Jak na pasport stavby: Lhůty, ceny a kdo ho řeší

Co je pasport stavby a jak se liší od klasické projektové dokumentace

Pasport stavby je zjednodušená dokumentace reálného stavu nemovitosti, který obsahuje technické informace o stavbě. Na rozdíl od klasické projektové dokumentace je méně podrobný, ale stále musí splňovat určité zákonné požadavky. Tento dokument často slouží jako základní přehled o stavbě pro účely úředního řízení, majetkových změn nebo plánování úprav.

Jeho největší výhodou je, že zahrnuje pouze nezbytné informace – například půdorys stavby, údaje o stavebních materiálech, základní technický popis nebo fotodokumentaci. Díky tomu je pasportizace rychlejší a levnější než příprava kompletní projektové dokumentace.

Proč je pasportizace nezbytná?

Hlavním důvodem, proč pasportizace objektů existuje, je potřeba vytvořit přehlednou a úředně uznatelnou dokumentaci i u starších staveb, které ji nikdy neměly, nebo u staveb, jejichž dokumentace byla ztracena. Typicky se jedná o:

• Staré rodinné domy, které vznikly před zavedením současných stavebních norem.
• Studny, jejichž dokumentace byla často opomíjena.
• Byty v rámci bytových domů, které potřebují specifické vymezení jednotky.

Rozdíl oproti projektové dokumentaci

Zatímco projektová dokumentace detailně řeší technické parametry, konstrukční prvky a další detaily stavby, pasport slouží spíše jako přehledný náčrt aktuálního stavu. Například:

• Projektová dokumentace popíše přesnou tloušťku izolace, použitý materiál a výpočty tepelných mostů.
• Pasport stavby uvede jen obecný popis stěn a základní technické parametry bez podrobných výpočtů.

Co musí pasport stavby obsahovat podle legislativy:

Vyhláška č. 131/2024 Sb. stanoví, že každý pasport stavby musí obsahovat následující části:

1. Identifikační údaje – Informace o stavbě a vlastníkovi (nezměněno).
2. Technický popis stavby – Kromě základního popisu materiálů a konstrukce musí být nově uveden podrobný přehled o technických zařízeních objektu (např. elektrické rozvody, topení, odpady).
3. Výkresová dokumentace – Minimální měřítko výkresů je nyní stanoveno na 1:100 nebo 1:200, přičemž musí být připraveny v digitální podobě.
4. Fotodokumentace – Zůstává požadována, doplněná o podrobnější záběry technických prvků.
5. Elektronický podpis a doložka autorizace – Pasport musí být opatřen elektronickým podpisem zpracovatele, který potvrzuje jeho autorizaci dle ČKAIT.

Pasport stavby podle vyhlášky a kdo ho potřebuje

Jaké vyhlášky upravují pasport stavby?

Po zrušení vyhlášky č. 499/2006 Sb. je nyní pasportizace objektů a obsah pasportu upraveny novou vyhláškou č. 131/2024 Sb., o dokumentaci staveb, účinnou od 1. července 2024. Tato vyhláška zachovává základní principy pasportu, ale přináší důležité novinky, zejména:

• Digitalizaci dokumentace – Pasport musí být zpracován v elektronické podobě ve formátu PDF/A, což umožňuje jeho snadné podání na úřadech.
• Rozšířené využití – Pasport je nyní uznáván nejen pro účely legalizace nebo rekonstrukcí, ale také jako podklad pro nově zavedené rámcové povolení stavby.
• Přehled o technických zařízeních – Součástí pasportu musí být podrobný seznam zařízení, jako jsou elektroinstalace, kanalizace nebo vytápění.

Jak má vypadat pasport stavby určuje nová vyhláška platná od července 2024.

Tyto změny odrážejí aktuální požadavky na efektivnější správu stavební dokumentace a podporu digitální transformace ve stavebnictví.

Rozšířené možnosti využití pasportu

Kromě tradičních účelů, jako je legalizace staveb a plánování rekonstrukcí, lze pasport nově použít pro:

• Rámcové povolení stavby – Tento proces umožňuje jednodušší schválení drobných stavebních úprav nebo změn využití stavby.
• Plánování údržby a modernizace technických zařízení – Přehled o instalacích a technických prvcích stavby je cenným nástrojem pro majitele i správce budov.

