Exekuce nájemníka: Praktické tipy na ochranu vašeho bytu

Co dělat, když se nájemník dostane do exekuce

Když se váš nájemník dostane do exekuce, situace může být stresující nejen pro něj, ale i pro vás jako pronajímatele. Exekutor má podle zákona č. 120/2001 Sb., Zákon o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) právo zabavit veškerý majetek nacházející se v pronajatém bytě, pokud není doloženo, že patří někomu jinému než dlužníkovi. Tato situace se může rychle stát problematickou, protože exekutor obvykle nezjišťuje skutečné vlastnictví jednotlivých věcí. Vaše vybavení bytu – ať už jde o nábytek, spotřebiče nebo jiné položky – tak může být snadno zahrnuto do soupisu majetku k zabavení.

Rozlište majetek váš a majetek nájemníka

Rozlišení, co patří vám a co nájemníkovi, je naprosto zásadní krok. Podle § 68 exekučního řádu lze věci vyškrtnout ze soupisu pouze tehdy, pokud prokážete, že jsou ve vašem vlastnictví. Bez jasných důkazů však exekutor předpokládá, že všechny věci v bytě patří dlužníkovi, tedy nájemníkovi.

Proto je vhodné ještě před nastěhováním nájemníka podniknout následující kroky:

1. Vytvořte předávací protokol: Předávací protokol by měl být součástí každé nájemní smlouvy. Obsahuje podrobný soupis vybavení bytu, který nájemník přebírá k užívání. Pokud například v bytě necháváte pračku, lednici, sedací soupravu nebo stůl, tyto položky by měly být jasně uvedeny v protokolu, ideálně doplněné fotodokumentací. Fotografie slouží jako dodatečný důkaz, který ztíží exekutorovi zahrnutí těchto věcí do soupisu. Protokol podepisují obě strany a stává se tak nedílnou součástí smluvní dokumentace.
2. Uchovávejte doklady o vlastnictví: Faktury, záruční listy nebo jiné doklady dokazující, že konkrétní vybavení patří vám, jsou nenahraditelné. Pokud dojde k zabavení vaší lednice, kterou jste pořídili před nástupem nájemníka, je právě faktura tím, co vám pomůže věc získat zpět.
3. Zvažte doložku přímé exekuční vykonatelnosti: Doložka přímé exekuční vykonatelnosti, upravená v § 71 exekučního řádu, umožňuje rychlejší vymáhání dluhů na nájemném. Tuto doložku můžete zahrnout do nájemní smlouvy, čímž získáte větší jistotu, že pokud nájemník přestane platit, budete schopni pohledávku vymáhat bez nutnosti zdlouhavého soudního řízení.

Jak zjistit, zda je nájemník v exekuci

Podezření na exekuci u nájemníka nemusí být vždy založeno na konkrétních důkazech. Někteří nájemníci se mohou snažit situaci zatajit, například tím, že přestanou komunikovat nebo pravidelně hradit nájemné. Existují však způsoby, jak tuto informaci ověřit:

Centrální evidence exekucí (CEE)

Centrální evidence exekucí je veřejný rejstřík, který umožňuje ověřit, zda je konkrétní osoba v exekuci. Stačí zadat jméno, příjmení a datum narození nájemníka. Za jednorázový poplatek získáte přístup k informacím o exekucích, včetně typu pohledávky a jména exekutora, který případ řeší. Dle § 125 exekučního řádu máte právo tato data ověřit, pokud jednáte v souladu se zákonem. Přístup do CEE je legální a slouží k ochraně vašich oprávněných zájmů.

Postup:

1. Navštivte webové stránky Centrální evidence exekucí.
2. Proveďte vyhledávání podle údajů nájemníka.
3. Výsledky si uložte pro případné budoucí využití.

Když zaklepe na dveře nájemního bytu exekutor, může to poškodit i majitele.

Katastr nemovitostí a insolvenční rejstřík

Pokud nájemník vlastní nemovitosti, můžete ověřit jejich zástavy nebo exekuce prostřednictvím katastru nemovitostí. Další možností je insolvenční rejstřík na stránkách Justice.cz, kde zjistíte, zda je osoba v insolvenčním řízení.

