Nákup a prodej nemovitosti v zahraničí: Na co se připravit?

Kde v zahraničí jsou nemovitosti levnější jak v Praze?

Nákup zahraniční nemovitosti je pro Čechy tak trochu už hobby. Jedním z hlavních důvodů je často cena, ale i příjemnější klima nebo odlišná kultura. Praha patří mezi nejdražší města v regionu, a tak není divu, že se stále více Čechů poohlíží po možnostech v zahraničí. Existuje celá řada zemí, kde lze nalézt nejlevnější nemovitosti v zahraničí, a přitom nabídnout zajímavý potenciál pro investici nebo bydlení.

Balkánské země

Albánie, Černá Hora nebo Bulharsko se stávají stále populárnějšími cíli díky krásné přírodě, nízkým životním nákladům a dostupným cenám nemovitostí. Zatímco ceny v Chorvatsku pomalu rostou, v sousední Albánii můžete koupit byt u moře za zlomek toho, co byste zaplatili v Praze. V Černé Hoře zase najdete malé byty nebo domky v turisticky atraktivních oblastech za velmi rozumné ceny.

Španělsko a Portugalsko

Zejména oblasti mimo velká města, jako je Costa Blanca nebo Algarve, nabízejí cenově dostupné domy a byty s přístupem k moři. V porovnání s Prahou jsou tyto nemovitosti levnější a navíc získáte přidanou hodnotu v podobě stálého slunečného počasí.

Maďarsko a Polsko

Pokud hledáte nemovitost blízko domova, Maďarsko a Polsko jsou ideální volbou. Ceny nemovitostí jsou zde stále nižší než v Praze, a díky blízkosti domova se můžete kdykoliv vrátit do ČR. Maďarsko navíc nabízí termální lázně a Polsko je známé svým rozvíjejícím se realitním trhem.

10 mezi Čechy populárních destinací pro nákup nemovitosti

Makarská riviéra, Chorvatsko

Makarská riviéra je jedno z nejoblíbenějších pobřežních míst, kam Češi míří za nákupem nemovitostí. Tato oblast nabízí nejen krásné pláže, ale i dobře rozvinutou infrastrukturu pro turisty. Češi zde často pořizují apartmány, které využívají jak pro vlastní potřebu, tak k pronájmu během turistické sezóny.

Zadar, Chorvatsko

Zadar, historické město na severním pobřeží Dalmácie, je známý svými kulturními památkami i přístupem k moři. Relativně klidnější než Makarská, ale stále oblíbený mezi Čechy, kteří hledají bydlení blíže k přírodě a dál od hlavních turistických tras.

Lago di Garda, Itálie

Toskánsko je často zmiňováno, ale Lago di Garda, největší jezero v Itálii, nabízí kombinaci úchvatné přírody a atraktivních nemovitostí. Mnoho Čechů sem míří nejen za odpočinkem, ale i kvůli výhodné investici do nemovitosti, kterou lze pronajímat turistům, kteří sem jezdí za vodními sporty a cykloturistikou.

Italská Siena leží v samém srdci Toskánska. Nemovitosti tam sice vyžadují rekonstrukci, ale mají velký potenciál.

Siena, Itálie

V samém srdci Toskánska leží historické město Siena, které láká české kupce nejen svou architekturou, ale i poklidným venkovským životním stylem. V nabídce nejčastěji najdete krásné staré domy nebo vily, které je nutné rekonstruovat, ale po úpravách mají obrovský potenciál.

Marbella, Španělsko

Marbella na Costa del Sol je vyhlášená jako místo luxusu, ale stále se zde dají najít dostupné nemovitosti v zahraničí. Mnoho Čechů sem míří za teplem, mořem a možnostmi aktivního životního stylu. Navíc zde můžete koupit nemovitost, která bude atraktivní i pro zahraniční turisty, což usnadňuje její pronájem.

Alicante, Španělsko

Alicante, město na pobřeží Costa Blanca, nabízí příznivé ceny nemovitostí a spoustu slunečných dní. Češi zde často kupují byty a apartmány, které využívají jako druhý domov, nebo je pronajímají turistům. Je to ideální lokalita pro ty, kdo hledají nejlevnější nemovitosti v zahraničí v oblasti s celoročně příjemným klimatem.

Daya Nueva, Španělsko

Menší město na Costa Blanca, kde Češi mohou najít moderní vily za velmi rozumné ceny, často pod tři miliony korun. Díky dostupným cenám a příjemnému klimatu je tato lokalita častou volbou pro prodej nemovitostí v zahraničí​.

Costa Calida, Španělsko

Tato oblast na jihovýchodním pobřeží Španělska je stále více vyhledávaná pro výhodný nákup nemovitostí v zahraničí. Nabízí atraktivní ceny, krásné pláže a méně turistů než sousední Costa Blanca. Vily a apartmány se zde dají pořídit za dostupné ceny, často i pod tři miliony korun​.