Kdo pasport potřebuje a proč?

Pasport stavby je povinný v několika klíčových situacích:

1. Legalizace stavby – Máte na pozemku stavbu, která nemá stavební povolení? Bez pasportu ji nelegalizujete.
2. Stavební úpravy – Chcete rekonstruovat starší objekt? Úřady často požadují pasport jako výchozí dokumentaci.
3. Převod nemovitosti – U prodeje nemovitostí, zejména starších domů, může pasport výrazně zjednodušit proces.
4. Podklady pro správu majetku – Například v bytových družstvech nebo SVJ, kde je nutné evidovat pasport bytu či celé budovy.
5. Rámcové povolení stavby – Pasport stavby je nyní uznáván nejen pro účely legalizace staveb nebo jejich rekonstrukcí, ale také jako podklad pro rámcové povolení stavby. Tento nový institut umožňuje povolení menších úprav nebo změn využití stavby na základě pasportu.

Praktické příklady využití pasportu

Pasport stavby má široké využití:

• Rodinné domy: Starší domy často nemají dokumentaci, což komplikuje prodej nebo rekonstrukce.
• Studny: Pasportizace studny je nutná například při kolaudaci nebo změně vlastníka.
• Kanalizace a komunikace: Zde pasport slouží jako podklad pro správu a údržbu, často v majetku obcí.

Jaké údaje obsahuje pasport stavby

Jak vypadá pasport stavby – vzor pro představu

Pasport stavby je sice zjednodušená dokumentace, ale i tak musí splňovat určité formální a obsahové náležitosti. Jeho cílem je podat jasný a přehledný obraz o stavebním objektu. V praxi jde o soubor několika základních dokumentů, které společně tvoří ucelený přehled o stávajícím stavu nemovitosti. Tyto dokumenty mají zpravidla následující strukturu:

1. Identifikační údaje stavby a vlastníka - Na první stránce pasportu musí být jasně uvedeno: Název stavby (např. „Rodinný dům č.p. 123“) , adresa stavby, údaje o vlastníkovi nebo stavebníkovi (jméno, kontakt).
2. Název stavby (např. „Rodinný dům č.p. 123“).
3. Adresa stavby.
4. Údaje o vlastníkovi nebo stavebníkovi (jméno, kontakt).
5. Technický popis stavby - Tento popis stručně uvádí: Konstrukční prvky (z čeho je dům postaven), způsob využití (např. rodinné bydlení, hospodářská budova), základní parametry (např. zastavěná plocha, počet podlaží).
6. Konstrukční prvky (z čeho je dům postaven).
7. Způsob využití (např. rodinné bydlení, hospodářská budova).
8. Základní parametry (např. zastavěná plocha, počet podlaží).
9. Výkresová dokumentace - Nejčastěji obsahuje: Půdorysy jednotlivých podlaží – s označením místností a jejich rozměrů, řezy stavbou – ukazující konstrukční detaily, pohledy na stavbu – například z čelní, boční a zadní strany.
10. Půdorysy jednotlivých podlaží – s označením místností a jejich rozměrů.
11. Řezy stavbou – ukazující konstrukční detaily.
12. Pohledy na stavbu – například z čelní, boční a zadní strany.
13. Fotodokumentace: Fotografie exteriéru a interiéru, které mají za cíl co nejlépe přiblížit stav objektu.

Využití pasportu u bytu a domu

Představte si například pasport domu – jeho součástí je půdorys přízemí s vyznačenými stěnami, dveřmi a okny, jednoduchý popis střešní konstrukce (např. sedlová střecha s krytinou z pálených tašek) a pár fotografií zvenčí i zevnitř. U pasportu bytu zase půjde o vymezení jednotky, tedy konkrétních prostor uvnitř bytového domu. Klíčové jsou výkresy, které ukazují, kde byt začíná a končí, aby byl jasně definován jeho rozsah.

Proč je pasport tak důležitý?

