Hypotéka: základní pojmy, kterým je dobré porozumět
Než podepíšete hypoteční smlouvu, měli byste rozumět všemu, co se v ní píše. Pokud něčemu nerozumíte, nestyďte se banky nebo hypotečního poradce zeptat. V opačném případě byste mohli být nemile překvapeni v momentě, kdy byste chtěli hypotéku předčasně splatit nebo snížit výši splátek. Ty základní pojmy, které ve smlouvě určitě najdete, vám v tomto článku vysvětlíme.
Obsah
Hypotéka
Hypotéka je dlouhodobý úvěr na pořízení nemovitosti. Tento typ úvěru se zajišťuje zástavním právem k nemovitosti – kupované, již vlastněné nebo nemovitostí ručitele. V praxi to znamená, že pokud by dlužník nesplácel úvěr dle smlouvy, má věřitel právo nemovitost prodat a z výtěžku uspokojit svou pohledávku.
Americká hypotéka
Americká hypotéka není účelově vázána, tzn. půjčené peníze můžete využít nejen na nákup nemovitosti, ale čehokoli jiného. Také tento typ hypotéky je zajištěn zástavním právem k nemovitosti, a právě proto vám banka může nabídnout nižší úrokovou sazbu než v případě spotřebitelského úvěru. Kombinace delší doby splatnosti a nižší úrokové sazby umožňuje žadateli o hypotéku půjčit poměrně vysokou částku, a to až do 70 % z hodnoty nemovitosti.
Offsetová hypotéka
Kombinuje hypotéku a spořicí účet tzv. bilančním mechanismem. Měsíční úroky jsou o něco vyšší a počítají se z částky, kterou tvoří rozdíl mezi výší úvěru a aktuální sumou na účtu. Tento typ hypotéky je vhodný pro ty žadatele, kteří mají či budou mít dostatek peněz k umoření části hypotéky, ale chtějí je použít jako vklad na spořicí účet nebo je například chtějí zhodnotit jiným způsobem.
Zástavní právo
Zástavní právo je právní vztah, který vzniká mezi věřitelem a vlastníkem nemovitosti. Dává bance právo prodat nemovitost v případě, že dlužník nesplácí úvěr, a získat tak peníze na uspokojení své pohledávky. Zatímco je nemovitost zatížena zástavním právem, dlužník nemůže s nemovitostí volně nakládat, například ji prodat nebo dát do zástavy jinému věřiteli.
Ručitel
Ručitelem je osoba, která na sebe bere závazek splácet dluh bance v případě, že žadatel o hypotéku toho nebude schopen. Ručitelem se může stát kdokoli, nemusí jít pouze o rodinné příslušníky. Stačí, aby byl ručitel plnoletý a měl trvalé bydliště nebo pobyt na území ČR. Ručitelů může být dokonce více, kdy každý ručí za část dluhu. Výše se specifikuje ve smlouvě. Pokud tomu tak není, má se za to, že všichni ručitelé ručí za celý dluh.
Spolužadatel
Spoluručitel a žadatel nejsou jedna a ta samá osoba. Není-li žadatel dostatečně bonitní, může právě díky spolužadateli na hypotéku dosáhnout. Tím se spolužadatel logicky stává také dlužníkem.
Jistina
Jistina je jinými slovy půjčená částka bez úroků. Těm se pak říká tzv. příslušenství jistiny.
LTV (Loan-to-Value)
LTV je poměr mezi výší hypotéky a tržní hodnotou nemovitosti. Udává se v procentech a říká nám, kolik procent tržní hodnoty nemovitosti může být maximálně financováno hypotékou. Například LTV 80 % znamená, že banka je ochotna poskytnout úvěr až do výše 80 % tržní hodnoty nemovitosti.
Srozumitelná a férová hypotéka? Pomůžeme vám získat tu nejvýhodnější hypotéku na trhu.
Úroková sazba
Úroková sazba se udává v procentech a vyjadřuje, o kolik procent se navýší vypůjčená částka. U hypoték se jedná o klíčový prvek, který ovlivňuje celkovou cenu úvěru a měsíční splátky. Úroková sazba je určena bankou na základě řady faktorů, včetně aktuálních tržních podmínek, úrokových sazeb stanovených centrální bankou a individuálního profilu žadatele.
Úroková sazba se dělí na variabilní – kolísá v závislosti na tržních podmínkách – a pevnou – zůstává neměnná po celou dobu trvání hypotéky. Nejčastěji banky používají druhou zmíněnou, tedy pevnou úrokovou sazbu. Protože úroková sazba zahrnuje pouze cenu samotného úvěru, žadatel by se měl zajímat také o RPSN, které mu prozradí, kolik celkově zaplatí bance nad rámec vypůjčené částky.
RPSN (Roční procentní sazba nákladů)
Tento ukazatel vyjadřuje celkové náklady spojené s úvěrem vyjádřené v procentech. Zahrnuje úrokovou sazbu a všechny další poplatky, takže dává dlužníkovi lepší představu o skutečných nákladech hypotéky.
Fixace úrokové sazby
Fixace úrokové sazby znamená, že úroková sazba hypotéky zůstává neměnná po dobu stanovenou ve smlouvě. Běžně se fixuje na 1, 3, 5 nebo i více let. Po uplynutí doby fixace může banka úrokovou sazbu změnit.
Bonita klienta
Označuje finanční spolehlivost a schopnost klienta splácet úvěr. Banky hodnotí bonitu na základě pravidelných příjmů, stávajícího zadlužení, minulé historie splácení úvěrů a dalších faktorů.
Valuační zpráva
Jde o odborný odhad hodnoty nemovitosti, který vypracuje licencovaný znalec pro potřeby banky. Na základě valuační zprávy se určí maximální možná výše hypotéky.
Splatnost hypotéky
Doba, po kterou je třeba hypotéku splatit. Běžně se pohybuje v rozmezí 15-30 let, avšak záleží na dohodě mezi bankou a klientem.
Pojištění schopnosti splácet
Jedná se o pojištění, které kryje riziko, že by dlužník v důsledku nemoci, úrazu či jiné nepředvídané události nebyl schopen dále splácet hypotéku. Díky tomuto pojištění by v takovém případě splátky hradila pojišťovna.
Vinkulace
Je to pojištění nemovitosti, které je podmínkou pro získání hypotéky u většiny bank. V případě škody na nemovitosti (např. požár, povodeň) by z náhrady od pojišťovny byla nejprve uspokojena pohledávka banky.
Mimořádná splátka hypotéky
Mimořádná splátka hypotéky je jednorázová platba, která přesahuje běžné měsíční splátky hypotéky. Může být strategickým krokem pro ty, kteří chtějí rychleji snížit svůj dluh a ušetřit na úrocích. Může mít ale i své nevýhody. Některé banky ukládají za mimořádnou splátku sankci. Než takovou hypoteční smlouvu podepíšete nebo se rozhodnete poslat mimořádnou splátku, pořádně si smlouvu přečtěte.