Doložka přímé exekuční vykonatelnosti

Jednou z nejlepších preventivních opatření je zakomponování doložky přímé exekuční vykonatelnosti do nájemní smlouvy. Tato doložka, upravená § 71 exekučního řádu, umožňuje, aby případný dluh na nájemném nebo jiných závazcích mohl být vymáhán bez nutnosti soudního rozhodnutí.

Co doložka obsahuje a jak funguje:

• Nájemník v rámci doložky souhlasí, že pokud nebude plnit své závazky (například neplacení nájemného), může být přímo zahájena exekuce.
• Tato doložka musí být ověřena notářem nebo advokátem, aby byla platná.

Příklad formulace doložky:

Nájemník souhlasí, že neplnění finančních závazků vyplývajících z této smlouvy může být přímo vykonáno formou exekučního řízení, bez nutnosti soudního rozhodnutí.

Předávací protokol a soupis majetku

Předávací protokol, jak již bylo uvedeno v předchozí kapitole, by měl obsahovat kompletní soupis všech věcí, které zůstávají v bytě při předání nájemníkovi. Tento dokument vám poskytne nezbytný důkazní materiál v případě, že exekutor zahrne váš majetek do soupisu.

Jak vytvořit kvalitní předávací protokol:

• Seznam věcí: Uveďte všechny položky, které ponecháváte v bytě, včetně jejich stavu (například „pračka – plně funkční, stáří 3 roky“).
• Fotodokumentace: Přiložte fotografie každé položky.
• Podpisy obou stran: Dokument musí být podepsán vámi i nájemníkem, aby měl právní platnost.

Návrh na vyškrtnutí věci ze soupisu musí obsahovat identifikaci zabavených věcí včetně důkazu vlastnictví.

Návrh na vyškrtnutí věci ze soupisu

Návrh na vyškrtnutí je dokument, kterým požádáte exekutora o vyloučení konkrétního majetku ze soupisu na základě důkazu, že patří vám, a nikoli dlužníkovi. Tento návrh musí obsahovat:

• Identifikaci zabavených věcí (popis, stav, případně sériové číslo).
• Důkazy vlastnictví (faktury, záruční listy, předávací protokol).
• Identifikační údaje vás i nájemníka (jméno, adresu).

Jaké důkazy musíte doložit

Pro úspěšné vyškrtnutí věci ze soupisu je nutné předložit:

1. Fakturu nebo záruční list, který jasně prokazuje vaše vlastnictví.
2. Předávací protokol, pokud byla věc součástí vybavení bytu.
3. Jakýkoli další dokument, který potvrzuje, že zabavená věc není majetkem nájemníka.

Pokud exekutor vaší žádosti nevyhoví, máte právo obrátit se na soud a žádat o vyškrtnutí věcí soudní cestou.

Co dělat, když exekutor vstoupí do bytu

Pokud exekutor zahájí výkon rozhodnutí a vstoupí do bytu, měl byste:

• Požádat o předložení pověření, které exekutora opravňuje k provedení úkonu.
• Jasně označit věci, které patří vám, například pomocí dokumentace (předávacího protokolu, faktur).
• Pokud i přesto dojde k zabavení vašeho majetku, podat návrh na vyškrtnutí věcí ze soupisu (dle § 68 exekučního řádu).

Jak postupovat, když exekutor zabaví váš majetek

Navzdory všem preventivním opatřením může nastat situace, kdy exekutor zahrne do soupisu majetku věci, které patří vám jako pronajímateli. Tento postup je sice běžný, ale nikoli nezvratný. Pokud máte k dispozici důkazy o vlastnictví, můžete se domáhat nápravy prostřednictvím návrhu na vyškrtnutí věci ze soupisu, případně obrátit se na soud.

Proč může dojít k zabavení majetku majitele?

Exekutor se při výkonu rozhodnutí řídí především pravidly danými § 325 občanského soudního řádu a § 68 exekučního řádu. Ty mu umožňují vstoupit do nemovitosti dlužníka a zahrnout do soupisu všechny věci, které se v ní nacházejí, pokud není prokázáno, že patří jiné osobě. Tento předpoklad často vede k tomu, že i vybavení bytu, které je majetkem pronajímatele, bývá do soupisu zařazeno. Exekutor však nesmí zabavit předměty, které jsou zjevně ve vlastnictví třetí osoby nebo jejichž zabavení je v rozporu s dobrými mravy (např. věci nezbytné pro základní životní potřeby).

