Povolený počet osob v bytě: Co musí vědět každý nájemník a majitel

Kolik osob může žít v pronajatém bytě?

Když jde o počet osob žijících v pronajatém bytě, rozhodují nejen osobní preference nájemníka a majitele, ale i zákon a praktické důvody. Zatímco pronajímatel může mít obavy z nadměrného opotřebení bytu, nájemníci často řeší otázku, zda mohou přijmout nového spolubydlícího či partnera.

Právní rámec - nový občanský zákoník

Podle nového občanského zákoníku je pronajímatel oprávněn vědět o počtu osob obývajících jeho nemovitost. Přestože nájemník má právo na určitou míru soukromí, majitel může stanovit pravidla, která mu poskytují přehled o obsazenosti bytu.

Občanský zákoník v roce 2024 upravuje některé klíčové body:

• Oznamovací povinnost nájemníka: Nájemník musí oznámit pronajímateli, pokud se počet obyvatel v bytě zvýší, a to do určité doby od změny.
• Povolený počet osob: Zákon nestanoví konkrétní počet osob na byt, ale nájemní smlouva může obsahovat doporučení nebo požadavek na maximální počet osob s ohledem na velikost bytu.

Počet osob v bytě a komfort bydlení

Někdy může být bydlení s více lidmi náročné. S větším počtem osob v domácnosti roste spotřeba vody, elektřiny, a tedy i náklady. Majitelé bytů proto často přihlížejí k těmto faktorům a stanovují doporučený maximální počet osob v nájemní smlouvě.

Praktické důsledky zvýšení počtu obyvatel v bytě:

• Vyšší provozní náklady: Zvýšená spotřeba energií a vody ovlivní náklady na služby, což může vést k přepočtu záloh na služby.
• Opotřebení bytu: Větší počet obyvatel může zvyšovat opotřebení zařízení a vybavení bytu, což je pro majitele často obava, kterou mohou reflektovat v požadavcích na nájemníky.
• Komfort všech obyvatel: S větším počtem lidí se může zhoršit komfort bydlení pro všechny obyvatele, zejména v menších bytech.

Rozdíl mezi návštěvou a nájemníkem

Mnoho nájemníků se ptá, jak dlouho u nich může někdo přespávat, aniž by byl považován za dalšího obyvatele bytu. Toto rozlišení není jen formalitou – přítomnost další osoby může ovlivnit podmínky nájemní smlouvy a případně i práva pronajímatele.

Kdy je nutné návštěvu hlásit?

Rozlišení mezi návštěvou a dalším nájemníkem je důležité hlavně z hlediska oznamovací povinnosti. Podle občanského zákoníku má pronajímatel právo vědět, pokud se počet osob v bytě výrazně změní. Zákon sice přímo neurčuje, jak dlouho může návštěva zůstat, aby byla považována za dočasnou, ale prakticky platí několik osvědčených pravidel:

• Krátkodobá návštěva (např. do dvou týdnů): Většina pronajímatelů krátkodobou návštěvu toleruje bez ohlášení, zvlášť pokud neovlivňuje náklady na služby a energie.
• Dlouhodobější pobyt: Pokud v bytě pobývá další osoba déle než obvykle (např. přesahuje dva týdny nebo měsíc), měl by nájemník zvážit oznámení majiteli. V mnoha případech tak předejde možným konfliktům.

Jednou z povinností nájemníka je nahlásit změnu počtu osob v nájmu.

Povinnost nájemníka oznámit změnu počtu osob

Jednou ze základních povinností nájemníka je oznámit majiteli, pokud se v bytě změní počet obyvatel. Tato povinnost vychází z nového občanského zákoníku, který dává pronajímateli právo mít přehled o tom, kdo byt obývá, zejména z důvodu vyšších nákladů a bezpečnosti. Tímto způsobem je chráněn pronajímatel i nájemník.

Jak oznámit změnu počtu osob?

Změna počtu osob by měla být oznámena formálně, aby mezi oběma stranami nevznikaly nejasnosti. Ideálním řešením je písemné oznámení (e-mailem nebo klasickou poštou), kde nájemník stručně uvede:

• Jména nových osob obývajících byt.
• Předpokládanou délku pobytu, pokud nejde o trvalé přistěhování.
• Datum, od kdy začala nebo začne nová osoba byt obývat.

Takové oznámení poskytuje jasný záznam pro obě strany, což může být důležité, pokud by v budoucnu došlo k nejasnostem nebo sporům. Pro větší pohodlí je možné využít i písemný souhlas.

Co hrozí při nesplnění této povinnosti?

Pokud nájemník tuto povinnost nesplní a majitel se o dalších osobách dozví, může dojít k nepříjemným situacím. Pronajímatel má v takovém případě právo požadovat, aby nájemník situaci napravil. Pokud ani po výzvě nedojde k nápravě, má majitel možnost zvážit ukončení nájemní smlouvy z důvodu porušení smluvních podmínek.

