Monitor prodeje a pronájmu nemovitostí – 4. čtvrtletí 2021

Dává vám někdo zaručené informace o tom, jak se budou letos pohybovat ceny nemovitostí? Pak musel přijít z budoucnosti. Může to znít jako nadsázka, ale věřte nám – pořád ještě nevíme, co se letos bude s cenami bydlení dít. O kolik vzrostou, kde a jak rychle. A ani čísla za poslední kvartál nenapoví tolik, kolik jsme očekávali. Jedno však víme jistě – Česko letoškem vstupuje do tak zásadní transformace realitního trhu, že na jejím konci bude o hodně jiné.

Kolik z nás se definitivně vzdá snu o vlastním bydlení? Stanou se další čtvrti Prahy a Brna definitivně bydlením pro vyvolené? A ožijí regiony, kam se budou stěhovat lidé, kteří už nejsou na pevno připoutáni k práci v kancelářích? Tyto trendy se určitě projeví. Ale jak moc – to se zatím můžeme jen dohadovat.

Co tedy naznačila poslední čísla?

Ve zkratce: Konec roku 2021 jasně potvrdil, že finanční možnosti českých domácností pro pořízení bydlení začínají být omezené. Ceny stagnovaly nebo dokonce mírně klesly ve třech ze čtyř hlavních českých regionů. Prohloubily se rozdíly v dostupnost domů a bytů a běžní Češi přestali mít schopnost konkurovat velkým investorům. Zájem o nájemní bydlení byl i nadále nadprůměrný, hlavní nápor se však očekává až s příchodem jara letošního roku. Kvartální report skupiny EHS, který citujeme, si můžete prohlédnout nebo stáhnout níže.

A teď obšírněji. Nejprve se pojďme podívat na to, co většinu z nás zajímá nejvíce – ceny bydlení. Celorepublikový průměr se zastavil na 46 119 Kč / m2 v případě rodinných domů a 85 166 Kč / m2 u bytů. V obou případech jsou hodnoty podobné výsledkům z konce loňského prvního pololetí. Když se podíváte na grafy níže, jasně uvidíte, jak se poslední sloupečky reprezentující celé Česko hýbou za poslední tři čtvrtletí minimálně anebo dokonce vůbec.

Znamená to tedy, že ceny bydlení přestaly růst? Bohužel ne. Těch 9 měsíců je totiž příliš krátká doba a spíše se jedná o dočasné zpomalení. Meziroční tempo růstu, které sleduje ceny v celoroční perspektivě, totiž zatím neklesá. V případě domů se při srovnání po sobě jdoucích dvanácti měsíců (takzvaného klouzavého roku, který není totožný s kalendářním) nadále drží na 22 %, u bytů pak dokonce stouplo na 24 %. Znamená to tedy, že byty i domy nadále meziročně zdražují a my jen zapomněli, o kolik levnější byly jen pouhé dva roky zpět. To ukazují grafy níže.

Cenová stagnace, kterou teď pozorujeme, je způsobená také méně hodnotnými nemovitostmi, které se v posledním kvartálu prodávaly. Laicky řečeno – ty nejlepší nemovitosti jsou momentálně vyzobané anebo si je majitelé chystají až na dobu, kdy bude výhled na ještě vyšší zhodnocení. Takže se prodávaly spíše domy a byty buď v méně atraktivních lokalitách nebo před generálními rekonstrukcemi. Ty lepší se na trh dostanou až ve chvíli, kdy opět začne růst kupní síla běžných Čechů – tedy až nás přestane drtit inflace a znehodnocování úspor, případně budou dostupnější hypotéky.