Pasport stavby není jen technický dokument – často slouží jako podklad pro další jednání. Správně zpracovaný pasport například:

• Umožní rychlé schválení rekonstrukce.
• Usnadní komunikaci s úřady.
• Zvyšuje hodnotu nemovitosti při prodeji.

Správně zpracovaný pasport může zvednout hodnotu nemovitosti při prodeji.

Kdo zpracovává pasport stavby a jak probíhá pasportizace?

Kdo má oprávnění vyhotovit pasport stavby?

Pasport stavby může zpracovat pouze odborník s dostatečnou kvalifikací. Nejčastěji jde o:

• Autorizované osoby – projektanti, kteří mají oprávnění od České komory autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě (ČKAIT).
• Specializované firmy – zaměřené na pasportizaci budov a jiných objektů.
• Stavební odborníci – u méně náročných objektů, kde nejsou vyžadovány složité výpočty.

Nové technické požadavky na zpracování

Zpracovatel pasportu musí nyní zajistit, aby dokumentace splňovala technické standardy, například:

• Digitální formát PDF/A vhodný pro archivaci.
• Použití přesného měřítka výkresů (1:100 nebo 1:200).
• Elektronické podepsání a doložka autorizace.

Jaké kroky zahrnuje pasportizace stavby?

Pasportizace není jen o vyhotovení dokumentu, ale také o několika dílčích krocích, které zajistí, že pasport odpovídá skutečnému stavu objektu. Typický postup zahrnuje:

1. První konzultace s odborníkem: Zde si majitel objektu a zpracovatel pasportu vyjasní, k čemu má dokument sloužit, a dohodnou se na rozsahu práce. Jiný přístup je potřeba pro pasport domu a jiný například pro pasport kanalizace.
2. Zaměření stavby: Klíčová fáze, kdy odborník provede fyzické zaměření objektu. Používají se moderní technologie, jako jsou laserové dálkoměry nebo 3D skenery, což umožňuje přesné zachycení všech parametrů.
3. Zpracování dokumentace: Na základě získaných dat odborník vytvoří kompletní pasport, který zahrnuje všechny povinné náležitosti – od výkresů po technický popis.
4. Kontrola a případné doplnění: Po dokončení se pasport předkládá vlastníkovi objektu ke kontrole. Pokud jsou nalezeny nesrovnalosti, dokument se upraví.

Kolik času zabere pasportizace?

Zpracování pasportu obvykle trvá několik dnů až týdnů v závislosti na složitosti objektu. Například pasport bytu může být hotový za několik dní, zatímco pasportizace většího rodinného domu může zabrat i dva týdny. U technicky náročných objektů, jako je pasport kanalizace nebo průmyslové budovy, se doba vyhotovení může prodloužit.

Proč nevyhotovit pasport svépomocí?

Pokusit se o vytvoření pasportu bez odborníka může být lákavé, ale téměř vždy to vede k problémům. Úřady zpravidla vyžadují, aby byl pasport podepsán autorizovanou osobou. Svépomocný dokument by mohl být zpochybněn, což prodlouží celý proces.

Pasportizace jako investice do budoucnosti

Ačkoliv může pasportizace budov působit jako zbytečný výdaj, opak je pravdou. Pasport se stává cenným nástrojem při údržbě stavby, zajišťuje klid při jednání s úřady a může dokonce zvýšit tržní hodnotu nemovitosti. Navíc přispívá k lepšímu přehledu o technickém stavu objektu, což je pro každého majitele neocenitelné.

Kolik stojí pasportizace stavby

Co ovlivňuje cenu pasportu stavby

Pasport stavby je nezbytný dokument, jehož cena se odvíjí od několika faktorů. Různé objekty vyžadují různě náročné zpracování, a proto se cena pasportizace může značně lišit. 

Hlavní faktory zahrnují:

1. Typ objektu – Pasport bytu vzorově vyjde levněji než pasport rodinného domu nebo kanalizace.
2. Velikost a složitost stavby – Větší objekty s více podlažími a technickými detaily jsou dražší na zpracování.
3. Stav dokumentace – Pokud je potřeba dohledat chybějící informace, cena narůstá.
4. Požadavky na přesnost – Například technické objekty (studny, průmyslové haly) vyžadují detailní zaměření speciálními nástroji.