Jak pronajímatel uděluje souhlas

Pokud nájemník plánuje přibrat nového spolubydlícího nebo přestěhovat rodinného příslušníka, potřebuje v určitých případech souhlas pronajímatele. Souhlas pronajímatele může být vyžadován přímo v nájemní smlouvě, případně vychází ze zákonné povinnosti, kdy se změnou počtu osob mohou pojit i změny nákladů a další právní dopady.

Formy souhlasu: Ústní nebo písemný?

Přestože zákon připouští i ústní souhlas, nejjistější formou je souhlas písemný. Písemný souhlas chrání obě strany a eliminuje budoucí možné spory. V případě písemné dohody by měl souhlas obsahovat:

• Datum a místo udělení souhlasu
• Údaje o dalších obyvatelích (jméno, příbuzenský vztah nebo jiný status)
• Podmínky a délku platnosti souhlasu

Pronajímatel může v dokumentu specifikovat, že souhlas platí pouze po určité období nebo že je podmíněn splněním specifických pravidel, například zvýšením záloh na služby.

Co dělat při nesplnění podmínek ze strany nájemníka?

Pokud nájemník souhlas neobdrží, přesto se rozhodne byt sdílet s dalšími osobami a majitel na tuto skutečnost přijde, může dojít k vážnému porušení smlouvy. Majitel pak může požadovat nápravu a vyžádat si okamžité dodržení pravidel – například úpravu nákladů nebo oznámení všech osob v bytě. V případě, že nájemník ani po upozornění nejedná, má pronajímatel právo k výpovědi nájemní smlouvy pro hrubé porušení.

Pokud nájemník nesplní svou povinnost nahlásit počet osob v bytě, má pronajímatel právo k výpovědi nájemní smlouvy.

Právo pronajímatele na kontrolu a schválení dalších obyvatel

Pronajímatel má nárok vědět, kdo byt obývá, a to nejen kvůli bezpečnosti, ale i z praktických důvodů, například pro nastavení správných záloh na služby. Právo na kontrolu a schválení dalších osob je možné upravit přímo v nájemní smlouvě. Takto jasně definovaná pravidla zamezují nejasnostem a pomáhají předcházet případným konfliktům.

Jak zahrnout kontrolní právo do nájemní smlouvy?

Právo na kontrolu a schválení dalších osob se nejčastěji řeší jako součást nájemní smlouvy. Pokud pronajímatel chce mít nad obsazením bytu dohled, může v nájemní smlouvě specifikovat, že nájemník:

• Nesmí trvale ubytovat další osoby bez písemného souhlasu pronajímatele.
• Musí hlásit každou změnu počtu obyvatel, včetně návštěv překračujících určitou dobu (například dva týdny).
• Uhradí dodatečné náklady na služby spojené s navýšením počtu obyvatel bytu, pokud se tento počet změní.

Uvedení těchto bodů v nájemní smlouvě umožňuje oběma stranám mít jasně stanovené podmínky a předejít tak nesrovnalostem. Takový postup může být výhodný hlavně v bytech, kde jsou rozpočítávány náklady na služby podle počtu osob (např. vodné, stočné, osvětlení společných prostor).

Jak nastavit kontrolní práva v praxi?

Pronajímatel by měl jasně stanovit, jakým způsobem bude kontrolu provádět a jak často je ochoten souhlasy udělovat. Předejde tím nedorozuměním a zajistí, že nájemník má o svých povinnostech dostatečné povědomí.

Hlášení počtu osob pro SVJ a další instituce

Ve většině bytových domů se rozúčtovávají náklady na služby podle počtu osob v domácnosti. Společenství vlastníků jednotek (SVJ) často požaduje, aby majitel bytu nahlásil přesný počet osob, které v bytě bydlí. Tento údaj slouží k rozpočítání nákladů na služby, jako jsou voda, odpad, elektřina ve společných prostorách nebo úklid.

Povinnost pronajímatele hlásit počet osob

Obvykle je právě pronajímatel, kdo má vůči SVJ hlásit počet osob obývajících byt. To znamená, že nájemníci by měli pronajímateli pravidelně a pravdivě oznamovat změny počtu obyvatel, aby se vyhnuli nepřesnostem v rozpočítání nákladů. Pokud pronajímatel poskytne SVJ chybné informace, mohou se následné zvýšené poplatky přenést na nájemníka.

 Povolený počet osob v nájmu zákon nijak nelimituje. Majitel bytu ale může.

Dopady na rozúčtování služeb a poplatků

Počet osob v bytě přímo ovlivňuje několik pravidelných nákladů:

• Vodné a stočné: Spotřeba vody se často rozpočítává na osobu, takže zvýšení počtu osob znamená vyšší částku za vodné.
• Poplatky za odpad: I tyto náklady se v mnoha městech a obcích odvíjejí od počtu osob v domácnosti.
• Úklid a údržba společných prostor: V bytových domech bývá úklid společných prostor nebo údržba výtahu účtována na základě počtu obyvatel.