Chalkidiki, Řecko

Tento nádherný poloostrov na severu Řecka nabízí nemovitosti v blízkosti pláží za velmi přijatelné ceny. Dům s výhledem na moře lze pořídit za méně než pět milionů korun, což je lákavé pro Čechy hledající nejlevnější nemovitosti v zahraničí​.

Algarve, Portugalsko

Oblast Algarve je oblíbená zejména pro svou krásnou přírodu a příznivé ceny nemovitostí. Češi zde často kupují byty a domy u moře, které mohou sloužit k rekreaci i k pronájmu, což z nich dělá výhodnou investici​.

Financování nemovitosti v zahraničí: Jaké jsou možnosti?

Pořízení nemovitosti v zahraničí je velký krok, a proto je důležité předem promyslet, jak bude financována. Způsoby financování zahraniční nemovitosti se mohou značně lišit v závislosti na zemi, kde kupujete, ale obecně máte několik možností. Podívejme se na ty nejdůležitější.

Hypotéka od české banky vs. zahraniční banky

Pro Čechy, kteří plánují nákup nemovitosti v zahraničí, je nejjednodušší volbou zkusit získat hypotéku u české banky. Ne všechny banky však tuto možnost poskytují. V případě, že budete muset využít zahraniční banku, počítejte s rozdílnými podmínkami a často i složitější byrokracií. Například ve Španělsku můžete získat hypotéku, ale je třeba prokázat dostatečné finanční zázemí, a banky zde často požadují vyšší vlastní podíl než v Česku​.

Pokud se rozhodnete pro nákup zahraniční nemovitosti, financujte ji ideálně hypotékou od české banky.

Vlastní zdroje vs. úvěr

Pro některé kupce může být výhodné financovat nemovitost z vlastních zdrojů, pokud je k dispozici dostatek úspor. To se často týká nejlevnějších nemovitostí v zahraničí, kde ceny nejsou tak vysoké, například v Bulharsku nebo Černé Hoře. Pokud však plánujete dražší investici, jako například nemovitost v populárních lokalitách typu Marbella nebo Costa del Sol, využití úvěru je běžnější volbou​.

Důležité poplatky a daně

Při nákupu nemovitosti v zahraničí je důležité počítat nejen s cenou samotné nemovitosti, ale i s dalšími náklady. Každá země má vlastní systém daní z převodu nemovitosti, které se mohou pohybovat od 2 % do 10 % z ceny nemovitosti. Dále je nutné zaplatit za právní služby, notářské poplatky a v některých případech i poplatky realitní kanceláři. Ve Španělsku například počítejte s celkovými dodatečnými náklady kolem 10 % z kupní ceny​.

Náklady na údržbu a provoz

Je také důležité nezapomínat na průběžné náklady, které budete muset platit, ať už v nemovitosti bydlíte, nebo ji pronajímáte. Tyto náklady zahrnují energie, vodu, pojištění, údržbu a v některých zemích také poplatky za správu nemovitosti. Například v Itálii jsou měsíční náklady na údržbu menších bytů relativně nízké, zatímco v Chorvatsku můžete platit více, pokud máte nemovitost blízko turistických oblastí​.

Na co si dát pozor při nákupu nemovitosti v zahraničí?

Právní specifika

Některé země, například Thajsko, neumožňují cizincům vlastnit pozemky. Jinde, například v Itálii nebo Španělsku, je proces pro cizince mnohem jednodušší, ale je nutné mít správnou právní asistenci, abyste se vyhnuli případným problémům s vlastnictvím nebo stavebním povolením. Jednoduše než se pustíte do velké akce, vše si pořádně zjistěte.

Jazyková bariéra

V mnoha případech budete muset komunikovat s místními úřady, právníky nebo realitními kancelářemi v jejich rodném jazyce. I když mnoho zahraničních realitních agentur mluví anglicky, v komplikovanějších situacích budete potřebovat tlumočníka nebo překladatele, zejména při podpisu právních dokumentů. Toto je velmi důležité, protože i malé nedorozumění může vést k vážným problémům.

Když kupujete nemovitosti v zahraničí, pohlídejte si vše, co byste si pohlídali u nás: vlastnictví, exekuce a břemena, stav nemovitosti, lokalitu.

Prověřování nemovitosti

Pokud kupujete starší dům nebo byt, je důležité zjistit, zda nemá skryté vady. Doporučuje se najmout místního technického inspektora, který nemovitost důkladně zkontroluje, aby se předešlo nákladným opravám po nákupu nebo problémům s kolaudací.

Změny legislativy

Zákony týkající se vlastnictví nemovitostí se mohou v čase měnit. Některé země mohou zavést nové daně nebo omezení pro vlastníky nemovitostí ze zahraničí, což může ovlivnit hodnotu vaší investice. Například v Chorvatsku byly v posledních letech zavedeny přísnější regulace pro cizince kupující nemovitosti na pobřeží.

