Jak začít investovat do nemovitostí? Praktické tipy pro začátečníky

V prvé řadě si rozmyslete, jaký typ investic do nemovitosti vás láká, resp. jaké nemovitosti na investice si chcete pořídit:

• Pronájem bytů a domů: rodinné domy, byty nebo jiné nemovitosti, jejichž pronájem vám bude generovat příjem z pronájmu
• Pronájem či prodej komerční nemovitosti: kancelářské budovy, maloobchodní centra nebo jiné komerční nemovitosti
• Fix-and-Flip: Tzv. flipping nemovitostí znamená, že jednoduše koupíte nemovitost ve stavu k rekonstrukci, opravíte ji nebo zrenovujete a následně prodáte.
• Investiční fondy pro nemovitosti (REITs): Investice do portfolia nemovitostí prostřednictvím veřejně obchodovaného trustu. Výhodou je, že odpadá jakákoliv starost o nemovitost. Tento typ investice je ale vhodný pro zkušenější investory do nemovitostí.
• Rekreační objekty: Cílený nákup nemovitosti určené ke krátkodobému pronájmu, např. prázdninové domy, chaty a chalupy nebo nemovitosti v turistických lokalitách.
• Pozemky: Investice do pozemků může zahrnovat široké spektrum aktivit, od nákupu surové půdy až po plánování a realizaci nových stavebních projektů. Tento typ investice může mít vyšší rizika než klasické nemovitosti, ale má potenciál pro vysoké zisky - hlavně tam, kde jsou pozemky hůř dostupné. 

Investice do nemovitostí není rychlá cesta k bohatství, ale po čase vám může vynést pěkný pasivní příjem.

Investiční nemovitosti: výhody

Investice do realit má hned několik výhod: 

1. Dlouhodobý růst hodnoty: Investiční nemovitosti mají potenciál pro stabilní a dlouhodobý růst hodnoty. Historicky ceny nemovitostí rostly, hlavně v oblastech s omezenou dostupností a rostoucí poptávkou, což z nich dělá poměrně bezpečný způsob, jak ochránit investice před inflací.

2. Pravidelný příjem z nájmu: Pokud pronajmete investiční byt můžete generovat stabilní příjem. Může vám pokrýt nejen provozní náklady a hypotéky, ale často přinést i čistý zisk. Vyplatí se to hlavně tam, kde je vysoká poptávka po nájemním bydlení. 

3. Daňové výhody: Vlastníci nemovitostí mohou využít řady daňových výhod, jako jsou odpočty úroků z hypoték, nákladů na údržbu, opravy a správu nemovitosti. Kromě toho můžete využít i daňové odpisy, což umožňuje snížit daňovou zátěž v průběhu let. 

4. Diverzifikace portfolia: Investování do nemovitostí pomáhá rozložit portfolio, protože vývoj nemovitostního trhu není přímo závislý na výkonnosti akcií nebo dluhopisů. Tím lze snížit celkové riziko vašeho investičního portfolia.

5. Možnost využití pákového efektu (leverage): Díky hypotékám můžete jako investor nakoupit nemovitosti s relativně malým vlastním kapitálem a využít externího financování k dosažení vyšší návratnosti investice.

Investiční nemovitosti: nevýhody

Není to ale jen sluncem zalité. Investoři do nemovitostí musí čelit i několika nevýhodám. Tohle jsou nejčastější rizika investice do nemovitosti: 

1. Nízká likvidita: Nemovitosti jsou méně likvidní (pomaleji se “přemění na peníze”) než jiné formy investic, jako jsou třeba akcie nebo dluhopisy. Prodej nemovitosti může trvat i měsíce, což rozhodně nezaručuje rychlý přístup k penězům.

2. Vysoké vstupní náklady: Na investici do bytu potřebujete na začátku hodně peněz. Kromě samotné ceny nemovitosti je musíte počítat i s dalšími náklady, jako jsou poplatky za právní služby, hypotéka, daně a náklady na údržbu.

3. Problémy s nájemníky: Správa nájemních nemovitostí může být náročná. Špatní nájemníci, problémy s obsazeností nebo neplacení nájemného mohou dost snížit výnosnost investice. A to nezmiňujeme potřebu pravidelné údržby a případné opravy. 

