Vše, co potřebujete vědět o exekuci na nemovitost

Jak funguje exekuce v České republice

Exekuce je právní proces, při kterém jsou vymáhány dluhy na základě rozhodnutí soudu nebo jiného oprávněného orgánu. V České republice jsou exekuce řízeny zákonem č. 120/2001 Sb., známým jako exekuční řád. Tento právní rámec upravuje, jakým způsobem lze vymáhat dlužné částky, a jaké kroky může exekutor podniknout.

Jedním z hlavních cílů exekuce je uspokojení věřitele nebo více věřitelů. Toho lze dosáhout buď zabavením movitého majetku (např. elektronika či automobil), nebo – v případě větších dluhů – prodejem nemovitosti dlužníka. Nemovitost v exekuci se pak často prodává formou veřejné dražby, kde je tržní cena určena na základě odhadu, který provede soudní znalec nebo exekutor.

Důvody, které vedou k exekuci nemovitosti

1. Nezaplacené hypotéky
2. Nesplacené úvěry a půjčky: spotřebitelské úvěry, leasingy apod.
3. Dluhy na daních a pojištění
4. Dluhy vůči státu: nezaplacené daně (daň z příjmů, daň z nemovitosti…) či nezaplacené zdravotní a sociální pojištění
5. Nezaplacené pokuty a jiné pohledávky: dopravní přestupky, soudní poplatky či jiné menší pohledávky
6. Dluhy vůči dodavatelům energií a služeb

Průběh exekuce na nemovitost

1. Zahájení exekučního řízení

Exekuční řízení může být zahájeno pouze na základě platného a vykonatelného exekučního titulu, což je zpravidla soudní rozhodnutí, platební rozkaz, rozhodčí nález, notářský zápis či jiný právní dokument, který potvrzuje, že dlužník neplní své závazky vůči věřiteli. Tento dokument slouží jako základní důkazní prostředek, který opravňuje věřitele požadovat vymáhání dluhu prostřednictvím exekutora.

Podle § 35 exekučního řádu je věřitel povinen podat návrh na zahájení exekuce. Exekutor poté prověří, zda jsou splněny veškeré podmínky pro zahájení exekučního řízení a vyzve dlužníka k úhradě dluhu v přiměřené lhůtě. Pokud dlužník do této lhůty dluh neuhradí, exekutor může přikročit k zabavení majetku, včetně nemovitosti.

2. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti

Jakmile exekutor zjistí, že dlužník vlastní nemovitost, může vydat exekuční příkaz k prodeji nemovitosti podle § 47 odst. 1 exekučního řádu. Tento příkaz formálně zahajuje proces exekuce na nemovitost a je doručen dlužníkovi i věřiteli a zapsán do katastru nemovitostí. V katastru se tak objeví poznámka o exekuci, která upozorňuje třetí strany, že nemovitost je zatížena exekučním řízením.

Poznámka o exekuci v katastru nemovitostí zároveň slouží jako upozornění potenciálním kupcům, kteří se zajímají o nemovitosti dlužníka. Ti mohou prostřednictvím vyhledání exekuce na nemovitost získat informace o tom, zda je nemovitost součástí exekučního řízení a jaká rizika by koupě takové nemovitosti mohla přinést.

3. Odhad tržní ceny nemovitosti

Jedním z nejdůležitějších kroků při prodeji nemovitosti v exekuci je stanovení její tržní hodnoty. Exekutor je podle § 336a občanského soudního řádu povinen zajistit odhad ceny nemovitosti, který provádí soudní znalec. Tento odhad slouží jako základní parametr pro stanovení vyvolávací ceny v dražbě.

Odhad musí brát v úvahu:

• Aktuální tržní hodnotu nemovitosti,
• Stav nemovitosti, tedy zda je nemovitost udržovaná nebo naopak zanedbaná,
• Lokalitu, což je klíčový faktor ovlivňující cenu – např. nemovitosti ve velkých městech či atraktivních lokalitách mají vyšší hodnotu než nemovitosti v méně žádaných oblastech,
• Zatížení nemovitosti, například hypotékami nebo věcnými břemeny, které mohou ovlivnit cenu a zájem potenciálních kupců.

