Hledám bydlení: Jak převzít nemovitost (5. díl)

V první řadě musí kupující požadovat od převádějícího doklad, že má právo s nemovitostí disponovat, tedy nabývací titul, případně plnou moc od vlastníka nemovitosti (nejedná-li s vlastníkem osobně). Leccos lze zjistit z výpisu listu vlastnictví v katastru nemovitostí, na kterém je nemovitost zapsána. Např. zda není zatížena věcným břemenem, zástavním právem či zda se neprodává v rámci exekuce. Pokud má nemovitost z pohledu kupujícího nějakou právní vadu, měl by s prodávajícím věc řešit. Je na kupujícím, aby zvážil, zda má i za těchto okolností o koupi bytu či domu zájem. 

Kupní smlouva nemovitosti  

Asi nejčastěji dochází k převodu nemovitostí na základě kupní smlouvy. Ke své platnosti musí obsahovat alespoň podstatné náležitosti požadované zákonem:  

• přesně specifikované smluvní strany,  
• určení předmětu koupě,  
• dohodu o kupní ceně,  
• úředně ověřené podpisy obou smluvních stran.  

Otázky, které nejsou podstatné z hlediska zákona pro platnost smlouvy, a smlouva je neupravuje, se řídí § 588 občanského zákoníku.   

V zájmu právní jistoty je obvyklé, že prodávajícímu se při podpisu smlouvy či podání návrhu na vklad zaplatí pouze část kupní ceny formou zálohy. Zbývající část kupní ceny se do doby, než se kupující stane vlastníkem nemovitosti, poukáže do úschovy (notářské, advokátní či bankovní).  

Zápis do katastru nemovitostí  

K tomu, aby nastaly účinky platně uzavřené kupní smlouvy, musí příslušný katastrální úřad provést zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí. To se děje na návrh na zápis do katastru, který podávají všichni účastníci právního úkonu, nebo některý z nich.   

Rozhodne-li katastrální úřad o povolení vkladu vlastnického práva a ten je proveden, vlastnické právo k nemovitosti vzniká zpětně, s účinky ke dni podání návrhu na vklad vlastnického práva. Poplatek za podání návrhu na vklad vlastnického práva se řídí zákonem č. 256/2013 Sb. a činí 1.000 Kč za přijetí návrhu na povolení vkladu.  

Předávací protokol nemovitosti  

Datum předání nemovitosti by měla stanovit kupní smlouva, ideálně po zapsání kupujícího do katastru nemovitostí jako vlastníka. V tento den je nutné sepsat předávací protokol obsahující:   

• informace o kupujícím a prodávajícím (jméno, příjmení, datum narození a místo trvalého pobytu),  
• adresu nemovitosti (v případě bytu i jeho číslo v rámci bytového domu), případně údaje z katastru nemovitostí,  
• aktuální stavy elektroměru, vodoměru, plynoměru,  
• počet předávaných klíčů k nemovitosti s popisem jejich účelu,  
• vybavení a jeho aktuální stav,  
• prostor pro poznámky a dohody, které mohou vzniknout na místě,  
• datum, místo a podpisy předávajícího a přebírajícího.  

V našem Centru služeb najdete předávací protokol v balíčku Právního servisu. 

Daně při koupi nemovitosti  

Daň z nabytí nemovitosti (původně daň z převodu), tzn. srážka z převodu peněz, činí 4 % z ceny nemovitosti a platí ji vždy kupující. Někdy se započítává přímo do kupní ceny. Prodávající naopak zajišťuje odvedení daně z příjmu.  

Kdy se neplatí daň z nabytí nemovitosti:  

• při prvním nabytí pozemku nebo práva stavby, jejichž součástí je dokončená nebo užívaná stavba rodinného domu,  
• při prvním nabytí dokončené nebo užívané stavby rodinného domu,  
• při prvním nabytí jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru užívanou společně s bytem,  
• u družstevních bytů, družstevních garáží, sklepů a komor, pokud jste nájemci,  
• z vlastního bytu, který je ve vlastnictví právnické osoby a tato právnická osoba vznikla za účelem, aby se stala vlastníkem domu s jednotkami, a fyzická osoba, která vlastnické právo k jednotce nabývá, je nájemcem této jednotky, je členem této právnické osoby a podílela se nebo její právní předchůdce se podílel svým peněžním nebo nepeněžním plněním na pořízení domu s jednotkami.