Jak reagovat, když je váš majetek zahrnut do soupisu

1. Kontaktujte exekutora

V první řadě kontaktujte exekutora a požádejte ho o vysvětlení a přezkoumání soupisu. Upozorněte ho na skutečnost, že zabavený majetek nepatří nájemníkovi, a nabídněte důkazy o svém vlastnictví.

• Exekutor může na základě vašich důkazů věc ze soupisu vyškrtnout již v této fázi.
• Pokud se tak nestane, přechází případ na podání formálního návrhu.

2. Podání návrhu na vyškrtnutí věcí ze soupisu

Podle § 68 exekučního řádu můžete podat návrh na vyškrtnutí věci ze soupisu majetku. Tento návrh musíte doručit příslušnému exekutorovi do 30 dnů od data, kdy jste se o soupisu dozvěděli. Veškeré důkazy o vlastnictví by měly být přiloženy k návrhu.

Náležitosti návrhu:

• Vaše identifikace: Uveďte své jméno, adresu a případně IČO (pokud pronajímáte byt jako podnikatel).
• Identifikace exekutora: Přesné jméno exekutora, jeho kancelář a spisová značka exekuce.
• Popis zabavené věci: Detailní popis majetku (např. „pračka značky XYZ, sériové číslo 123456“).
• Důkazy o vlastnictví: Přiložte faktury, předávací protokol nebo jinou dokumentaci.

Příklad návrhu:

Dle § 68 exekučního řádu žádám o vyškrtnutí věci [např. lednice značky ABC, sériové číslo XYZ123] ze soupisu majetku provedeného dne [uveďte datum]. Doložené doklady o vlastnictví přikládám: faktura č. 2023/001 ze dne [uveďte datum]. Žádám o vyřízení mého návrhu bez zbytečného odkladu.

3. Obrana u soudu

Pokud exekutor návrhu nevyhoví, máte právo podat žalobu k soudu podle § 267 občanského soudního řádu. Soud posoudí vaše důkazy a rozhodne, zda má být majetek vyškrtnut ze soupisu.

Postup:

1. Obrátíte se na okresní soud, v jehož obvodu byl soupis proveden.
2. Předložíte veškeré důkazy o vlastnictví majetku.
3. Náklady na soudní řízení hradíte vy, ale pokud uspějete, můžete je požadovat zpět.

Pro vyškrtnutí věcí ze soupisu je zásadní doložení faktur za jejich nákup.

Jaké důkazy jsou klíčové?

Pro úspěšné vyškrtnutí věcí ze soupisu je důležité předložit jasné důkazy o vlastnictví. Tyto důkazy mohou zahrnovat:

• Faktury a účtenky: Jasně dokazují, kdo věc pořídil.
• Záruční listy: Uvádějí původního kupujícího a datum koupě.
• Fotodokumentace: Protokoly a fotografie věcí uvedených v předávacím protokolu.

Pokud nemáte potřebné dokumenty, může být proces komplikovanější, ale stále je možné se obrátit na soud, kde můžete využít například svědectví.

Zabavení majetku: Práva a omezení exekutora

Exekutor má povinnost postupovat v souladu s právem a nesmí porušovat dobré mravy. Mezi věci, které exekutor nesmí zabavit, patří například:

• Věci nezbytné pro život dlužníka (postel, základní nádobí, oblečení).
• Věci patřící třetí osobě, pokud je jejich vlastnictví prokazatelné.

Pokud máte pocit, že exekutor porušil své povinnosti, můžete podat stížnost k Exekutorské komoře ČR.

Shrnutí: Co dělat při zabavení majetku?

1. Okamžitě kontaktujte exekutora a doložte vlastnictví zabavených věcí.
2. Pokud exekutor věci nevyškrtne, podejte návrh na vyškrtnutí věci ze soupisu dle § 68 exekučního řádu.
3. Neúspěch u exekutora řešte žalobou u soudu podle § 267 občanského soudního řádu.
4. Předcházejte těmto situacím preventivními kroky, jako je předávací protokol nebo doložka přímé exekuční vykonatelnosti.

