (zpravidla několik let) garantovanou stejnou výši úroků. Pokud byste chtěli splatit hypotéku dříve v tomto období, banky mají nárok účtovat si poplatky (podrobněji jsme popsali výše). Existují však případy, kde je splacení zdarma.

• Ocitli jste se v tíživé životní situaci, například vás potkala závažná nemoc nebo ztráta jednoho z partnerů či manželů, s nimiž jste měli společnou hypotéku.
• Blíží se výročí uzavření smlouvy. Jednou za rok můžete provést mimořádnou splátku hypotéky až do výše 25 % zbývající jistiny, aniž byste museli platit jakékoliv poplatky a to vždy měsíc před výročím smlouvy.
• Získali jsme plnění z pojistného určeného k zajištění splacení úvěru
• Prodáváte nemovitost, na níž se hypotéka váže (nejdříve však po dvou letech nebo později od její koupě), jedná se tak o předčasné splacení hypotéky při prodeji nemovitosti.
• Důvodem předčasného splacení hypotéky je vypořádání společného jmění manželů, patří-li do něj byt či dům financovaný hypotékou.
  

Předčasné splacení po konci fixace

Pokud vám končí fixační období, máte výhodnou pozici. Banka vám zpravidla zašle oznámení o nové úrokové sazbě pro nadcházející fixační období, a vy máte možnost reagovat. Pokud vám nová úroková sazba nevyhovuje, můžete hypotéku bez jakýchkoliv poplatků splatit těsně před koncem fixace během tří měsíců po oznámení nové sazby. 

Lhůta je stanovena zákonem a poskytuje čas rozhodnout se, zda budete hypotéku refinancovat, splatíte ji z vlastních zdrojů nebo přijmete nové podmínky. Pokud se rozhodnete pro splacení, můžete tak učinit v celé výši dlužné částky. Banka nemá právo si v této situaci účtovat žádné poplatky.

Bude záležet na bankách

Zda se budou banky ohánět novelou zákona a začnou požadovat poplatek za předčasné splacení hypotéky, byť ho dosud nepožadovaly, záleží jen na nich. Některé banky si pravděpodobně ponechají možnost předčasného splacení zdarma jako konkurenční výhodu. Tak či tak si vždy vezměte k ruce kalkulačku a smlouvu s vaší bankou, aby se vám přechod na výhodnější hypotéku nakonec neprodražil.

Vyplatí se přecházet z jedné banky do druhé?

Přechod z jedné banky do druhé při refinancování hypotéky může být lákavý, hlavně pokud nová banka nabízí výhodnější úrokové sazby nebo flexibilnější podmínky. Nicméně je potřeba pečlivě zvážit všechny náklady spojené s tímto krokem, zejména mnohokrát zmiňované poplatky za předčasné splacení hypotéky.

Každá banka má vlastní podmínky a jiné poplatky za předčasné splacení hypotéky.

Poplatky a podmínky u různých bank: 

Air Bank

Air Bank je v tomto ohledu pro klienty velice příznivá, protože i po 1. září 2024 umožňuje předčasné splacení hypotéky zcela zdarma, a to včetně mimořádných splátek prostřednictvím služby Chytrá rezerva. Tato banka tedy neplánuje využívat nová pravidla stanovená novelou zákona.

Česká spořitelna

Na druhou stranu, například Česká spořitelna aplikuje poplatek ve výši 0,25 % z předčasně splacené částky za každý rok, který zbývá do konce fixace. Tento poplatek se řídí novelou zákona o spotřebitelském úvěru a jeho přesnou výši si klient může spočítat prostřednictvím kalkulačky dostupné na webu banky.

Fio banka

Fio banka nabízí možnost předčasného splacení hypotéky zdarma, pokud klient použije vlastní zdroje, například z dědictví nebo prodeje nemovitosti. Poplatek se však uplatní, pokud klient přechází k jiné bance během trvání fixace a splácí hypotéku prostřednictvím refinancování.

MONETA Money Bank

MONETA Money Bank kromě poplatků stanovených novelou umožňuje jednou ročně provést mimořádnou splátku až do výše 25 % úvěru, pokud má klient sjednanou službu Dílčí mimořádné splátky. To nabízí flexibilnější možnosti splácení.

ČSOB Hypoteční

Hypoteční banka a ČSOB (nyní sloučená do ČSOB Hypoteční) si účtuje poplatek maximálně 0,25 % z dlužné částky za každý rok zbývající do konce fixace, což odpovídá limitům stanoveným novelou zákona o spotřebitelském úvěru.

Komerční banka (KB)

Komerční banka (KB) účtuje tzv. účelně vynaložené náklady v zákonné výši, což znamená, že klient může očekávat poplatek v souladu s legislativou, ale detaily se mohou lišit v závislosti na individuální smlouvě.

mBank a UniCredit Bank

Podobně mBank a UniCredit Bank aplikují účelně vynaložené náklady, přičemž UniCredit Bank si navíc účtuje administrativní poplatek ve výši 1 000 Kč.

Raiffeisenbank

Raiffeisenbank kromě administrativního poplatku 1 000 Kč vypočítává poplatek podle několika kritérií, včetně 0,25 % za každý rok zbývající do konce fixace, výše úroku, který by klient zaplatil do konce fixace, nebo rozdílu mezi smluvním a referenčním úrokem. Pro klienta je zvolen ten způsob výpočtu, který vychází jako nejnižší.

Vyplatí se tedy předčasně splatit hypotéku?

Zda se předčasné splacení hypotéky vyplatí, záleží na několika faktorech, včetně úrokové sazby, zbývajícího dluhu a poplatků, které vám může banka účtovat. Pokud jste na konci fixace úrokové sazby, často to může být výhodné, protože banky nemají právo na žádné sankce. Naopak během fixace musíte počítat s poplatky, které se od září 2024 řídí novelou zákona o spotřebitelském úvěru. Tyto poplatky mohou dosahovat až 1 % z dlužné částky, což může významně ovlivnit výhodnost předčasného splacení.

Pokud refinancujete a přecházíte k jiné bance, je důležité zvážit všechny náklady s tímto krokem spojené, včetně poplatků za předčasné splacení a administrativních nákladů. Banky jako Air Bank, Fio banka nebo MONETA Money Bank nabízejí příznivější podmínky pro mimořádné splátky nebo předčasné splacení, zatímco Česká spořitelna, Hypoteční banka, ČSOB, Komerční banka, UniCredit a Raiffeisenbank aplikují poplatky dle novely zákona.

Celkově platí, že pokud vám úspory na úrocích převýší poplatky za předčasné splacení, může se refinancování nebo splacení hypotéky vyplatit. Důležité je vše pečlivě spočítat (můžete použít různé kalkulačky předčasného splacení hypotéky) a zvážit všechny faktory.