Vyvolávací cena nemovitosti v dražbě je obvykle stanovena na 70 % tržní hodnoty, ale v některých případech může být ještě nižší, zejména pokud se dražba opakuje kvůli nezájmu kupců. Pro dlužníka je důležité být informován o odhadu hodnoty nemovitosti a pokud má pochybnosti, může požádat soud o přezkoumání odhadu. Tento krok může pomoci zajistit spravedlivý a přesný proces.

4. Dražba nemovitosti zatížené exekucí

Dražba je hlavní způsob, jakým se prodávají nemovitosti zatížené exekucí. Podle § 336 občanského soudního řádu musí exekutor dražbu vyhlásit v dostatečném předstihu a zajistit její zveřejnění, obvykle na úřední desce, dražebních portálech a v případě velkých nemovitostí i v tištěných médiích.

Dražba může být vedena fyzicky na místě nebo elektronicky prostřednictvím online dražebních platforem. Zúčastnit dražby se může kdokoliv, kdo splní podmínky stanovené exekutorem, například složení dražební jistoty. 

V dražbě platí jednoduché pravidlo: Nemovitost získá ten, kdo nabídne nejvyšší cenu nad stanovenou vyvolávací cenou. 

5. Prodej bez dražby

V některých případech může být nemovitost prodána mimo dražbu, pokud s tím souhlasí jak exekutor, tak věřitelé. Dlužník může například sám najít kupce, který souhlasí s uhrazením dluhu v plné výši. Tento způsob prodeje se využívá především v případech, kdy je dražba považována za nevhodnou nebo by její výsledek mohl být pro věřitele méně výhodný.

Prodej bez dražby má pro dlužníka několik výhod – může snížit náklady spojené s dražbou a často zajistit lepší cenu nemovitosti. Kromě toho může pomoci rychleji vyřešit exekuční řízení a minimalizovat škody pro obě strany.

6. Ukončení exekuce

Po úspěšném prodeji nemovitosti exekutor rozdělí výtěžek z dražby mezi věřitele podle předem stanovených pravidel. Věřitelé jsou uspokojeni v pořadí podle svých nároků – například zástavní věřitel (banka) má přednost před ostatními věřiteli. Po uspokojení všech pohledávek je jakýkoliv přebytek vrácen dlužníkovi.

Jakmile jsou všechny závazky vyrovnány, exekutor požádá o výmaz poznámky o exekuci z katastru nemovitostí. Tento krok formálně uzavírá proces exekuce, a nemovitost již není právně zatížena.  Exekutor také vydá tzv. dražební vyhlášku, která je právním aktem přechodu vlastnictví na nového majitele. Tento dokument je následně zaslán na katastr nemovitostí, kde je provedena změna vlastníka.

Důležité je, že nový vlastník přebírá nemovitost bez jakýchkoli zátěží, jako jsou hypotéky nebo exekuce, které byly na nemovitost zapsány před dražbou. Tyto zátěže jsou dražbou vymazány, takže nový majitel získává nemovitost "čistou". Výjimkou jsou pouze věcná břemena, která mohou zůstat i po dražbě.

Daně a poplatky spojené s prodejem nemovitosti v exekuci

Daň z nabytí nemovitých věcí

V minulosti byla jednou z hlavních daní při koupi nemovitosti daň z nabytí nemovitých věcí, kterou hradil kupující. Nicméně od roku 2020 byla tato daň zrušena, což znamená, že kupující již nemá povinnost ji platit při koupi nemovitosti, včetně té, která je předmětem exekuce.

Daň z příjmu při prodeji nemovitosti

Daň se vztahuje na rozdíl mezi pořizovací cenou nemovitosti a cenou, za kterou byla prodána, pokud tento rozdíl představuje zisk. V případě exekučního prodeje je pravděpodobné, že dlužník nemovitost prodává pod tržní cenou, což znamená, že zisk většinou nevzniká.