Kdy může být exekuce důvodem pro výpověď z nájmu

Dluh na nájemném a ohrožení majetku

Exekuce nájemníka může být důvodem k výpovědi z nájmu, ale pouze za určitých okolností a při splnění zákonných podmínek podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Nejčastějším důvodem je situace, kdy nájemník v důsledku exekuce přestane platit nájemné nebo služby spojené s užíváním bytu. Pokud dluh na nájemném přesáhne tři měsíce, pronajímatel může podle § 2288 občanského zákoníku nájemní smlouvu vypovědět bez výpovědní doby. Dalším důvodem k výpovědi může být porušení povinností vyplývajících z nájmu, například ohrožení majetku pronajímatele. Exekuce může vést k tomu, že exekutor neoprávněně zabaví vybavení bytu patřící majiteli, což lze považovat za závažné porušení povinností nájemce.

Exekuce samotná není důvodem pro výpověď

Exekuce sama o sobě, pokud nájemník řádně plní své povinnosti, není automatickým důvodem k výpovědi. Například pokud nájemník sice čelí exekuci, ale pravidelně hradí nájemné a pečuje o byt, nemůže být exekuce použita jako jediný důvod pro ukončení nájmu. Výpověď z tohoto důvodu by mohla být považována za neoprávněnou. Naopak, pokud jste do nájemní smlouvy zahrnuli doložku, která stanoví exekuci jako možný důvod k výpovědi, můžete tento nástroj využít. Doložka by však měla být specifická a nesmí být v rozporu s dobrými mravy.

Exekuce samotná není zákonným důvodem pro výpověď z nájmu.

Nejčastější otázky

Jak zjistím, jestli je nájemník v exekuci?

Nájemníka můžete prověřit prostřednictvím Centrální evidence exekucí (CEE), kterou spravuje Exekutorská komora ČR. Pro vyhledávání je nutné znát jméno, příjmení a datum narození nájemníka. Výsledky obsahují informace o exekucích, typu pohledávky a exekutorovi. Navštivte https://www.ceecr.cz.

Jak exekutor rozlišuje, co patří nájemníkovi a co pronajímateli?

Exekutor zahrne do soupisu vše, co se nachází v bytě, pokud není doloženo, že věci patří jiné osobě. Proto je důležité mít dokumenty, jako jsou faktury, záruční listy nebo předávací protokol, které prokazují vlastnictví pronajímatele.

Může exekutor vstoupit do bytu bez souhlasu majitele?

Ano, exekutor může vstoupit do nemovitosti, ve které dlužník bydlí, i bez souhlasu majitele, pokud má za to, že zde mohou být věci patřící dlužníkovi. Podle § 325 občanského soudního řádu však musí jednat šetrně a postupovat v souladu s exekučním řádem. Pokud vlastník nemovitosti prokáže, že byt nebo jeho vybavení nepatří dlužníkovi, může být exekutorův přístup omezen.

Jak ochránit svůj majetek, pokud nájemník žije v bytě s partnerem nebo spolubydlícím?

Pokud nájemník sdílí byt s partnerem nebo spolubydlícím, může exekutor zahrnout do soupisu věci patřící těmto osobám. Tito spolubydlící musí prokázat, že majetek patří jim, nikoli dlužníkovi. Doporučuje se, aby všichni spolubydlící sepsali vlastnické listiny (například účtenky nebo darovací smlouvy) k majetku, který si do bytu přinesli.

Může exekutor zabavit nábytek, který je součástí vybavení pronajatého bytu?

Ano, pokud exekutor považuje nábytek za majetek nájemníka, může být zahrnut do soupisu. V takovém případě je nutné okamžitě doložit vlastnictví nábytku. Pokud je nábytek pevnou součástí bytu (například vestavěné skříně), zabavení by bylo v rozporu se zákonem, protože se jedná o součást nemovitosti. Majitel by měl mít k dispozici doklady o vlastnictví těchto položek.

Co když nájemník tvrdí, že zabavené věci patří jemu, ale vy máte doklady o vlastnictví?

Pokud nájemník tvrdí, že zabavené věci patří jemu, je klíčové předložit důkazy o vlastnictví. Faktury, záruční listy a předávací protokol jsou nevyvratitelné důkazy, které potvrdí vaše právo na majetek. Pokud exekutor i přes tyto důkazy odmítne věci vyjmout ze soupisu, můžete podat žalobu na vyškrtnutí věcí u soudu dle § 267 občanského soudního řádu.