Jak má správně vypadat kupní smlouva na nemovitost?

Jen kupní smlouva?

Pokud chcete mít jistotu, že máte celý proces prodeje opravdu bezpečně pod kontrolou, nebude kupní smlouva spolu s návrhem na vklad do katastru jediným dokumentem, které podepíšete. Do hry může vstoupit navíc rezervační smlouva nebo smlouva o smlouvě budoucí kupní (zejména v případě, že kupující řeší financování nákupu hypotékou). Tato smlouva stanoví podmínky, které je potřeba splnit, aby mohla být uzavřena kupní smlouva.

Často je totiž potřeba nejprve vyřešit právní vady, které na nemovitostech váznou (věcná břemena, zástavní práva, legalizace staveb apod.), případně smlouvu vyžaduje banka kupujícího, aby mu schválila hypotéku. A právě v případě financování hypotékou se k uzavíraným dokumentům nejčastěji přidává také smlouva o úschově kupní ceny, která zajistí, aby vyplacení finančních prostředků proběhlo až po splnění všech podmínek.  

Pozor na vzory smluv stažené z internetu

Je až neuvěřitelné, kolik lidí svěří úspěch prodeje svého často jediného majetku formuláři, který našli na internetu. A z druhé strany se najde stále dost kupujících, kteří tyto většinou už na první pohled nedostačující smlouvy akceptují

Takovéto vzory jsou vždy pouze všeobecné, nereflektují individuální potřeby prodávajícího ani kupujícího (způsob financování prodeje, podmínky vyplacení kupní ceny atd.) a mohou zkomplikovat i zapsání nového vlastníka do katastru nemovitostí. Vyplatí se tedy obrátit na právníka, ideálně takového, který se specializuje na převody nemovitostí.

Tip! Pokud se rozhodnete prodat svou nemovitost bez realitní kanceláře, doporučujeme vám využít náš kompletní Právní servis, v rámci kterého poskytujeme například i úschovu kupní ceny nebo návrh na vklad do katastru nemovitostí.  

Základní náležitosti kupní smlouvy

Kupní smlouva musí mít vždy písemnou formu s úředně ověřenými podpisy. I u dalších smluv (rezervační, budoucí kupní) trvejte na písemné formě, byť ji občanský zákoník nepožaduje.

Hned v úvodu je potřeba vědět, zda prodávaná nemovitost je ve vašem výlučném vlastnictví nebo spadá například do společného jmění manželů. V tom druhém případě bude potřeba písemného souhlasu manžela nebo manželky. Tento souhlas bude potřeba i v případě, že prodáváte nemovitost ve vašem výlučném vlastnictví, ale jste ženatý nebo vdaná a to z titulu tzv. „ochrany bydlení manželů“.

Důležité je také správně označit předmět převodu, tedy co přesně kupujícímu prodáváte. Zejména u bytů se často zapomíná na sklepy, případně podíly na společně užívaných nebytových prostorech nebo okolní pozemky. Zpravidla najdete všechny potřebné údaje v tzv. nabývacích titulech, tedy kupních, darovacích nebo jiných smlouvách, kterými jste nemovitosti získali. Je dobré mít tyto dokumenty doma uložené. Chybně specifikovaný předmět převodu může způsobit zamítnutí návrhu na vklad katastrem nebo také to, že vám zůstane ve vlastnictví některá část nemovitosti, za kterou budete muset platit daň z nemovitosti. Nejjistější je, vydat se na příslušný katastrální úřad a zažádat si o výpis úplného přehledu vlastnictví (není dostupný online a čeká vás také uhrazení příslušného poplatku).

Specifikováno by mělo být také to, co z vybavení nemovitosti bude součástí prodeje a je zahrnuto v kupní ceně. Automaticky se počítá se vším, co je pevně spojeno s nemovitostí, jako například kuchyňská linka nebo vybavení koupelny, ale v kupní smlouvě by to i přesto mělo být specifikováno spolu s čímkoli dalším nad rámec tohoto základu.

Kupní cena

Určení kupní ceny a toho, jak bude uhrazena je jednou z nejzásadnějších částí kupní smlouvy. Před podpisem tedy zejména tyto údaje důkladně zkontrolujte. Nedoporučujeme provádět převod finančních prostředků přímo z účtu kupujícího na účet prodávajícího – využijte raději uložení peněz do úschovy. Vybírat můžete mezi advokátní, notářskou a bankovní úschovou.

Ve smlouvě by měl být jasně uveden termín, kdy a na základě jakých podmínek bude kupní cena vyplacena prodávajícímu, v případě využití úschovy do kdy nejpozději bude kupní cena do úschovy složena. Zpravidla to nastává až po vkladu vlastnického práva kupujícího do katastru nemovitostí. S tím souvisí potřeba stanovit, kdo bude hradit poplatek za podání tohoto návrhu ve výši 2 000 Kč. Pokud si kupující bude brát hypotéku, musí počítat s tím, že tentýž poplatek ho čeká také za podání návrhu na vklad zástavního práva pro banku.

Podmínky a smluvní pokuty

V této části smlouvy je stanoveno například to, kdy dojde k úhradě kupní ceny do úschovy (pokud nebyla již uhrazena před podpisem), kdy proběhne předání nemovitosti, s čím se bude čekat na převod nemovitosti v katastru nemovitostí a co se stane hned po podpisu kupní smlouvy.

Do podmínek může zasáhnout potřeba sladit termíny s požadavky banky, pokud si kupující bere hypotéku a řeší čerpání úvěru nebo to, že prodávající zároveň kupuje novou nemovitost.

Za nedodržení stanovených termínů pak mohou následovat smluvní pokuty, a to pro obě smluvní strany. Rovněž pokud se ukáže nepravdivé některé prohlášení prodávajícího ohledně absence právních vad, které je obvyklou součástí kupní smlouvy, může následovat pokuta pro prodávajícího.