Daň z nemovitých věcí

Kupující, který získá nemovitost v dražbě nebo mimo ni, je povinen platit daň z nemovitých věcí. Tuto daň musí nabyvatel hradit každoročně a vypočítává se z tzv. základní sazby daně, kterou určuje obec. Po nabytí nemovitosti je kupující povinen do konce ledna následujícího roku podat daňové přiznání k dani z nemovitých věcí. Tato daň se hradí každoročně, přičemž daňová povinnost vzniká vždy k 1. lednu daného roku.

Poplatky spojené s dražbou

Pro účast v dražbě je vyžadováno složení dražební jistoty, kterou musí každý účastník dražby složit před jejím zahájením. Tato jistota je vrácena všem neúspěšným účastníkům dražby, zatímco vítěz dražby ji má započítanou do kupní ceny nemovitosti. Výše dražební jistoty se liší podle hodnoty prodávané nemovitosti a je stanovena v dražební vyhlášce. Obvykle se pohybuje v rozmezí 5 % až 30 % z vyvolávací ceny.

Poplatky za zápis do katastru nemovitostí

Po úspěšném prodeji nemovitosti v dražbě nebo mimo ni je novým vlastníkem podán návrh na zápis změny vlastnictví do katastru nemovitostí. Tento proces zahrnuje poplatek, který je v současnosti stanoven na 2 000 Kč za každý podaný návrh.

Další poplatky spojené s prodejem nemovitosti

V závislosti na specifických podmínkách může být nutné počítat i s dalšími poplatky, jako jsou:

• Poplatky za notářské služby při ověření podpisů na kupních smlouvách,
• Poplatky za právní služby, pokud si kupující nebo prodávající najme právníka k revizi smluv nebo k řešení komplikací souvisejících s exekucí,
• Poplatky za znalecký posudek, pokud kupující požaduje vlastní odhad hodnoty nemovitosti.

Nejčastější otázky

Mohou mi exekutoři zabavit byt či dům, pokud je dlužníkem někdo z rodiny?

Ne, exekutoři vám nemohou zabavit byt, pokud je dlužníkem někdo z vaší rodiny, pokud nejste spoludlužníkem nebo ručitelem za jeho dluhy. Exekuce se vztahuje pouze na majetek dlužníka. Výjimkou může být případ, kdy máte s dlužníkem společný majetek, například pokud jste manželé a máte společné jmění manželů. V takovém případě může být exekuce vedena i proti společnému majetku.

Jak koupit nemovitost v exekuci?

Nemovitost v exekuci můžete koupit prostřednictvím dražby, kterou vyhlásí exekutor. Dražby jsou veřejné a často probíhají online. Zájemci musí složit dražební jistotu, která je vratná, pokud dražbu nevyhrají. Před účastí si prověřte stav nemovitosti a zajistěte financování, protože vítěz dražby musí celou částku uhradit do stanovené lhůty, obvykle 30 dnů.

Jak zjistit exekuci na nemovitost?

Exekuci na nemovitost lze zjistit prostřednictvím katastru nemovitostí, kde jsou uvedeny právní závady, jako je exekuce či zástavní právo. Katastr nemovitostí je veřejně dostupný a lze jej vyhledat online podle adresy nebo listu vlastnictví nemovitosti. Exekuce je uvedena formou poznámky, která upozorňuje na probíhající exekuční řízení proti vlastníkovi.

Kdo platí daně a poplatky po prodeji nemovitosti?

Rozdělení povinností týkajících se daní a poplatků závisí na typu nákladů:

• Kupující platí daň z nemovitých věcí, poplatek za zápis do katastru a náklady na právní či notářské služby.
• Prodávající (dlužník) může být povinen zaplatit daň z příjmu, pokud nesplňuje podmínky pro osvobození.

V případě dražby jsou náklady spojené s organizací dražby (například poplatek za služby exekutora) hrazeny z výtěžku dražby a jsou odečteny před tím, než je uspokojen věřitel. To znamená, že tyto náklady přímo snižují částku, kterou dlužník z prodeje získá.