Jak funguje převzetí dluhu při koupi nemovitosti

Co znamená převzetí dluhu?

Převzetí dluhu znamená, že v rámci dluhu dochází ke změně v osobě dlužníka. Původní dlužník již nemá vůči věřiteli žádné závazky a povinnosti. Ty přecházejí na jeho přejímatele jakožto nového dlužníka. Při převzetí dluhu se až, na určité výjimky, nemění obsah ani rozsah dluhu (např. výše úrokové sazby).

Nepleťte si pojmy

Jedním z častých omylů je záměna v pojmech převzetí dluhu a přistoupení k dluhu. V případě, že je ve smlouvě uvedeno právě přistoupení k dluhu, stávají se dlužníky jak prodávající, tak kupující. Oba jsou pak povinni dluh věřiteli splnit společně a nerozdílně.

Je úvěr to samé jako anuita?

Ano, i ne. Věřitelem není banka, ale družstvo. Anuita je tedy svým způsobem úvěr, který se hradí v případě, že družstvo vzniklo za účelem privatizace bytových domů. Družstvo tak splácí úvěr původnímu majiteli, což je nejčastěji obec nebo měst a vy jako podílník družstevního bytu se na splácení podílíte.

Důvody pro nákup nemovitosti s hypotékou

Říkáte si, že kupovat byt či dům, na kterém visí hypotéka, je riskantní a nestojí to za to? Právě naopak. Může to přinést hned několik výhod:

1. Nižší pořizovací cena: Nemovitost zatížená hypotékou není zrovna atraktivní, ale její cena lákavá mnohdy je. Zpravidla je cena nemovitosti nižší o deseti až statisíce.
2. Možnost refinancování: Převzetí dluhu může umožnit snížení úrokové sazby prostřednictvím refinancování hypotečního úvěru.
3. Rychlejší vyřízení: Nákup hypotékou zatížené nemovitosti bývá zpravidla rychlejší, hlavně pokud máte vlastní finanční prostředky, než kdybyste žádali o úplně novou hypotéku.

Rizika a nevýhody nákupu nemovitosti s hypotékou

1. Vyšší celková částka dluhu: Při převzetí dluhu může kupující nakonec zaplatit více, než by platil při koupi nemovitosti bez dluhu, pokud je úroková sazba vyšší než u nového úvěru.
2. Legální a finanční rizika: Převzetí dluhu může nést určitá právní a finanční rizika v případě, že předchozí majitel neplatil daně nebo splátky úvěru.
3. Podvody: V případě, že věřitelem není banka, ale např. známý prodávajícího, může se kupující snadno stát obětí podvodu.

Musí dát k převzetí dluhu souhlas banka?

Ano, musí. V tomto případě je nezbytnou podmínkou účinnosti převzetí dluhu souhlas věřitele, tedy banky. Banka si nejdříve prověří bonitu kupce (schopnost splácet dluh) podobně, jako kdyby žádal o novou hypotéku.

Je-li vše v pořádku, banka odsouhlasí převzetí hypotéky, a to zpravidla do 10 pracovních dnů od převzetí úplné žádosti. Pokud banka žádost schválí, kupující uloží do notářské zástavy sumu odpovídající rozdílu mezi dohodnutou prodejní cenou a nesplacenou částkou hypotéky.

Nemovitost se následně přepíše v KN na nového majitele a peníze se uvolní na účet prodávajícího. Zástavní právo na nemovitost má stále banka a kupující se stává jejím novým klientem.