4. Provozní náklady: Investice do nemovitosti s sebou nese i zmiňované provozní náklady, které mohou zahrnovat fondy na opravy, pojištění, daně a různé poplatky. 

5. Riziko tržních výkyvů: I když nemovitosti dlouhodobě rostou a jde o poměrně bezpečnou investici, může se stát, že krátkodobě klesne jejich hodnota. Tady záleží na ekonomice, změnách úrokových sazeb nebo na politických podmínkách.

S investicemi do nemovitostí se pojí mnoho rizik včetně nízké likvidity a problémových nájemníků.

Vzdělávejte se

Jak se naučit investovat? Jak koupit investiční byt? Před tím, než investujete své peníze, dejte čas do vzdělávání ohledně toho, jak investovat do nemovitostí. Čtěte knihy, sledujte webináře a navštěvujte kurzy o investování do nemovitostí. Můžete začít třeba tím, že si na webu vyhledáte investice pro začátečníky. Důležité je porozumět trhu, zákonným požadavkům, finančním aspektům a rizikům. 

Před samotným nákupem pak dejte pozor ještě na pár věcí, třeba kde investovat do nemovitostí. Lokalita je totiž nejdůležitější - zda jsou dostupné služby, veřejná doprava a poptávka po bydlení v dané oblasti. Tohle totiž může výrazně ovlivnit budoucí růst hodnoty nemovitosti i nájemného. 

Důležitý je taky stavebně-technický stav nemovitosti a provozní náklady, včetně energetické úspornosti a nákladů na údržbu. A nepodceňujte ani právní aspekty, třeba vlastnické vztahy při koupi bytu nebo různé omezení na užívání bytu. Pečlivě také zvažte, zda nemovitost potřebuje rekonstrukci (a zda na to máte finance) nebo je připravena na užívání. 

Věnujte čas finančnímu plánování

Ujasněte si, jakých finančních cílů chcete dosáhnout investováním do nemovitostí. Jde vám o dlouhodobý příjem z pronájmu, nebo na rychlý zisk z prodeje nemovitosti po renovaci (tzv. house flipping či flip nemovitosti)? Tak či tak si spočítejte, kolik můžete bezpečně investovat bez toho, aby to ohrozilo vaši finanční stabilitu. Zvažte vytvoření finančního plánu nebo rozpočtu, který zahrnuje všechny náklady, včetně nákupní ceny, rekonstrukce, daní, pojištění a případných poplatků. Připravte si také tzv. nouzový fond pro  nepředvídané výdaje, spojené s vlastnictvím nemovitosti.

Diverzifikujte své portfolio

Investiční tipy často mluví o tom, že by portfolio mělo být rozmanité, což potvrzujeme. Diverzifikace portfolia je zásadní pro snížení rizika a zajištění stabilních výnosů. Nespoléhejte se pouze na jednu nemovitost nebo jeden typ investice. 

Investujte do různých druhů nemovitostí, jako jsou rezidenční, komerční, nebo průmyslové objekty. Můžete také zvážit investice v různých lokalitách – například kombinaci městských a venkovských oblastí. Pokud máte zájem o zahraniční investice, buďte opatrní a zaměřte se na stabilní trhy s nízkým rizikem.

REITs vám umožní investovat do nemovitostí s nižšími vstupními náklady a získat přístup k většímu množství projektů.

Další možností je investovat do nemovitostních fondů (REITs) nebo využít crowdfundingové platformy, které vám umožní investovat s nižšími vstupními náklady a získat přístup k většímu množství projektů. Takto diverzifikované portfolio vám pomůže lépe zvládat výkyvy trhu a maximalizovat zisk. 

Vyberte správný typ nemovitosti a začněte zlehka

Rozhodnutí o tom, do jaké investiční nemovitosti dáte peníze, by mělo vycházet z vašich finančních možností, znalostí trhu a investičních cílů. Zvažte, zda chcete investovat do rezidenčních nemovitostí (např. byty, rodinné domy) nebo komerčních (např. kancelářské prostory, obchody). Každý typ má své specifika – rezidenční nemovitosti mohou nabízet stabilní příjem z pronájmu, zatímco komerční nemovitosti mohou přinášet vyšší výnosy, ale také vyšší rizika a počáteční investice.

