Kolik je daň z pronájmu bytu a jak ji správně vypočítat

Zdanění příjmů z pronájmu nemovitostí

Ať už pronajímáte byt, dům nebo komerční prostor, musíte své příjmy z pronájmu správně zdanit. Nepřiznání daně z pronájmu je závažným porušením, které může vést k vysokým sankcím, včetně úroků z prodlení a dodatečného doměření daně. Aby byl celý proces jednoduchý a legální, je důležité znát aktuální pravidla, která se v roce 2024 řídí zákonem č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů.

Podle tohoto zákona nejde o příjem ze zaměstnání, podnikání ani jiné činnosti. Tento status má několik výhod:

• Nemusíte platit sociální a zdravotní pojištění.
• Příjmy z pronájmu neovlivňují vaše jiné příjmy.

Co zahrnuje příjem z pronájmu

Příjem z pronájmu zahrnuje veškeré platby, které nájemce hradí majiteli za užívání nemovitosti, tzn.

• Nájemné: Základní částka, kterou nájemce platí za bydlení či užívání prostoru.
• Platby za služby: Náklady na energie, vodu, odpady, případně další služby, pokud je majitel účtuje společně s nájemným.

Pokud nemovitost pronajímáte krátkodobě přes platformy jako Airbnb, může se na vás vztahovat povinnost odvádět DPH. Tato oblast spadá pod jiné daňové režimy, a je proto dobré konzultovat situaci s odborníkem na zdanění pronájmu.

Aktuální sazby a pravidla

V roce 2024 se příjmy z pronájmu nemovitosti zdaňují:

• Základní sazba daně: 15 % u příjmů do 1 867 728 Kč (částka odpovídá 48násobku průměrné mzdy).
• Progresivní sazba: 23 % na příjmy nad tuto hranici.

Na příjmy z pronájmu se nevztahuje povinnost odvádět zdravotní a sociální pojištění (vyjma podnájmu družstevního bytu, o kterém píšeme o pár řádků níže), což činí tento druh příjmu výhodnějším než například podnikání. Přesto musíte zdanění pronájmu bytu nebo jiné nemovitosti zohlednit ve svém ročním daňovém přiznání.

Uplatnění výdajů: Paušál vs. skutečné výdaje

Majitelé nemovitostí mají dvě možnosti, jak snížit základ daně:

1. Paušální výdaje: Tato možnost je ideální, pokud nemáte mnoho výdajů spojených s pronájmem. Můžete si jednoduše odečíst 30 % z příjmu, aniž byste museli dokládat jakékoli faktury nebo účtenky. Tento způsob je rychlý a bezstarostný, ale může být méně výhodný, pokud například pravidelně investujete do oprav nebo modernizace bytu.
2. Skutečné výdaje: Pokud máte vysoké náklady (například na rekonstrukci, hypotéku nebo opravy), může být výhodnější uplatnit reálné výdaje. Ty však musíte být schopni doložit účtenkami nebo fakturami.

Pamatujte, že do výdajů lze zahrnout například:

• Náklady na opravy a údržbu nemovitosti (např. malování, výměna oken).
• Úroky z hypotéky na pronajímaný byt (nikoli však celou splátku).
• Odpisy nemovitosti, což je postupné snižování hodnoty nemovitosti pro daňové účely.
• Pojištění nemovitosti, pokud kryje pronajímaný prostor.
• Náklady na služby spojené s pronájmem, které hradíte vy a neúčtujete je nájemníkovi zvlášť.

