Kupujete byt či dům? 7 důležitých věcí, na které si dejte pozor

1. Vlastník bytu, domu, pozemku či přístupové cesty

Šance je sice malá, ale přesto. Někdy se může stát, že ten, kdo vám nemovitost prodává, není jejím vlastníkem. Nejde však jen o internetové podvodníky. Je-li majitelů více, musí s prodejem souhlasit všichni, ale ne vždy tomu tak bývá. List vlastnictví, který najdete na katastru nemovitostí, je opravdu užitečnou indicií, která stojí jen pár set korun a odkud získáte řadu hodnotných informací jak o majiteli, tak o samotné nemovitosti.

Mezi další nepříjemnosti, na které kupci občas narazí pozdě, patří vlastnictví přístupové cesty. Ideální stav je, aby vlastníkem byla obec. V případě, že je vlastníkem soukromá osoba, například váš soused, který vám cestu k domu zablokuje, jen marně se budete domáhat odstranění překážky.

Dalším nepříjemným zjištěním může být různé vlastnictví pozemku a stavby. Pozemek může patřit například dětem a dům jejich rodičům. Když se rodiče rozhodnou dům prodat a vy ho od nich koupíte, jejich dětem nic nebrání v tom, aby si “u vás” na zahradě uspořádali grilovačku. Pozemek je totiž podle současné právní úpravy stále jejich, pokud jste ho od nich také neodkoupili. Při prohlížení KN se tedy zaměřte také na to, zda pozemek i dům vlastní jedna a ta samá osoba či osoby.

2. Dluhy a věcná břemena

Případné poplatky, exekuce a dluhy předchozího majitele či nájemníka po přepisu v katastru přejdou automaticky na vás jakožto na nového majitele. Typickým příkladem jsou nedoplatky na energiích a sankce za jejich pozdní úhradu. A když už jsme u těch nákladů na energie a PENB, vyžádejte si od prodejce vyúčtování za energie a vodu, ať víte, s čím počítat.

Z LV například zjistíte, zda se k nemovitosti vážou nějaké vady, soudní spory, zástava apod. Typicky je zastavovatelem banka proti hypotéce současného majitele. Tam už poté záleží na vás, zda vědomě kupujete nemovitost zatíženou hypotékou nebo zda ji současný majitel splatí z peněz, které získá prodejem. Exekuce z LV také zjistíte, ale zápis tam nemusí být viditelný hned. Proto se vyplatí prověřit si prodejce v Centrální evidenci exekucí.

3. Družstevní smlouva

Kupujete družstevní byt? Pak si vyžádejte roční výpis za služby, ať máte jistotu, že vaši sousedé včas splácí své závazky stejně jako majitel, od kterého byt kupujete. Za případné dluhy jednoho jedince totiž ručí členové společenství poměrně podle velikosti podílu na společných prostorách.

Proklepněte si také družstevní smlouvu. Seznamte se dopodrobna s právy a povinnostmi družstevníků, aby vás později nezaskočila výše pravidelných i jednorázových poplatků. Pokud kupujete byt jako investiční, ujistěte se, že vám družstevní smlouva nezakazuje byt pronajímat.

4. Velikost a  využití bytu

Z listu vlastnictví se dozvíte také reálnou velikost nemovitosti. Někteří prodejci a makléři si čísla rádi přifouknou, aby byla nabídka lákavější. Jak je to vůbec možné? Do výměry v inzerátu zahrnou i neobytné části bytu jako třeba balkon, sklep nebo lodžii. Skutečný stav bohužel zjistíte jen vlastním ověřením, například právě na KN nebo z ročního výpisu služeb. 

Dejte si pozor také na to, aby byl prodávaný byt označený jako bytová jednotka, nikoli jako nebytová jednotka nebo ateliér. Nemohli byste tu totiž mít trvalé bydliště a prostor by zřejmě nesplňoval ani normy pro bydlení.

5. Technický stav nemovitosti

Za vaši pozornost stojí také technický stav bytu či domu. Některé vady nemusí být na první pohled zřejmé a bez přístrojů je neodhalíte, dokonce o nich nemusí vědět ani prodávající. Skryté vady sice lze do 5 let od nákupu reklamovat, ale kdo chce kupovat zajíce v pytli? Drobné vady vám mohou pomoci k vyjednání lepší ceny. U větších vad požadujte jejich odstranění. Na prohlídce prozkoumejte opravdu každý kout na případné plísně, praskliny a zatékání. Vyžádejte si i revizní papíry k elektřině, plynu a komínu.

Neostýchejte se dorazit na prohlídku s odborníkem nebo známým, který nemovitostem rozumí. Pokud kupujete byt v posledním patře, zajímejte se o stav střechy a ptejte se, zda a kdy naposledy opravovala. Pokud kupujete dům a nemáte dobrý přístup na střechu, odborník k posouzení se hodí. Někteří z nich mají k dispozici dron, a tak si můžete jednoduše prohlédnout hůře dostupné části domu.

Na co se přesně se u bytu a domu zaměřit:

• rozvody elektřiny
• stoupačky
• stropy
• stav koupelny: spáry, odpad, funkčnost vybavení, těsnění vodovodních baterií
• stav kuchyně: funkčnost spotřebičů, odvětrávání atd.
• stav společných prvků domu: okna (těsnění, otevírání), dveře i zateplení
• podlahy: rovnost, izolační vlastnosti atd.
• kotle a bojlery

Konkrétně u domu se zaměřte ještě na:

• krovy na půdě
• sklep
• střecha
• krb
• komín
• čističku odpadních vod
• schody
• okapy

6. Okolí, občanská vybavenost a záplavová oblast

Hledáte-li nemovitost k trvalému bydlení, rozhodně si z mapy zjistěte občanskou vybavenost, dopravní dostupnost, vzdálenost zastávek, nemocnice, školky a školy a další pro vás podstatné podniky a instituce.

V případě domu si ověřte, zda se nenachází v záplavové oblasti, CHKO apod. Požadujte informace o radonovém riziku a hlukové zátěži. U pozemku chtějte vidět navíc také územní plán, který by vám mohl znemožnit stavbu zamýšlené nemovitosti.

Co z mapy vyčtete hůře a vyžaduje osobní prohlídku je hluk od silnice či vlakové trati, neustálý provoz těžkých strojů způsobený nedalekými závody, zápach z nedalekého kravína či od kuřáků z hospody pod okny apod. Neváhejte zazvonit také na sousedy a doptat se na to, co vás zajímá.

7. Rezervační smlouvu neuspěchejte

Unáhlený podpis rezervační smlouvy se nevyplácí. Pakliže na vás prodejce nebo makléř tlačí, raději nemovitost pusťte. Se zrušenou rezervací by se mohly pojit různé sankce (smlouvu si raději důkladně přečtěte). Realitka by vám sice měla rezervační poplatek vrátit, pakliže by důvodem zrušení rezervace byla neschválená hypotéka, ale byly by to pro vás jen další nervy. Spočítejte si také, zda je výše rezervačního poplatku adekvátní vůči kupní ceně bytu. Optimální je 0,5 % z prodejní ceny. Někteří se ale nezdráhají říct si o 10 %.

V případě, že jste ještě nebyli na prohlídce, nic nepodepisujte, neslibujte a ani žádnou zálohu neposílejte. S největší jistotou jde o podvod. Při komunikaci se držte těchto 6 zásad, díky nimž se podvodu vyhnete.