Dočasný podnájem při dlouhodobé nepřítomnosti

Mnoho nájemníků řeší, zda mohou svůj pronajatý byt dočasně podnajímat třetím osobám – například kamarádům, kteří potřebují na čas bydlení, nebo krátkodobě přes Airbnb. Právní rámec v této oblasti upravuje nový občanský zákoník a často i samotná nájemní smlouva.

Podnájem bez souhlasu majitele? Pozor na smluvní podmínky

Zákon umožňuje pronajímatelům zakázat podnájem v nájemní smlouvě. Nájemník by si proto měl smlouvu důkladně prostudovat – většina pronajímatelů stanovuje, že dočasný podnájem třetím osobám vyžaduje jejich písemný souhlas. Bez něj je dočasný podnájem porušením smlouvy, což může vést až k výpovědi. V případech, kdy smlouva podnájem neřeší, je vhodné se s pronajímatelem domluvit a předejít tak případným sporům.

Krátkodobý pronájem přes Airbnb a právní rizika

Podnájem přes platformy jako Airbnb může být lákavý, ale pro dlouhodobě pronajatý byt bývá problematický. Hlavní důvody, proč pronajímatelé tento druh podnájmu většinou nechtějí povolit:

• Vyšší opotřebení a náklady: Airbnb hosté často mění bydliště každý týden, což vede k vyšším nákladům na údržbu a úklid.
• Bezpečnostní rizika a nároky SVJ: Bytové domy obvykle nepočítají s tím, že se mezi stálými obyvateli budou často objevovat noví lidé. Mnohá SVJ proto Airbnb výslovně zakazují a v případě porušení mohou udělit pokuty.

Co je třeba pro legální podnájem?

Pokud nájemník plánuje svůj byt dočasně nabídnout někomu dalšímu, měl by:

• Získat písemný souhlas pronajímatele, v němž budou specifikovány podmínky podnájmu (např. délka trvání, počet osob a nájemné).
• Domluvit se s osobou, která byt bude užívat: Podnájemník by měl dodržovat pravidla stanovená v původní nájemní smlouvě, a to včetně respektování domovního řádu nebo hlášení změn počtu osob.

Tipy na závěr, jak nastavit ideální vztah mezi nájemníkem a pronajímatelem

Otázky ohledně počtu osob žijících v bytě mohou být pro nájemníky i pronajímatele citlivé. Nastavení jasných pravidel a otevřená komunikace jsou klíčem k tomu, aby nájemní vztah zůstal funkční a bezproblémový. Právě dobře sestavená nájemní smlouva může být základním pilířem férového a předvídatelného vztahu.

Doporučení pro pronajímatele: Jasná a přesná nájemní smlouva

V nájemní smlouvě je vhodné přesně vymezit pravidla a podmínky ohledně počtu obyvatel a jejich hlášení. Doporučení, jak na to:

• Specifikujte maximální počet obyvatel: Uveďte, kolik osob může v bytě trvale bydlet, a zda požadujete souhlas při přistěhování dalších osob.
• Udělení souhlasu a podmínky: Pokud je nutný souhlas pro nové spolubydlící, určete, zda má být písemný, a stanovte, do jaké doby by měl být podán.
• Pravidla pro rozúčtování nákladů: Vysvětlete, jak budete řešit rozpočítání nákladů na služby, pokud dojde ke změně počtu obyvatel. Ideální je dohodnout se předem, zda při každé změně zvýšíte zálohy na vodu či energie.

Doporučení pro nájemníky: Zodpovědnost a včasné hlášení změn

• Respektovat smluvní podmínky ohledně hlášení počtu osob v bytě.
• Hlášení změn provádět vždy včas, aby nedošlo ke zbytečným konfliktům. Formální oznámení je v mnoha případech vhodnější než pouhé ústní sdělení, protože poskytuje oběma stranám písemný důkaz.
• Sledovat zálohy a doplatky za služby: Pokud dojde ke zvýšení počtu obyvatel, může to mít dopad na zálohy. Domluva předem pomůže vyhnout se nepříjemným překvapením při ročním vyúčtování.

Nejčastější otázky

Kolik osob může žít v pronajatém bytě?

Zákon přesný počet nedefinuje, ale většina pronajímatelů jej specifikuje v nájemní smlouvě. Rozhoduje velikost bytu i technické podmínky.

Může pronajímatel nájemníkovi zakázat přistěhování další osoby?

Ano, pokud je to stanoveno v nájemní smlouvě. Pokud si majitel vyhrazuje souhlas pro každého dalšího obyvatele, může v případě nesplnění požadavků smlouvu i vypovědět.

Jak mohu jako nájemník získat souhlas pro spolubydlícího?

Nejlepší je domluvit se s majitelem na písemném souhlasu. Uvedení jména nového spolubydlícího a podmínek pobytu pomůže předejít sporům.