Praktické příklady, jak spočítat daň z pronájmu bytu

1. Krok 1: Sečtěte veškeré příjmy získané z pronájmu nemovitosti za daný kalendářní rok: Do těchto příjmů nepočítejte platby za energie a služby (přefakturujete je nájemníkům).
2. Krok 2: Varianta A - skutečné výdaje: Sečtěte prokazatelné náklady, jako jsou opravy, údržba, pojištění nemovitosti, odpisy či úroky z hypotéky (musíte doložit doklady).
3. Krok 2: Varianta B - paušální výdaje: Uplatněte paušální částku ve výši 30 % z příjmů z pronájmu, maximálně však do výše 600 000 Kč.
4. Krok 3: Vypočtěte základ daně: Od celkových příjmů z pronájmu odečtěte uplatněné výdaje (skutečné nebo paušální). Tím získáte základ daně.
5. Krok 4: Určete daň z příjmu FO: 15 % pro část základu daně do 1 582 812 Kč (36násobek průměrné mzdy pro rok 2024) nebo 23 % pro část základu daně přesahující tuto hranici.
6. Krok 5: Uplatněte případné slevy na dani a nezdanitelné částí základu daně: Od vypočtené daně můžete odečíst slevy na dani, jako je základní sleva na poplatníka, sleva na manžela/manželku či daňové zvýhodnění na děti. Dále můžete snížit základ daně o nezdanitelné části, například úroky z úvěru na bydlení nebo dary na charitu.
7. Krok 6: Vypočtěte výsledné daňové povinnosti: Po uplatnění všech slev a odpočtů získáte konečnou výši daně, kterou jste povinni uhradit.

Příklad výpočtu:

Předpokládejme, že vaše roční příjmy z pronájmu činí 300 000 Kč. Rozhodnete se uplatnit paušální výdaje ve výši 30 %.

• Výpočet výdajů: 300 000 Kč × 0,30 = 90 000 Kč
• Základ daně: 300 000 Kč – 90 000 Kč = 210 000 Kč
• Daň před slevami: 210 000 Kč × 0,15 = 31 500 Kč
• Uplatnění slev: Například základní sleva na poplatníka pro rok 2024 činí 30 840 Kč.
• Výsledná daň: 31 500 Kč – 30 840 Kč = 660 Kč

V tomto případě by vaše daňová povinnost činila 660 Kč.

Výpočet daně z pronájmu bytu se liší podle toho, zda uplatníte paušální nebo skutečné výdaje.

Praktické tipy k daňovému přiznání pro pronajímatele

• Zkontrolujte, zda spadáte pod povinnost odvádět DPH. Pokud pronajímáte krátkodobě (např. přes Airbnb), může se na vás vztahovat povinnost registrace k DPH při překročení obratu 2 miliony Kč ročně.
• Vyhněte se chybám při vyplňování formuláře. Jednou z nejčastějších chyb je chybné uvedení příjmů nebo špatné uplatnění výdajů. Pokud si nejste jisti, jak přiznání vyplnit, využijte služeb daňového poradce.
• Nečekejte na poslední chvíli. Zpracování daňového přiznání vyžaduje čas, zejména pokud sháníte doklady k výdajům nebo potřebujete dodatečné informace od finančního úřadu.

Případy, kdy je příjem z pronájmu osvobozen od daně

Když pronajímáte byt jen někdy

Pokud za kalendářní rok nezískáte z pronájmu více než 50 000 Kč, jedná se o tzv. příležitostný příjem (§ 10 zákona o daních z příjmů), který nepodléhá zdanění. Tato částka zahrnuje všechny vaše příležitostné příjmy, nejen z pronájmu, proto byste měli vést přehled všech svých vedlejších příjmů.

Když pronajímáte příbuzným

Daň z pronájmu nemovitosti se vás netýká ani v případě, pokud nemovitost pronajímáte například rodičům, dětem nebo jiným blízkým příbuzným a nepožadujete více než úhradu nákladů na provoz (např. energie, vodné a stočné), tyto příjmy se nepovažují za zisk a nepodléhají dani. Důležité však je, že nemůžete vykazovat daňovou ztrátu, protože příjmy z pronájmu nesmějí být záporné.