Pamatujte, že nemusíte hned kupovat velké nemovitosti nebo komplexní projekty. Mnoho úspěšných investorů do nemovitostí začínalo s malými, jednoduššími investicemi a postupně rozšiřovalo své portfolio. Investujte nejdříve do nové garsonky, kterou třeba jen vybavíte a hned nabídnete k pronájmu. Jakmile budete v investování do nemovitostí ostřílenější, můžete koupit například rodinný dům nebo byt určený k rekonstrukci.

Tržní průzkum

Zjistěte, jaké typy nemovitostí jsou v dané oblasti nejžádanější, jaká je průměrná cena nákupu a nájemné, a jaké jsou očekávané trendy vývoje trhu. Při výběru lokality zohledněte faktory jako jsou infrastruktura, dostupnost služeb, dopravní spojení a plánované rozvojové projekty. Dále sledujte historický vývoj cen nemovitostí v dané oblasti, což vám může poskytnout představu o potenciálním zhodnocení investice. Při tržním průzkumu buďte trpěliví. Nedělejte unáhlená rozhodnutí. Situaci na realitním trhu monitorujte několik měsíců až rok, dokud si nebudete stoprocentně jisti.

Kdy tedy do nemovitosti investovat? 

Nejvhodnější doba pro nákup nemovitosti záleží na celkem dosti faktorech, včetně ekonomické situace, úrokových sazeb i vývoje realitního trhu. 

Ideální čas k nákupu nemovitosti je často v době, kdy jsou úrokové sazby nízké, což umožňuje lepší financování prostřednictvím hypotéky. Další vhodná chvíle může nastat během krátkodobého poklesu cen nemovitostí, třeba po ekonomickém zpomalení nebo v době, kdy trh stagnuje. 

Krátkodobé výkyvy trhu sice mohou vypadat rizikově, nemovitosti jsou však dlouhodobou investicí, která historicky vykazuje růst hodnoty. Sledujte proto nejen aktuální ceny, ale taky tržní trendy, poptávku po bydlení a potenciál růstu dané lokality.

Investiční nemovitost si vždy důkladně prověřte.

Odhad nemovitosti jednoduše online

Nejste si jisti, za kolik vaši nemovitost nabídnout? Na Bezrealitky to zjistíte ihned, zdarma a nezávazně.

Nemovitost důkladně prověřte

Nezáleží na tom, zda nemovitost kupujete pro sebe nebo na investici. Důkladně prověřit byste si ji měli vždy. Nahlédněte do katastru nemovitostí, prověřte technický stav, zajímejte se o PENB, střechu a případné smlouvy s družstvem či SVJ.

Jak budete financovat investiční byt či dům?

Jak financovat investiční nemovitost? Zvažte všechny vaše možnosti financování investiční nemovitosti. Můžete využít hypoteční úvěr, osobní úspory, nebo třeba spolupracovat s dalšími investory. Nebojte se vyhledat finančního poradce, který vám může pomoci sestavit optimální financování vaší investice. Připravte se také na to, že banky mohou požadovat větší zálohu pro investiční nemovitosti než pro vaše osobní bydlení.

Vyplatí se financování nemovitosti úvěrem? 

Investice do nemovitosti prostřednictvím úvěru, například hypotečního, může být výhodná, ale jen za určitých podmínek. Pokud jsou úrokové sazby nízko, je hypotéka na zvážení. Umožní vám totiž investovat i s menším vlastním kapitálem. Růst hodnoty nemovitosti a příjem z nájmu vám pak mohou jednoduše pokrýt splátky úvěru. 

Pokud jsou ale úrokové sazby vysoko, může být návratnost investice nižší - náklady na splátky hypotéky totiž mohou převýšit příjmy z nájmu. V některých případech to pak může znamenat, že budete muset investici dotovat z vlastních zdrojů. Proto je potřeba pečlivě propočítat veškeré náklady, včetně úroků, daní, a provozních nákladů, a zvážit, zda příjmy z nemovitosti dlouhodobě pokryjí splátky úvěru. 