Přibližné ceny pasportizace

Ačkoli se ceny mohou regionálně lišit, následující orientační přehled ukazuje, co můžete očekávat:

• Pasport bytu: 5 000–10 000 Kč
• Pasport domu: 10 000–25 000 Kč
• Pasport studny: 3 000–7 000 Kč
• Pasport kanalizace: 15 000–30 000 Kč
• Pasport komunikace: 20 000–50 000 Kč

Na pasportizaci lze ušetřit

I když je pasport nezbytný, existují způsoby, jak na něm ušetřit:

• Vyberte místního odborníka – Lokální projektanti mohou být levnější díky nižším nákladům na dopravu a znalosti regionálních úřadů.
• Kombinujte služby – Pokud potřebujete pasport více objektů, vyjednejte množstevní slevu.
• Připravte si podklady – Uspořádané dokumenty a přístup k objektu mohou zjednodušit práci a snížit náklady.

Výhody investice do pasportu

Ačkoli se částka za pasportizaci může zdát vysoká, v dlouhodobém horizontu se tato investice vyplatí. Například při prodeji nemovitosti může dobře zpracovaný pasport stavby usnadnit jednání s kupujícími i úřady. Kromě toho poskytuje pasport cenné informace, které mohou majitelům pomoci s údržbou nebo budoucími rekonstrukcemi.

Cena za pasport se liší podle typu i velikosti objektu.

Pro co vše lze pasport vyhotovit?

Široké možnosti využití pasportizace

Pasportizace není pouze záležitostí domů nebo bytů. Tento nástroj se uplatňuje i u dalších staveb a technických objektů, které vyžadují přehlednou dokumentaci. Pasportizace je často klíčová při údržbě infrastruktury nebo legalizaci staveb. Kde všude se pasport uplatňuje?

Pasport budov a bytů

Pasport rodinného domu: Zásadní při rekonstrukcích starších nemovitostí nebo při ztrátě původní dokumentace.

• Pasport bytu: Využívá se zejména v rámci bytových družstev a SVJ, kdy slouží jako podklad pro vymezení jednotek nebo jejich prodej.
• Pasport průmyslových objektů: Klíčový při správě výrobních hal nebo skladů.

Technické objekty a infrastruktura

• Pasport studny: Dokumentace nezbytná při legalizaci nebo při změně vlastníka. Pomáhá také při jednání s vodohospodářskými úřady.
• Pasport kanalizace: Slouží jako přehled o stavu potrubí, přípojek a dalších prvků. Často je využíván městy a obcemi při správě veřejné infrastruktury.
• Pasport komunikace: U silnic, chodníků nebo cyklostezek je pasport důležitým podkladem pro plánování oprav a údržby.

Pasportizace jako nástroj pro správu majetku

Pasportizace budov a objektů nachází využití i u velkých institucí, jako jsou školy, nemocnice nebo obce. Tyto organizace potřebují mít přehlednou dokumentaci ke každé nemovitosti, aby mohly efektivně plánovat údržbu, rekonstrukce nebo modernizaci.

Často kladené otázky ohledně pasportu stavby

Je možné vyhotovit pasport svépomocí?

Svépomocná pasportizace se nedoporučuje, protože úřady obvykle vyžadují podpis autorizované osoby. Svépomocně vytvořený pasport může být zamítnut.

Musí být pasport stavby uložen na stavebním úřadě?

Pasport není vždy automaticky uložen na stavebním úřadě, ale pokud je součástí legalizačního nebo stavebního řízení, úřad jej zařadí do své evidence.

Lze pasportizovat i stavby, které nejsou zkolaudované?

Ano, pasportizace se často využívá právě pro stavby, které nemají kolaudaci nebo stavební povolení. Je to první krok k jejich legalizaci.

Může být pasport stavby podkladem pro pojištění nemovitosti?

Ano, pasport může být užitečným podkladem pro pojišťovny, které tak získají jasný přehled o technických parametrech stavby.

Co se stane, pokud pasport stavby neodpovídá skutečnému stavu?