Družstevní byt a příjmy z jeho podnájmu

Pokud pronajímáte družstevní byt, nevystupujete jako vlastník nemovitosti, ale jako člen družstva, který přenechává užívání svého členského práva třetí osobě. Příjem z pronájmu v takovém případě spadá pod § 7 zákona o daních z příjmů (příjmy z podnikání nebo jiné samostatné výdělečné činnosti), nikoli pod § 9 (příjmy z pronájmu). To znamená, že:

• Příjmy se nepočítají jako příjem z pronájmu nemovitosti, ale jako příjem z nakládání s členskými právy.
• Na tyto příjmy se vztahuje povinnost platit nejen daň z příjmu, ale také sociální a zdravotní pojištění, pokud se jedná o pravidelnou činnost.

Povinnost evidence

Vedení přehledné evidence příjmů a výdajů je zákonnou povinností každého majitele, který má příjmy z pronájmu. Správně vedená evidence vám pomůže nejen při výpočtu daně, ale také jako obrana v případě kontroly finančního úřadu.

Co všechno byste měli evidovat?

1. Příjmy z pronájmu: Zapisujte každou přijatou platbu za nájemné a služby spojené s pronájmem. Doporučuje se vést tyto záznamy měsíčně, a to včetně dat, částek a způsobu úhrady (např. bankovní převod). Pokud máte více nájemníků, každý příjem evidujte zvlášť, aby byly záznamy přehledné.
2. Výdaje spojené s pronájmem: Schovávejte veškeré doklady za opravy, údržbu, vybavení, pojištění, úroky z hypotéky či jiné výdaje, které chcete uplatnit jako daňový odpočet. Pokud uplatňujete paušální výdaje (30 % z příjmů), přesto doporučujeme evidovat výdaje, abyste si mohli ověřit, zda by pro vás nebyla výhodnější varianta skutečných výdajů.
3. Smlouvy a komunikaci s nájemníky: Mějte archivované všechny smlouvy o pronájmu, dodatky ke smlouvám a případné potvrzení o platbách. Tyto dokumenty slouží jako důkazní materiál při daňové kontrole.

Jak dlouho musíte dokumenty uchovávat?

Finanční úřad má právo kontrolovat vaše příjmy a výdaje až tři roky zpětně od posledního podaného přiznání. Pokud byste však byli předmětem dodatečné kontroly (např. z důvodu podezření na nepřiznání daně z pronájmu), lhůta se může prodloužit až na 10 let.

Sankce za nepřiznání daně z pronájmu

Nepřiznání příjmů z pronájmu nemovitosti je jedním z nejčastějších prohřešků, které finanční úřady řeší. Někteří majitelé se domnívají, že jejich příjmy z pronájmu nebudou odhaleny, zvláště pokud přijímají platby v hotovosti nebo nemají uzavřenou písemnou smlouvu.

Co vám hrozí při nepřiznání daně z pronájmu?

Mohou nastat tři scénáře. Finanční úřad může dodatečně vyměřit daň z příjmu z pronájmu a připočíst úroky z prodlení. Tyto úroky aktuálně činí 15 % ročně z dlužné částky a běží od data původní splatnosti daně. Hrozí vám ale také pokuta až 20 % z doměřené daně. Ve vážnějších případech (např. opakovaného porušení) může pokuta dosahovat i vyšších částek. Pokud by výše zatajených příjmů přesáhla hranici 500 000 Kč, můžete být obviněni z trestného činu krácení daně, za což hrozí vysoké finanční sankce nebo dokonce odnětí svobody.

Jak finanční úřad odhaluje nepřiznané příjmy?

Moderní technologie a lepší spolupráce mezi institucemi dávají finančním úřadům široké možnosti, jak odhalit nesrovnalosti. Nejčastější metody zahrnují:

• Kontrolu převodů na bankovní účet: Platby od nájemníků, které přicházejí pravidelně na váš účet, mohou být signálem, že pronajímáte nemovitost.
• Sledování inzerátů: Úřady si všímají nabídek pronájmů na realitních portálech, sociálních sítích a u krátkodobých pronájmů na platformách jako Airbnb nebo Booking.
• Údaje z katastru nemovitostí: Pokud vlastníte více nemovitostí a neuvádíte žádné příjmy z pronájmu, může to být důvodem pro zahájení kontroly.

