Nákup nemovitosti: starší byt versus novostavba

Chcete se stěhovat do vlastního, ale váháte mezi novostavbou a starším bytem k rekonstrukci? Je to oříšek a není možné určit, že by jedna možnost byla lepší než druhá. Oba typy nemovitostí mají své výhody i nevýhody a je nutné brát ohled jak na vaše potřeby, tak na finance a časovou náročnost. Zjistěte, co vás při nákupu staršího bytu nebo novostavby čeká a s čím počítat. Rozhodování pak bude snad o trochu snazší.

Proč (ne)koupit starý byt

Novostaveb je nedostatek a nové byty se staví pomalu. I proto mnoho jednotlivců a rodin láká zkusit si rekonstrukci staršího bytu. Pořizovací ceny bývají nižší a hlavně je z čeho vybírat. U mnoha nabídek je navíc možné smlouvat o ceně. Před nákupem si ale musíte ověřit hromadu věcí, abyste buď nenaletěli podvodníkům nebo nekoupili byt v horším stavu, než jste původně předpokládali.

Výhody nákupu starého bytu

• Nižší cena: Starší byty jsou mnohdy cenově dostupnější než novostavby. Nemusí to tak ale být vždy. Některé starší byty jsou levnější v průměru pouze o dvacet procent, a tak je důležité zvážit, pokud se vám to (po přičtení ceny rekonstrukce) stále vyplatí. Na druhou stranu o ceně staršího bytu se dá s majiteli vyjednávat.
• Skvělá investice: Nižší pořizovací cena může být lákavá, zejména pro první nákup investiční nemovitosti. 
• Rekonstrukce podle představ: Byty v novostavbách často vypadají jeden jako druhý. Rekonstrukce vám naopak dává možnost přizpůsobit byt podle vašich představ. Můžete si vybrat materiály, rozložení místností a design interiéru.
• Bez rekonstrukce: Některé starší byty bývají v dostačujícím stavu, a tím pádem ihned k nastěhování. Rekonstrukci nemusíte řešit vůbec nebo třeba později a postupně.
• Lokalita: Starší byty se často nacházejí ve stabilních a vyvinutých lokalitách s dobrou infrastrukturou.
• Termín nastěhování: Řada nabízených novostaveb bývá ve fázi výstavby a nastěhovat se do nich můžete klidně i za rok až dva. Pokud rekonstrukce dopadne, jak má, můžete se do nového bytu celkem rychle nastěhovat.

Nevýhody nákupu starého bytu

• Právní stav bytu: Když kupujete starší byt, mohlo se před vámi vystřídat hned několik majitelů či nájemníků. To s sebou nese rizika jako nevyřešené dědictví, exekuce, věcná břemena, dluh vůči poskytovateli energií apod.
• Potenciální problémy: Nákup staršího bytu mohou doprovázet různé nepříjemnosti, které vám mohou rekonstrukci prodražit. Některé z nich zpravidla zjistíte, až když se pustíte do rekonstrukce. Jde například o špatné elektrické instalace, zastaralé potrubí, problémy s izolací apod.
• Energetická náročnost: Některé starší nemovitosti bývají energeticky náročnější například kvůli špatnému zateplení. Proto si před nákupem vždy vyžádejte PENB, ať vás po nastěhování nepřekvapí účty za vytápění.
• Časová náročnost: Rekonstrukci jde zvládnout za týden, ale i za půl roku. Záleží na rozsahu rekonstrukce, ale i případných problémech, které mohou rekonstrukci protáhnout. Pokud se potřebujete co nejdříve přestěhovat, pak nákup staršího bytu nemusí být vhodná volba.

Tip: 7 důležitých věcí, na které si dejte pozor, když kupujete byt

Proč (ne)koupit novostavbu

Výhody nákupu novostavby

• Moderní vybavení a nízká údržba: Novostavby nabízejí moderní vybavení, nové technologie a jsou obvykle energeticky efektivnější. Údržba bytu je v prvních letech minimální.
• Dlouhodobé hodnoty: Nové byty mohou lépe udržet svou hodnotu v průběhu času, zvláště pokud jsou situovány v rychle se rozvíjejících oblastech.
• Záruky: Nový byt je zboží. Proto se na něj vztahuje záruka jako na jakékoliv jiné zboží. Na vady, které vzniknou až po předání novostavby, platí lhůta 2 až 3 roky, záleží na každém developerovi. Na skryté vady, o kterých jste v době předání bytu nevěděli a nebyly zjevné, platí lhůta delší, a to 5 let.
• Cena: V případě, že kupujete byt tzv. “na papíře”, bývá pořizovací cena novostavby nižší. Pokud vám nevadí si na byt počkat, může být novostavba správná volba.
• Lepší dispozice: Starší byty bývají dispozičně nešťastně řešené a je nutné bourat příčky. U nových bytů se již počítá s potřebou lidí po vzdušných a prosvětlených bytech. To developeři řeší například i propojením kuchyně s obývákem.
• Vyhrazené parkování: To bývá často v ceně nového bytu, tudíž nemusíte v neděli večer jezdit půl hodiny ulicemi a hledat volné parkovací místo.

Nevýhody nákupu novostavby

• Cena: Novostavby, hlavně ty již dokončené, jsou obvykle dražší než starší byty. Vyšší cenu může kompenzovat fakt, že náklady na údržbu a energie budou nižší.
• Lokalita: Není tomu tak vždy, ale mnoho novostaveb vzniká na okraji Prahy nebo v odlehlých oblastech, kde není zajištěna dostačující infrastruktura (metro, nemocnice, školka atd.). Záleží na tom, jaké jsou vaše priority, ale raději předem koukněte na mapu, ať víte, jaké objekty jsou v blízkosti novostavby.
• Termín nastěhování: Ne každý developer dodrží termín kolaudace či nastěhování. To může být nepříjemné například v momentě, kdy bydlíte v nájmu a musíte se do určité doby vystěhovat.
• Kupujete nedokončenou nemovitost: Mnoho novostaveb se prodává, ještě než jsou postavené. Tím pádem kupujete tak trochu zajíce v pytli, byt si nemůžete fyzicky prohlédnout a musíte se spoléhat jen na to, co vidíte na vizualizacích.

Rozhodnutí neuspěchejte

Vaše rozhodnutí by mělo záviset na vašich prioritách a možnostech. Pokud hledáte nižší pořizovací cenu a máte chuť a schopnosti věnovat se rekonstrukci, starší byt může být správnou volbou. Na druhou stranu, pokud preferujete bezproblémový přechod do nového bydlení s minimální údržbou, novostavba by mohla být lepším řešením.

V obou případech je důležité nekoupit hned první nemovitost, kterou vidíte. Choďte na prohlídky, prověřujte majitele i developery, neváhejte váš výběr konzultovat s odborníky a nenechte se tlačit do složení rezervační smlouvy, pokud si nejste stoprocentně jisti. Nákup nemovitosti je pro mnoho lidí životní událost, která stojí nemalé peníze. Tak ať jste se svým výběrem spokojeni.