Pražáci momentálně na drahé byty nemají

Praha jasně navázala na trend z loňského podzimu. Průměrná cena staršího prodaného bytu poprvé po roce a půl dokonce nepatrně klesla a zastavila se na hranici 112 000 korun za metr čtvereční. Méně dostupné hypotéky a částečně i vyčkávání tak momentálně limituje kupní sílu pro hlavní město zhruba kolem této hranice. Naopak byty, určené pro profesionální investory, jejichž ceny jsou výrazně nad touto hranicí, se do veřejné nabídky dostávají stále méně často. Situace měla dopad také na segment rodinných domů, který se po předchozí anomálii vrátil do cenové hladiny kolem 88,5 tisíce za metr čtvereční.

Středočeský kraj si může na chvíli vydechnout

Zatímco v minulém období byly vysoké ceny pražského bydlení kompenzovány přesunem do Středočeského kraje, poslední kvartál naznačil, že i tento trh momentálně naráží na finanční možnosti domácností. Méně dostupné hypotéky a rostoucí ceny materiálů a stavebních prací přinesly propad cen poptávaných nemovitostí jak v případě rodinných domů (asi 56 tisíc Kč za m2) tak bytů (pokles na 68 tisíc Kč / m2). Stagnaci ohlásily i ceny na čtvrtém největším trhu v Ostravě a Moravskoslezském kraji, který doháněl v oblasti bytů doháněl v posledních měsících podhodnocení některých typů nemovitostí. Byt se tak momentálně prodává za podobnou cenu jako v předchozím období – tedy asi za 39,5 tisíce korun za m2.

Brno dělá všechno proto, aby dohnalo Prahu

Ostře sledované Brno naopak pokračovalo v růstu a potvrdilo svou transformaci v metropoli evropského významu. Ceny prodávaných bytů se poprvé v novodobé historii dostaly s částkou 87,5 tisíce za m2 nad průměrnou celého Česka – tedy pozice, která byla doposud obsazena výhradně Prahou. Ceny rodinných domů v Jihomoravském kraji včetně brněnské spádové oblasti poskočily na 49 tisíc za m2 a stávají se tak po Praze a Středočeském kraji třetími nejdražšími v Česku.

Běžná rodina se dostává k jiné nabídce než investoři

Data zároveň ukazují, že investičně zajímavé zůstávají některé lokální oblasti. Druhá vlna příležitostí se pro investory i běžné domácnosti otevírá například v Krkonoších, kde se kvůli zdražení dostávají zpět do nabídky apartmány i byty v podhorských oblastech, cenový růst se pak přelévá i na běžné byty, které však mohou mít rekreační využití. Průměrná cena bytů v Královéhradeckém kraji se tak s hodnotou 78,5 tisíce za m2 stala po Praze a Brně třetí nejvyšší v republice.

Důležitou perspektivu dá také informace o meziročním tempu růstu cen bytů u jednotlivých krajů. Mapa výše napoví, že k tradičně podhodnoceným krajům se přidávají také stabilnější regiony, jako je Královéhradecký nebo Pardubický kraj, kde nemovitosti za posledních 12 měsíců zdražily o 30 %. Nadprůměrně pak rostly ceny také v Jihočeském kraji, a to 28% tempem. V případě rodinných domů pak nadprůměrně rostl především Zlínský a Karlovarský kraj.

Zajímavá situace nastala na trhu s nájemním bydlení. Očekávaný skokový růst poptávek se ve čtvrtém kvartálu zatím nedostavil – uzavřených nájemních smluv bylo nakonec méně než na podzim. Přesto ceny v Praze vystoupaly na maximum od vypuknutí koronavirové krize – růst je tentokrát v podstatě plošný a tlačí ho především inflace. Průměrný metr čtvereční bytu se pronajímá za 279 korun. Naopak Brno reaguje oproti předchozímu kvartálu mírným poklesem na 244 korun.

Celý nájemní trh se navíc chystá na „redefinici“ – kromě běžných bytů od přímých majitelů se na něm budou stále častěji objevovat nájemní projekty developerů nebo investorů ve zcela jiných cenových hladinách, než byli Češi doposud zvyklí. A věřme, že to přinese spíše zlepšení – jak v pestrosti nabídky, tak její kvalitě.