Pokud nevíte, jak na zdanění příjmu z pronájmu, obraťte se na daňového poradce.

Co dělat, pokud jste příjem z pronájmu nepřiznali?

Pokud si uvědomíte, že jste udělali chybu, měli byste jednat co nejrychleji. Finanční úřad umožňuje podat dodatečné daňové přiznání, ve kterém můžete své příjmy opravit. Je to lepší než čekat, až úřad chybu odhalí sám. Při včasném podání dodatečného přiznání se pokutám většinou vyhnete nebo budou nižší.

Povinnost majitele nemovitosti - registrace a oznámení na FÚ

Lhůta pro oznámení

Jakmile začnete pronajímat nemovitost, měli byste si uvědomit, že je vaší zákonnou povinností registrovat se k dani z příjmů u finančního úřadu. Tuto povinnost ukládá zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, a její nesplnění může vést k pokutám nebo problémům při pozdějším podávání daňového přiznání. Registraci je nutné provést bez zbytečného odkladu, abyste se vyhnuli sankcím a zbytečným komplikacím.

Registraci je třeba oznámit místně příslušnému finančnímu úřadu podle vašeho trvalého bydliště. Máte na to lhůtu 15 dnů od chvíle, kdy obdržíte první příjem z pronájmu. K tomu slouží formulář s názvem „Oznámení o registraci k dani z příjmů fyzických osob“, který můžete získat na webu finanční správy nebo si jej vyzvednout přímo na finančním úřadě.

Vyplněný formulář můžete podat několika způsoby:

• osobně,
• poštou
• nebo elektronicky prostřednictvím datové schránky.

Potřebné podklady

Při registraci a podávání daňového přiznání mějte připravenou kopii nájemní smlouvy. Tato smlouva vám může posloužit jako důkaz o zahájení pronájmu v případě, že finanční úřad požaduje podrobnosti. Kromě toho je dobré od počátku vést evidenci příjmů a výdajů souvisejících s pronájmem, protože tyto záznamy budete potřebovat při výpočtu daně.

Závěrečné shrnutí, aby vše dobře dopadlo

1. Registrujte se k dani z příjmu do 15 dnů od zahájení pronájmu.
2. Vždy si pečlivě uchovávejte doklady o příjmech a výdajích.
3. Podávejte daňové přiznání včas a nezapomeňte na platbu daně.
4. Pokud pronajímáte krátkodobě, zjistěte si, zda na vás nevzniká povinnost odvádět DPH.
5. V případě nejistoty kontaktujte daňového poradce nebo úředníka finanční správy.

Nejčastější otázky ohledně danění příjmů z pronájmu

Jaká je sazba daně z pronájmu nemovitosti v roce 2024?

Sazba daně je 15 % pro příjmy do 1 867 728 Kč za rok. Pokud vaše příjmy překročí tuto hranici, podléhá částka nad touto hranicí vyšší sazbě 23 %.

Co mám dělat, pokud zapomenu příjmy z pronájmu přiznat?

Podání dodatečného daňového přiznání je nejlepší možností, jak chybu napravit. Pokud to uděláte včas a před zahájením kontroly, můžete se vyhnout vysokým sankcím.

Jaký je rozdíl mezi dlouhodobým a krátkodobým pronájmem z hlediska zdanění?

Dlouhodobý pronájem nemovitosti (např. na bydlení) je osvobozen od DPH, pokud nepřekračujete limit pro registraci k DPH. Krátkodobý pronájem (například přes Airbnb) se považuje za podnikatelskou činnost, která podléhá DPH při překročení obratu 2 miliony Kč za rok.

Co se stane, když příjmy z pronájmu rozdělím mezi více osob?

Pokud je nemovitost ve spoluvlastnictví, příjmy z pronájmu se automaticky dělí mezi spoluvlastníky podle jejich podílu na vlastnictví. Každý z nich musí svůj podíl příjmu zdanit zvlášť ve svém daňovém přiznání.