Co si pohlídat při nákupu stavebního pozemku

Hledáte pozemek pro stavbu rodinného domu nebo chalupy? Na první pohled se zdá, že je z čeho vybírat. Jenže ne na každém pozemku si můžete postavit, co se vám zlíbí. Jinde vás mohou za rok či dva překvapit záplavy nebo exekutor ve dveřích. Zjistěte, na co si dát před nákupem pozemku pozor a na co se ptát ještě před prohlídkou, ať neztrácíte čas.

Můžete zde opravdu postavit rodinný dům?

Ověřte si v katastru nemovitostí, zda je pozemek vedený jako stavební, a to pro jistotu i v případě, že inzerát nebo makléř tvrdí, že ano. Pozemek totiž může být vedený například jako orná půda. V takovém případě by vás čekalo úřední kolečko, zahrnující mimo jiné vyplnění žádosti, zaplacení poplatku a “čekačka” až šedesát dnů. Nicméně v posledních letech je to celkem běžná praxe. Zvládnete to i sami, případně si můžete sehnat odborníka na inženýring, který se o vše postará za vás.

Zjistěte, co povoluje územně plánovací dokumentace

Pokud můžete na pozemku postavit rodinný dům, máte z poloviny vyhráno. Máte-li už projekt na dům nebo alespoň představu o budoucí podobě domu, ujistěte se, že ho můžete na vybraném pozemku postavit. S tím vám pomůže územně plánovací dokumentace (nebo také územní plán). Územní plán by vám měla bez problémů zaslat realitka či majitel pozemku. Vyžádat si ho můžete také u obce.

Územní plán definuje hned několik důležitých věcí:

• co na daném pozemku může být postaveno,
• jaká je maximální výška domu,
• sklon střechy,
• podíl zastavěné plochy (zpravidla 20 až 30 procent),
• vzdálenost od hranic pozemku,
• barva fasády,
• a mnoho dalších důležitých aspektů, které mohou ovlivnit vaše plány na výstavbu.

Prověřte právní stav pozemku

Před nákupem pozemku si ověřte, že je bez právních vazeb, které by mohly komplikovat nebo dokonce znemožnit jeho převod na nového majitele. K nejčastějším právním otázkám, na které byste se měli zaměřit, patří existence zástavních práv, zápisu věcných břemen, předkupních práv, nebo to, zda je pozemek předmětem exekuce či insolvence. Všechny odpovědi najdete v listu vlastnictví na katastru nemovitostí. Získáte odtud celou řadu dalších hodnotných informací jak o majiteli, tak o samotném pozemku.

Ověřte přístupové cesty

Přístupová cesta je to, na čem se mnoho zájemců o pozemek spálí. Zjistěte proto, jakým způsobem se na pozemek dostanete a komu příjezdová cesta patří. Nejčastěji se setkáte s přístupovou cestou, která vede po veřejné komunikaci. To je ideální stav. Může nastat ale i situace, kdy kousek přístupové cesty leží na cizím pozemku nebo jsou kolem cesty nevyjasněné majetkové vztahy.

Pokud přístupová cesta patří například sousedovi, ujistěte se, že existuje věcné břemeno chůze a jízdy, a to buď na cestu nebo pozemek, přes který vede cesta k pozemku. Díky tomu máte jistotu, že přístup nemůže být jednoduše omezen nebo zablokován třetí stranou.

Zeptejte se (buď RK nebo sousedů) na sjízdnost přístupové cesty v zimě nebo prudkém dešti, abyste auto nenechávali například pod kopcem a zbytek nedocházeli k domu pěšky. Zvažte také stav cesty z hlediska průjezdnosti těžké stavební techniky.

Zasíťování pozemku

Chcete-li rychle začít stavět a neřešit nic dalšího, vybírejte z pozemků, které už inženýrské sítě (elektrika, plyn, vodovod, kanalizace) mají. Na jednu stranu bude takový pozemek dražší, na stranu druhou budete moci začít rychleji stavět a odpadnou vám starosti s obíháním úřadů a hledáním vhodné firmy na výstavbu sítí. Dále by vás měly zajímat také telekomunikační služby, tedy internet a telefon.

Nadzemní elektrické vedení

Pokud přes pozemek vedou dráty nadzemního elektrického vedení, bude vás limitovat ochranné pásmo, určující minimální vzdálenost mezi domem a dráty elektrického vedení. Je však možná přeložka elektrického vedení z nadzemního na podzemní. Není to ale jen tak. Přeložku hradí žadatel, cena není malá a určit ji jen orientačně není prakticky možné. Do hry totiž vstupuje řada faktorů, a tak může stát dvě stě, ale i šest set tisíc korun.

Dalším problémem mohou být nejbližší sloupy mimo váš pozemek, kterých by se přeložka také týkala – tedy například sloupy okolních sousedů. Na tento problém narazila sama autorka článku:

„Makléř mě od začátku ujišťoval, že přeložka nebude problém a vyjde maximálně na sto padesát tisíc. Informaci jsem si ověřila u ČEZu, kde mi sdělili, že by se přeložka dotkla dalších jedenácti sousedů. V praxi by to znamenalo všechny přesvědčit – rozumějte uplatit – aby s přeložkou souhlasil. Hrubý odhad činil kolem šesti set tisíc korun. Kdybych si tuto informaci neověřila a slepě věřila makléři, mohla se mi stavba domu nepříjemně prodražit.“

Pozemky v okolí řek nebo s plánovanou dálnicí

Postavit si rodinný dům nedaleko řeky zní přímo snově. Může to být ale velmi problematické. Pokud se pozemek nachází v záplavové zóně, můžete mít problém s pojištěním nemovitosti. A nebude-li nemovitost pojištěna, banka vám nemusí poskytnout úvěr na profinancování výstavby. Ve vysoce ohrožených oblastech nepostavíte rodinný dům vůbec. Jistotou jsou povodňové mapy, odkud zjistíte vše potřebné. Když už budete v tom, koukněte také na plánované silnice a železnice na webu Ředitelství silnic a dálnic a Správě železnic.

Vítr a orientace na světové strany

Sníte-li domku se zahradou, kde budete relaxovat a grilovat? Nebo si pořizujete dům s portálovými okny, kam budou celý den proudit sluneční paprsky? Existují lokality, kde vítr fouká snad pořád a kde přes stromy nebo jiné budovy tolik slunce neproudí. Jak si vede vámi vyhlédnutý pozemek zjistíte jedině tak, že se na něj zajedete podívat v různé časy a za různého počasí.

Svažitost terénu

Je rovný nebo jen méně svažitý pozemek výhodou? Těžko říct. Pozemek ve svahu, je-li dům šikovně navržen, může poskytnout nádherné výhledy na okolní krajinu. Ani cena nemusí být v případě domu ve svahu vyšší. Opět záleží na zvoleném řešení. V případě, že si ale vybíráte typový domek, zajímejte se, zda je vhodný právě pro takový terén. Mnoho typových domů je totiž “šitých” na rovinu.

Geologický průzkum

Radonový a hydrogeologický průzkum dělá řada lidí až po nákupu pozemku. Jenže to může být zásadní chyba, která se vám nehezky prodraží. Jenže objednávat oba průzkumy, pokud ještě nevíte, zda si pozemek skutečně koupíte, také není příjemným řešením. Pokud se mu chcete vyhnout, jednoduše se zeptejte nejbližších sousedů, jak jsou na tom oni.