I přesto se investice do nemovitostí s úvěrem může vyplatit, pokud máte dlouhodobý horizont a nemovitost v lokalitě s růstovým potenciálem, kde hodnota časem vzroste.

Právní aspekty

Smlouvy, daně, pojištění a zákony týkající se pronájmu či prodeje nemovitostí. V tom všem byste se měli umět chodit, pokud chcete investovat do nemovitostí. Zvažte proto konzultaci s právníkem specializujícím se na nemovitosti, pokud se v dané oblasti dobře neorientujete. Přečtěte si také různé tipy na investice, kde můžete získat základní informace. Znovu však zopakujeme, že je potřeba se na nemovitosti a investice trochu vzdělat. 

Návratnost investice do bytu či jiné nemovitosti je pro investory zásadní ukazatel.  

Mějte realistická očekávání

Než vám nemovitost začne opravdu vydělávat, může to chvíli trvat. Ani ta nejlepší investice do nemovitostí není rychlá cesta k bohatství. Vyžaduje čas, trpělivost a průběžný management. Buďte připraveni na možné výkyvy trhu a nevyhnutelné výdaje spojené s údržbou nemovitosti. 

Návratnost investice do nemovitosti

Návratnost investice do bytu či jiné nemovitosti (ROI – Return on Investment) vyjadřuje, jaký zisk přinese vaše investice ve vztahu k jejím nákladům. Pro investory je to zásadní ukazatel. Jedině tak totiž zjistíte, jak efektivně vaše investice generuje výnos. Návratnost tak můžete vypočítat jako poměr čistého ročního příjmu z nemovitosti k celkovým investičním nákladům. 

ROI (%) = (roční čistý příjem z nemovitosti / celková investice) * 100

Příklad: Pokud nemovitost stála 3 000 000 korun a roční čistý příjem z pronájmu je 125 000 korun, ROI se vypočítá takto: 

ROI = (125 000 / 3 000 000) * 100 = 4,1 %

Návratnost vaší investice je tak 4,1 % ročně. Tento výpočet je samozřejmě velmi zjednodušený a rozhodně by neměl být jediným faktorem, proč investovat do nemovitostí. Při zjišťování výnosů je potřeba zohlednit také zmiňovanou lokalitu, provozní náklady, výši úrokových sazeb nebo třeba celkovou situaci na trhu.

Zvažte management nemovitosti

Nemáte čas nebo zkušenosti, které jsou k pronajímání či prodeji nemovitosti potřeba? Nebuďte na to sami a neztrácejte čas tím, že se budete topit v zákonících, smlouvách a jiné administrativě. Než plýtvat časem a nervy, je lepší obrátit se na odborníky.

Pokud budete nemovitost pronajímat, spolehněte se na službu Tvůj správce. Postará se nejen o hledání a výběr nájemníků, ale také o pravidelné kontroly a drobné i větší opravy. Kupujete byt na investici? V rámci služby Prodej Komfort zařídíme, že se nemovitost prodá o 5 až 10 % nad tržní cenou. Postaráme se o veškerou právničinu a úředničinu.

Nákupem nemovitosti to nekončí

Koupili jste první byt na investici, našli nájemníky a už se vám sypou pasivní příjmy? To je skvělé! Vaše investiční cesta tím ale zdaleka nekončí. Ať už jste ji koupili na pronájem nebo právě prochází rekonstrukcí před prodejem, je důležité neustále sledovat její výkonnost. Svá rozhodnutí přizpůsobujte tak, abyste udrželi nebo ještě lépe zvyšovali výnos a minimalizovali rizika.

Započněte svou cestu k pasivnímu příjmu

Investiční nemovitosti na prodej můžou být vzrušující a ziskové, pokud se v odvětví dostatečně vzděláváte a neděláte unáhlená rozhodnutí. Důležité je přistupovat k němu s otevřenou myslí, pečlivým plánováním a ochotou učit se a přizpůsobovat se. S těmito tipy pro nákup nemovitostí a správným přístupem můžete položit základy úspěšné investiční kariéry v oblasti nemovitostí.