Odhad nemovitosti: Jak funguje a proč ho banka vyžaduje

Jedním z mnoha kroků pro získání hypotéky je odhad nemovitosti. Žadatelé z něj mají právem obavy. I když totiž splníte veškeré další podmínky pro získání hypotéky, na odhadu to může celé zkrachovat. Zjistěte, jak odhad nemovitosti probíhá, kolik stojí a jak můžete pomoci k lepšímu výsledku.

Typy odhadu nemovitosti

• Bankovní odhad nemovitosti: Jde o typ odhadu ceny nemovitosti, který se využívá k posouzení nároku na hypotéku. Odhadce si můžete najít sami, může vám ho ale přiřadit klidně i banka – někde zdarma, jinde za poplatek. Ceny odhadců nemovitostí se různí, ale zpravidla se pohybují mezi 4 000 až 8 000 korun.
• Tržní odhad nemovitosti: Prodáváte či kupujete nemovitost? Díky tomuto odhadu zjistíte její reálnou tržní hodnotu. Budete tak mít jistotu, že prodáváte/kupujete za přiměřenou cenu. Pokud prodej zařizuje realitní kancelář, odhad bývá zpravidla zdarma.
• Soudní odhad nemovitosti: Odhad provádí soudní znalec v případě majetkových sporů jako je rozvodové či insolvenční řízení apod.

Jak funguje bankovní odhad nemovitosti

V tomto článku se zaměříme na bankovní odhad nemovitosti. Jak jsme již zmínili, provádí jej nezávislý odhadce – buď vámi najatý nebo specialista z banky – který určí zástavní hodnotu nemovitosti. Odhad ceny nemovitosti je pro banku důležitý hned ze tří důvodů:

• zajištění správné výše hypotéky
• určení dalších podmínek hypotéky jako výše úrokové sazby a délka splácení
• zajištění bezpečnosti celého obchodu jak pro banku, tak pro žadatele

Odhad nemovitosti trvá, od dohody s odhadcem pro dodání odhadu, zhruba 3 až 10 dnů, ale můžete ho mít za příplatek klidně i rychleji. Odhad bývá zpravidla o 10 až 20 % nižší než tržní cena. Odhadce cenu podhodnocuje z dobrého důvodu: banka nebude v případě prodeje tratit, pokud nebudete schopni hypotéku splácet.

Rozptyl je takto velký proto, že každý odhadce používá trochu jinou metodu. To je ve výsledku dobrá zpráva, protože pokud první odhad nedopadne podle vašich představ, můžete to zkusit s jiným odhadcem. Na druhou stranu další odhad - další peníze, které na něj budete muset vynaložit.

Jak probíhá odhad nemovitosti

Odhad nemovitosti probíhá zpravidla přímo na místě. Odhadce si nemovitost zaměří, nafotí a ověří skutečný stav. U odhadu být můžete, ale nemusíte. Pakliže se například jedná o volně přístupný pozemek, specialista může provést odhad i bez vaší přítomnosti. Tak jako tak vás předtím vyzve k předložení některých dokladů, které jsou pro odhad nutné. Máte-li je připravené předem, odhad tím urychlíte.

Podklady potřebné pro odhad nemovitosti:

• Výpis z katastru nemovitostí (nesmí být starší než 3 měsíce)
• Kopie katastrální mapy nebo pozemkové mapy (stáří do 1 roku)
• Stavební dokumentace: půdorysy, řezy, pohledy, technické zprávy
• Kolaudační rozhodnutí
• Nabývací tituly: kupní smlouva, darovací smlouva, doklady z dědického řízení apod.
• Smlouvy omezující vlastnické právo: věcná břemena, zástavy atd.
• Všechny další dokumenty, vztahující se k odhadované nemovitosti: např. geometrické plány, starší posudky apod.
• Pokud se odhaduje cena pozemku, pak také: územní rozhodnutí a stavební povolení

Odhadce se může zajímat také o historii objektu. Měl by se ptát na rekonstrukce, počet vystřídaných nájemníků, havárie, opravy apod. Občanskou vybavenost, dopravní situaci či příjezdovou cestu může sice vyčíst z map, ale zpravidla se na ní ptá doprovázející osoby. Zpravidla do týdne od prohlídky a dodání vyžádaných dokumentů máte odhad nemovitosti pro banku u sebe.

Musí proběhnout osobní prohlídka na odhad nemovitosti?

Nemusí, ale šli byste sami proti sobě. Odhadce sice získá určitou představu na základě veřejně dostupných zdrojů (např. KN, StreetView mapy, fotografie poskytnuté klientem atd.). Nicméně představy mohou být velmi zkreslené představy a informace o nemovitosti nekompletní. Přesto existují specialisté, kteří odhad bez osobní prohlídky nabízí. Cena díky tomu bývá nižší, ale výsledek je většinou nepřesný.

Jak zvýšit šance na dobrý výsledek odhadu nemovitosti

S exekucemi nebo třeba silnicí první třídy za plotem nic moc nezmůžete. To ale neznamená, že výsledek odhadu nijak ovlivnit nemůžete. Odhadce si během návštěvy pořizuje fotodokumentaci, proto věnujte úsilí do drobných oprav a úklidu. Když nemovitost vymalujete, odstraníte plísně nebo třeba opravíte podlahy, může se to na odhadu pozitivně projevit.

Prodáváte? Odhad nemovitosti svépomocí nefunguje

Ve snaze ušetřit se mnoho žadatelů uchyluje k odhadu nemovitosti na vlastní pěst. Tohle rozhodnutí by z vaší nemovitosti ale mohlo udělat tzv. ležáka, o kterého měsíce či roky nikdo neprojeví zájem kvůli nadsazené ceně. Porovnat aktuální nabídky na realitních portálech totiž nestačí. Odhad je opravdová věda. V potaz se totiž berou i takové drobnosti jako vzdálenost dálnice, orientace oken nebo například dostupnost služeb. Pamatujte také na to, že inzerovaná cena se nerovná ceně prodejní. Informaci, za kolik se nemovitost podobná té vaší nakonec prodala, nezjistíte.