Nájem, podnájem nebo pronájem bytu. Znáte rozdíly?

Pro lepší pochopení příklad na úvod:

Pan Malý vlastní byt v Praze, který chce nyní pronajmout. Po úspěšné inzerci na Bezrealitky pronajme svůj byt panu Novotnému. Pan Novotný je tak nový nájemce pana Malého. Pan Novotný ale potřebuje po 2 měsících nájmu větší byt a domluví se s panem Malým, že byt bude dále „podnajímat“. Pan Novotný poté nabídne byt paní Šedivé do podnájmu. 

Vše je v pořádku do té doby, kdy pan Malý neprodlouží na konci roku panu Novotnému nájemní smlouvu. Pan Novotný se proto musí odstěhovat, spolu s ním však zaniká i podnájem paní Šedivé. 

A jaké další situace mohou nastat? Čtěte dále.

Co je nájem, pronájem a podnájem

Pojďme si nyní pojmy vysvětlit. Nájem a podnájem jsou právní pojmy definované zákonem. Pojem pronájem bytu či domu je zažitý mezi lidmi, ale z právního hlediska nemá konkrétní vymezení.  

Z uvedeného příkladu vyplývá, že nájem a podnájem jsou na sobě závislé. Hlavní rozdíl je v tom, kdo byt přenechává k užívání. Nájem lze chápat jako přenechání nemovitosti do užívání přímo majitelem / vlastníkem nemovitosti. Podnájem je velice podobný, jen s tím rozdílem, že pronajímatel nevlastní danou nemovitost, ale je pouze nájemcem, který postupuje právo k bydlení další osobě, tj. podnájemníkovi.

Tip! Hledáte nový pronájem? Podívejte se na naše stránky, jaké pronájmy bytů, domů, chat či chalup aktuálně nabízíme.

Nájemní bydlení velice detailně vysvětluje zákon č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník. Stanovuje práva a povinnosti jednotlivých smluvních stran. Tento zákon se nevztahuje na podnájem, a je pouze na nájemci a podnájemníkovi, jaká pravidla si určí v podnájemní smlouvě.

Přehledný souhrn rozdílů mezi nájmem a podnájmem

Typ smlouvy – Nájemní vztah mezi majitelem a nájemcem upravuje nájemní smlouva, jejíž obsah, práva a povinnosti definuje občanský zákoník. Podnájemní smlouva vymezení nemá, strukturu a obsah si definuje pronajímatel s podnájemcem. 

Doba trvání – Nájem může být sjednán na dobu určitou nebo neurčitou. Podnájem maximálně na dobu, která je uvedena v původní nájemní smlouvě, tedy na dobu nájmu. 

Výpověď – Nájem zaniká především uplynutím doby, na kterou byl sjednán, dohodou smluvních stran či výpovědí z nájmu na základě důvodů uvedených v občanském zákoníku v § 2287 a § 2288. Podnájem, vzhledem k závislosti na trvání nájmu, zaniká spolu s nájmem. Není důležité, na jakou dobu byl původně podnájem sjednán. Je však také možné ho vypovědět bez uvedení důvodu. 

Trvalé bydliště – Nájemník má možnost mít trvalé bydliště v nájemním bytě či domě, a to dokonce bez souhlasu majitele. Podnájemník má podmínky jiné, ten ke změně trvalého bydliště potřebuje souhlas majitele nemovitosti. 

Chov zvířat – V případě nájemního bydlení nelze zakázat chov zvířat. Majitel nemá právo zakázat přítomnost zvířete v bytě nebo domě, ani v nájemní smlouvě (je možné však navýšit např. kauci nebo požadovat vymalování). V případě podnájmu platí to, co si domluví pronajímatel s podnájemcem v podnájemní smlouvě. 

Podnikání – I zde jsou podmínky odlišné. Nájemník může dle zákona v bytě provozovat podnikání a majitel mu to v nájemní smlouvě nemůže zakázat. Podnájemník může mít na podnikání omezení. 

Další omezení – V nájemní smlouvě nelze zakázat ani kouření v bytě nebo domě. Podnájemník je opět znevýhodněn, protože podnájemní smlouva je benevolentnější a platí to, co si smluvní strany dojednají, zákaz kouření tak pronajímatel může požadovat. 

Nový člen v domácnosti – U nájmu se počet členů uvádí v nájemní smlouvě, libovolně lze tedy členy upravovat. U podnájmu je potřeba při většině změn souhlas majitele nemovitosti. Existuje výjimka, kdy nájemník i podnájemník bydlí v bytě současně. V takovém případě není potřeba souhlas majitele.

Tip! O správně napsanou nájemní smlouvu se postaráme. Objednejte si ji na Bezrealitky.

Je potřeba souhlas majitele s podnájmem?

V případě, že máte v úmyslu dát byt do podnájmu a neplánujete tam bydlet, je potřeba mít souhlas přímo od majitele nemovitosti. Vlastník má právo se vyjádřit se svým souhlasem či nesouhlasem s podnájmem do 30 dnů. V případě, že jako nájemník v bytě i nadále budete bydlet, souhlas potřeba není.

Podnájem družstevního bytu

U družstevního bytu je zapotřebí si uvědomit, že vlastníkem bytu je bytové družstvo. Znamená to tedy, že byt si pronajímáte přímo od něj a vy tak dále můžete pouze „podnajímat”. Není nemožné byt poskytnout dále podnájemníkovi, ale může to být náročnější. V první řadě je důležité si nastudovat stanovy družstva a samotnou nájemní smlouvu. Pokud dokumenty neobsahují ustanovení zmiňující podmínky podnájmu, není možné družstevní byt poskytnout podnájemníkovi.

Pozor na zneužití podnájmu

Jak již bylo řečeno, podnájemní vztah je o mnoho volnější, než ten nájemní. S tím se také mohou pojit různé nekalé praktiky. Jako příklad lze uvést možnost obohacení na úkor podnájemníka, kdy pronajímatel nasadí na podnájem vyšší částku, než platí on sám na nájmu. Podnájemník se může bránit pouze před uzavřením podnájemní smlouvy tím, že bude vyžadovat nahlédnutí do nájemní smlouvy pronajímatele.