Hypotéka po vlastní ose: Postup a rizika

Situace na realitním trhu a převis poptávky nad nabídkou nutí zájemce o vlastní bydlení jednat při koupi nemovitosti co nejrychleji. Proces získání hypotečního úvěru, který je stále nejčastějším způsobem financování nemovitosti, však může zabrat i několik týdnů. Jak ho zbytečně neprodlužovat a na co si dát pozor, když si vše zařizuje žadatel sám?

Připravte se na hypotéku

K získání vaší hypotéky vám může pomoci důkladná příprava již několik měsíců před samotným uzavřením hypotečního úvěru. Na internetu existuje nepřeberné množství informací o hypotékách. Je dobré si problematiku včas nastudovat a získat tak znalosti v této oblasti. Od těch základních podmínek pro získání hypotéky až po hrubý odhad výše hypotečního úvěru, který se odvíjí od vašeho příjmu a dalších faktorů.

Na Bezrealitky si můžete ověřit, na jak vysokou hypotéku dosáhnete. Specialisté se vám ozvou do 5 minut a hned budete vědět, v jaké cenové relaci můžete hledat nemovitost.

Pozor na přísnější podmínky pro získání hypotéky

Splnění snu o bydlení však mnoha zájemcům kromě vysokých cen realit komplikují také aktuální přísnější pravidla pro poskytnutí hypotečního úvěru, především pak jeho maximální výše. Před žádostí o hypotéku je vhodné si aktuální podmínky dobře načíst, aby vás pak možné komplikace nepřekvapily.

Rozhodují hodiny, rychlejší vyhrává

Ceny nemovitostí vystoupaly raketovým tempem a jejich růst se zatím nezastavil. I přesto je o nemovitosti stále rekordní zájem. Z výzkumů, které v Bezrealitky pravidelně realizujeme, víme, že nemovitost se přes nás prodá průměrně do 14 dnů od zveřejnění inzerátu, v Praze pak dokonce i během deseti dnů. Na každou nemovitost připadají desítky zájemců a dalo by se tak bez nadsázky říci, že v boji o nový dům či byt hraje roli každá hodina. Nemovitost proto získává většinou ten, který je připraven na koupi a má předschválený hypoteční úvěr.

Co potřebujete k vyřízení hypotéky?

Žádost o hypotéku se realizuje v momentě, kdy máte vybranou konkrétní nemovitost ke koupi. Je to z toho důvodu, že hypoteční úvěr se oproti běžným úvěrům poskytuje až na vybraný předmět ručení, nikoli tedy před jeho získáním. Při žádosti potřebujete doložit několik základních dokumentů – občanský průkaz a doložení výše příjmů, dále pak odhad nemovitosti.

Odhad je stále hlavní strašák

Jedním z hlavních dokumentů, které budete dokládat při žádosti o hypotéku, je odhad nemovitosti. Jedná se také často o jeden z nejvíce stresujících faktorů v celém procesu žádání o hypotéku. K jeho vyřízení budete potřebovat dalších několik dokumentů – výpis z katastru nemovitostí (nesmí být starší než tři měsíce), kopii katastrální mapy (nesmí být starší než jeden rok), územní rozhodnutí, kupní smlouvu na pozemek s vyznačením vkladu do katastru nemovitostí (nebo smlouvu o budoucí kupní smlouvě). Odhad nemovitosti má přímý vliv na výši úvěru a může cestu za novým bydlením znesnadnit. Ve většině případů odhad zpracovává bankovní poradce.

Problém nastává v situaci, kdy odhadce ohodnotí nemovitost výrazně níže, než je její prodejní cena. Tato situace hrozí především u prodejů zprostředkovaných přes realitní kanceláře nebo makléře. Zde se totiž automaticky k ceně reality připočítává i provize, která se průměrně pohybuje okolo 4-5 % ceny nemovitosti. Nadhodnocení ceny nemovitosti je v aktuální turbulentní situaci na trhu s nemovitostmi poměrně častý jev. Pokud se k tomu připočte průměrná výše provize 160 000 Kč, není divu, že lidé stále častěji řeší prodej a nákup napřímo – v loňském roce se tak prodala už pětina realit v ČR.

A co dalšího musíte doložit?

Získat úvěr na vyhlédnutou nemovitost znamená plánovat s předstihem a nenechávat dokumentaci na poslední chvíli, protože právě kompletace dokumentů může proces prodloužit. Vhodné je mít časovou rezervu a nepočítat s tím, že hypotéka bude vyřízena do měsíce.

U výstavby a rekonstrukce dále banka vyžaduje například smlouvu o dílo, položkový rozpočet a harmonogram stavby, který je potřebný k odhadu nemovitosti. Nutné je dodat také stavební povolení, u něhož je třeba být připraven na delší lhůty ze strany stavebního úřadu.

Při koupi nemovitosti „z druhé ruky“ dokládá zájemce o úvěr bance smlouvu o smlouvě budoucí, návrh kupní smlouvy a PENB – průkaz energetické náročnosti budov. Tento průkaz by měl kupující obdržet od prodávajícího. Jeho zařízení je velice jednoduché a rádi s ním pomůžeme u nás v Bezrealitky. Průkaz PENB musí prodávající uvádět již při inzerování nemovitosti a poté ho dodat při podpisu kupní smlouvy.  Hodnoty PENB se odráží i do odhadu ceny nemovitosti a hrají tak roli při žádání o hypoteční úvěr. Úvěr však využije i samotný kupující. Ten díky vypracovanému průkazu získá podrobnější a jasnější přehled o stavu nemovitosti a o tom, zda je objekt v dobrém stavu, nebo ho čeká za pár let rekonstrukce.

Žádost o hypoteční úvěr je nyní dotažená ke konci. Nyní se pokračuje návrhem smlouvy, kde je dobré si vše důkladně prostudovat.

Žádostí o hypoteční úvěr to nekončí

Aby bylo možné podepsat smlouvu pro hypoteční úvěr, je potřeba mít vyřešenou kupní smlouvu. Ta se podepisuje spolu se smlouvou pro hypotéku. Pojďme se nyní podívat na tuto problematiku. Pokud kupující vyřizuje hypotéku vlastními silami, je řešení rezervační a kupní smlouvy ten moment, kdy je vhodné využít služeb odborníků. Správně sestavená kupní smlouva ušetří možné budoucí nesrovnalosti a předejde problémům, které mohou vyvstat. Zároveň chrání kupujícího ve chvíli, kdy by si prodávající prodej nemovitosti rozmyslel.

Zajištění hypotéky po vlastní ose hýbe realitním trhem

Hypotéky byly v minulých letech z velké části doménou finančních poradců a makléřů. Takto sjednaný úvěr však nemusel být vždy ten nejvhodnější, protože mnozí makléři klientům nabízeli služby od předem nasmlouvaných bank. Mezičlánek v komunikaci „kupující-banka“ navíc mohl prodloužit některé lhůty nebo způsobit zbytečný komunikační šum. Pokud i tak preferujete pomoc se zajištěním hypotéky přes finančního poradce, je lepší poohlédnout se po nezávislém odborníkovi přes hypotéky.

Přímé jednání s poskytovatelem hypotéky oproti tomu přináší jistotu, že probíhá s tím, kdo potřebné finance půjčí, nevznikají dlouhé prodlevy v komunikaci, rychleji lze vyřešit i individuální požadavky. Vyřízení hypotéky po vlastní ose je tak spolu s rostoucím přímým prodejem nemovitostí změnou, která aktuálně hýbe realitním trhem.