Správa nemovitosti na dálku

Pokud neplánujete v nemovitosti bydlet celoročně, je důležité zajistit si správu nemovitosti na dálku (pravidelná údržba, pronájem, úklid, pošta…). Oslovte buď specializovanou agenturu, která bude sice dražší, ale zato opravdu profesionální, nebo zaměstnejte člověka, kterého si sami vyberete.

Možné problémy a komplikace

Byrokratické překážky: V mnoha zemích je realitní proces spojen s výraznou administrativní zátěží. Dlouhé čekací lhůty, množství potřebných dokumentů a nutnost několika návštěv místních úřadů mohou proces značně zpomalit.

Nedostatečné pojištění nemovitosti: Mít pojištění je vždy nutností, zejména když jde o prodej nemovitostí v zahraničí. Pojištění proti přírodním katastrofám (záplavy, zemětřesení) je v některých destinacích, například v Řecku nebo Itálii, nutné vzhledem k rizikům spojeným s jejich geografickou polohou.

Měnové riziko: Pokud kupujete nemovitost v zemi, kde se používá jiná měna než euro, měli byste mít na paměti výkyvy kurzů. Kolísání měn může ovlivnit jak vaši kupní sílu, tak i budoucí hodnotu nemovitosti, pokud ji budete chtít prodat. Při velkých změnách směnných kurzů může hodnota vaší nemovitosti výrazně poklesnout.

Praktické tipy pro úspěšný nákup nemovitosti v zahraničí

1. Najděte si spolehlivou realitní kancelář: Hledejte takové, které mají zkušenosti s prodejem nemovitostí v zahraničí a ideálně i dobré recenze od českých klientů. Agentura by vám měla nabídnout nejen nemovitost, ale i právní poradenství, překladatelství a asistenci při vyřizování administrativních náležitostí.
2. Nemovitosti osobně navštivte: I když jsou dnes k dispozici virtuální prohlídky a fotografie, nikdy byste neměli kupovat nemovitost bez její osobní návštěvy. Co na fotkách vypadá perfektně, může ve skutečnosti potřebovat zásadní opravy. To samé platí pro okolí a občanskou vybavenost.
3. Vyjednávejte o ceně: V mnoha zemích je běžné, že se o ceně nemovitosti vyjednává. V Chorvatsku nebo Bulharsku je například běžné, že prodejci z původní ceny sleví o 5–10 %, pokud se na vyjednávání o ceně dobře připravíte.
4. Pečlivě plánujte: Pokud plánujete nemovitost pronajímat, zvažte, jaký typ klientů chcete oslovit (například turisté, sezónní pracovníci) a jaká je poptávka v oblasti, kde kupujete. V destinacích, jako je Costa del Sol nebo Makarská riviéra, je poptávka po prázdninových pronájmech vysoká, což vám může přinést stabilní příjem​.

Je nákup nemovitosti v zahraničí pro vás?

Než se do nákupu zahraniční nemovitosti pustíte, zvažte několikrát a pečlivě všechny faktory – od financování až po možné komplikace, které mohou nastat. Důkladná příprava, výběr správné realitní kanceláře a pozornost k detailům vám mohou pomoci předejít problémům a zajistit, že nákup proběhne hladce.

Nakonec si položte pár klíčových otázek:

• Chcete nemovitost pro vlastní bydlení, rekreaci, nebo jako investici k pronájmu?
• Jste připraveni na administrativní a právní překážky, které mohou v zahraničí nastat?
• Máte dostatečné finanční zázemí a jasnou představu o nákladech spojených s údržbou nemovitosti?

Pokud na tyto otázky odpovíte kladně, může být nákup nemovitosti v zahraničí tou správnou volbou pro vás.

Nejčastější otázky

Jak si zajistit správu nemovitosti, pokud žiji trvale v ČR?

Pokud nemovitost nevyužíváte celoročně a žijete daleko od ní, můžete si najmout specializovanou agenturu pro správu nemovitostí. Tyto agentury nejen že zajistí údržbu a opravy, ale také mohou nemovitost pronajímat turistům, zajišťovat pravidelné kontroly a řešit všechny administrativní záležitosti. Ve Španělsku a Itálii jsou takové služby běžně dostupné, a i když to znamená další náklady, ulehčí vám to starosti s údržbou.

Jaké jsou rozdíly mezi nákupem nemovitosti v EU a mimo EU?

Nákup nemovitosti v rámci EU je obvykle jednodušší díky jednotnému právnímu rámci a volnému pohybu kapitálu. V zemích mimo EU, jako jsou Turecko nebo Thajsko, mohou platit různá omezení pro cizince. Například v Thajsku cizinci nemohou vlastnit pozemky, pouze byty, zatímco v Turecku je vlastnictví nemovitosti pro cizince možné, ale pouze v určitých oblastech a s nutností povolení. Dále mohou být rozdílné i daňové a právní podmínky, což může nákup výrazně zkomplikovat.