Jak na prodej nemovitosti zatížené hypotékou?
Chystáte se prodat nemovitost a váháte, zda je to možné, když na ní vázne nesplacená hypotéka? V dnešní době není tato situace ničím neobvyklá a ve většině případů nebude představovat překážku při prodeji, pouze je potřeba počítat s větší časovou a organizační náročností.
Obsah
Jaký je ideální postup?
Hned na úvod je vhodné zapojit do komunikace hypotečního poradce, který s vámi projde podmínky vaší banky pro prodej nemovitosti, případně předčasné splacení hypotéky. Pokud se obáváte sankcí za předčasnou splátku, Zákon o spotřebitelském úvěru nastavil pro smlouvy uzavřené po 1. prosinci 2016 výrazně příznivější podmínky, než s jakými se setkáte v případě starších úvěrů, kromě jiného i možnost jednou ročně provést bezplatně mimořádnou splátku až do výše 25 % z celkové výše úvěru. Pokud si navíc prodej načasujete do období výročí fixace, můžete úvěr uhradit bezplatně celý.
4 situace, které můžou při prodeji nemovitosti s hypotékou nastat
V nejlepším případě má kupující dostatek vlastních finančních prostředků. Takového kupujícího ale budete pravděpodobně mezi zájemci hledat déle. Pokud se nikdo takový nenajde, zbývá zvolit jednu z těchto možností: kupující může převzít stávající hypotéku na sebe za předpokladu, že s tím banka bude souhlasit, případně si sjedná u stejné banky hypotéku novou. Může se ale také rozhodnout, že si hypotéku zařídí samostatně u jiné banky.
Ve všech případech bude potřeba, aby prodávající požádal v bance, u které má hypotéku, o vyčíslení zůstatku – z výpisů nebo internetového bankovnictví zjistí pouze orientační zůstatek. Obvykle to řeší ve chvíli, kdy již jedná s konkrétním kupujícím. Je potřeba počítat s tím, že banky mají na vyčíslení své lhůty (až 30 dní) a částku umí vyčíslit nejdéle na tři měsíce dopředu.
1. Kupující má vlastní prostředky
Takováto situace je pro obě smluvní strany nejjednodušší. Kupní cena se rozdělí na část, která odpovídá zůstatku hypotečního úvěru a bude uhrazena přímo bance. Ta na základě splacení úvěru vystaví potvrzení pro katastr nemovitostí (tzv. kvitanci), kterým dojde k výmazu zástavního práva. Podání tohoto návrhu je zpoplatněno částkou 2 000 Kč. Druhou část kupní ceny získá prodávající, obvykle přes úschovu, z níž budou peníze uvolněny po převodu vlastnického práva v katastru na kupujícího na základě dalšího návrhu na vklad.
Tip! Pokud se rozhodnete prodat svou nemovitost bez realitní kanceláře, doporučujeme vám využít náš kompletní právní servis, v rámci kterého poskytujeme například i úschovu kupní ceny nebo návrh na vklad do katastru nemovitostí.
2. Převzetí hypotéky
Tato varianta se ne vždy podaří, protože přináší řadu podmínek ze strany banky a pro některé kupující může být nevýhodnější, než si vzít novou hypotéku, záležet bude na tom, za jakých podmínek byla původní smlouva uzavřena a jestli se aktuálně dají jinde sjednat lepší úrokové sazby apod. Pro prodávajícího v tomto případě odpadá starost se sankcemi za předčasné splacení úvěru. Kupující musí naopak u banky splnit všechny standardní podmínky, jako je doložení příjmů, solventnost, úvěrová historie apod. a musí mu také zbývat prostředky na vyplacení prodávajícího.
3. Nová hypotéka u stejné banky
Tato varianta je zejména pro banku vítaná z důvodu, že nepřichází o klienta, pouze nastaví kupujícímu nové podmínky. Může tak být ochotnější realizovat celé předčasné splacení původní hypotéky co nejrychleji a pravděpodobně i s nižšími nebo žádnými poplatky za předčasnou splátku. Postup v tomto případě je stejný jako při hypotéce u jiné banky, ale s výhodou toho, že banka nebude mít důvod věci nijak protahovat.
Nejčastěji nastane právě situace, kdy si kupující sám zvolí banku, která mu nabídne nejvýhodnější podmínky. V některých případech už má úvěr přislíbený v době, kdy si finálně vybírá některou z nemovitostí. Banky si mezi sebou převedou peníze tak, aby došlo k doplacení hypotéky a zaplacení zbývající části kupní ceny prodávajícímu.
4. Hypotéka u jiné banky
Je potřeba myslet na to, že banka, u které je vedena stávající hypotéka, musí souhlasit s tím, že banka kupujícího bude mít nějakou dobu k nemovitosti zástavní právo ve druhém pořadí, než dojde k potřebným zápisům na katastru nemovitostí. Finálním stavem bude, že banka kupujícího se dostane na první místo se svou zástavou, zástavní právo k původní hypotéce bude vymazáno a kupující se stane vlastníkem nemovitosti. V průběhu celého tohoto procesu bude opět využita i úschova kupní ceny do doby, než budou všechny podmínky splněny.
TIP! Hledáte tu nejvýhodnější hypotéku? Využijte náš největší srovnávač v ČR a porovnejte si nabídky hypoték ve všech bankách.
