Co je hypotéka a jak ji získat (a co dělat, když ji nedostanete)

Hypotéka. Slovo, které může vzbudit pocity úzkosti nebo naděje na získání vlastního bydlení. Jaké jsou podmínky pro získání hypotéky a co dělat v případě, že vám banka hypotéku nedá?

Definice hypotéky

Hypotéka neboli hypoteční úvěr je, jednoduše řečeno, dlouhodobá půjčka určená na nákup nemovitosti. Může to být váš první dům, nové bydlení pro rostoucí rodinu nebo nemovitost určená k dalšímu pronájmu, a tím pádem dosažení pasivního příjmu.

K zajištění hypotéky se zpravidla využívá právě financovaná nemovitost, ale není to podmínkou. Můžete ručit jinou nemovitostí, například bytem vašich rodičů, kteří pak vystupují v roli druhého ručitele.

Splatit hypotéku lze jednorázově, obvykle se však splácí v pravidelných měsíčních splátkách po dobu 5 až 30 let. Splátky podle jejich výše v čase dělíme na anuitní (nemění se), progresivní (rostou) a degresivní (klesají).  

Typy hypotečních úvěrů

• Klasická hypotéka: Je to účelový typ hypotečního úvěru a váže se na pořízení bydlení. Můžete ji použít na financování nemovitosti k bydlení nebo nemovitosti za účelem pronájmu.
• Hypotéka bez doložení příjmů: Umožňuje získat úvěr klientům, kteří by ani přes schopnost hradit bez problémů závazky v bance neuspěli (např. začínající podnikatel).  
• Americká hypotéka: Není účelově vázána, tzn. finanční prostředky z ní získané lze využít k uspokojení jakýchkoli potřeb.  
• Offsetová hypotéka: Kombinuje hypotéku a spořicí účet tzv. bilančním mechanismem (vzájemné započítávání zůstatku na spořicím a úvěrovém účtu). Měsíční úroky jsou o něco vyšší a počítají se z částky, kterou tvoří rozdíl mezi výší úvěru a aktuální sumou na účtu. Využije ji ten, kdo má peníze, jimiž může část hypotéky umořit, a chce je mít zároveň jako rezervu.   

Kdo může získat hypotéku 

Základními podmínkami pro získání hypotéky v ČR je:

• plnoletost
• české občanství občanství ČR (příp. povolení k pobytu člena státu EU)
• předložení podkladů: výpis z katastru nemovitostí, kupní smlouva nebo ocenění nemovitosti

Banky dále posuzují platební morálku žadatele a jeho bonitu (schopnost splácet). Fyzická osoba nepodnikající prokazuje příjmy z hlavního či vedlejšího pracovního poměru, z pronájmu atd., podnikatel prokazuje příjmy z podnikání a svůj obrat. Celý proces vyřízení hypotéky trvá zhruba do 6 týdnů a zahrnuje také poplatky za ocenění nemovitosti, za schválení, čerpání a správu úvěru či Katastrálnímu úřadu.

Je důležité zmínit, že každá banka má jinou metodiku, jak ke skóringu přistupovat. Zatímco v jiné bance vás mohou odmítnout, jiná banka vám půjčku na byt dá bez problémů.

Jak vysokou hypotéku lze získat 

Hypotéka se většinou pohybuje na 80 % tržní hodnoty zastavené nemovitosti (90 % pro žadatele mladší 36 let pořizující si vlastní bydlení), u vyšších úvěrů se často požaduje další zajištění (druhý ručitel, jiná nemovitost, životní pojištění apod.). K rozhodujícím faktorům patří i tržní hodnota nemovitosti.

Podmínky pro získání hypotéky v roce 2023

Věk

Obecně platí, že vyšší šance na získání hypotéky mají mladí pracující lidé. Může to znít diskriminačně, ale banky jednoduše potřebují mít jistotu, že se jim půjčené peníze vrátí. Své šance poměrně snadno spočítáte. Hypotéku byste měli být schopni splatit zhruba do 67 let věku. Pokud tedy v 37 letech zažádáte o hypotéku na 30 let, může se stát, že banka nebude souhlasit a nabídne vám hypotéku maximálně na 25 let.

Váš příjem

Co je ale ještě důležitější než věk jsou vaše příjmy. Ty musí být jednoduše takové, abyste zvládali hypotéku splácet. Podle aktuálních pokynů ČNB nesmí výše splátky překročit 40 % čistého měsíčního příjmu. A co vše se počítá do příjmů? Mzda od zaměstnavatele, příjmy z podnikání nebo pronájmu, důchody, rodičovské příspěvky, výživné, renta a další. Ale pozor, řada bank neuznává DPČ a DPP.

Bonita

V rámci procesu získání hypotéky hraje klíčovou roli vaše bankovní hodnocení. Podle něj banky posuzují, jestli jste schopni splácet hypotéku nebo jakýkoli jiný úvěr bez obtíží. Nejlepší způsob, jak zjistit bonitu, je obrátit se na banku nebo hypotečního poradce.

Banky berou v úvahu nejen registr dlužníků, ale také jakékoli další půjčky, které právě splácíte. Mají tendenci předpokládat, že pokud máte další finanční závazky, může to vést k potížím se splácením hypotéky teď nebo v budoucnu.

Dalším faktorem, který může negativně ovlivnit vaši bonitu, je nevyužívaný kontokorent nebo kreditní karta. Pokud máte tu možnost, tyto produkty před žádostí o hypotéku zrušte.

Registr dlužníků

Chcete-li získat hypotéku, neměli byste mít žádný větší záznam v registru dlužníků (BRKI, NRKI, SOLUS). Banky nahlíží 3 až 5 let zpětně. Drobné záznamy (např. jste zapomněli zaplatit pár stovek operátorovi) vadit nemusí. Pokud jste ale byli v insolvenci nebo exekuci, hypotéku nejspíše nezískáte.

Hodnota zástavy

Jednou z podmínek pro získání hypotéky je ručení financovanou nemovitostí (nebo jiným objektem nebo více nemovitostmi současně). Maximální možný objem hypotéky je omezen hodnotou nemovitosti, kterou ručíte.

Podle současných pravidel stanovených Českou národní bankou, mohou úvěrové instituce poskytnout až 90 % hodnoty zástavy pro žadatele mladší 36 let, jinak 80 %. Tudíž 10-20 % hodnoty nemovitosti musíte zaplatit z vlastních prostředků (pokud neručíte více nemovitostmi).

Mějte na paměti, že s koupí nemovitosti vás mohou potkat další náklady jako třeba provize realitní kanceláři (obvykle 3-5 % z ceny nemovitosti) nebo poplatky za notáře či advokáta.

Podmínky pro hypotéku stanovené ČNB

Kromě vlastních podmínek, které si mohou banky samy určit, jsou tu ještě podmínky stanovené ČNB. Může se tudíž stát, že podmínky banky splníte, ale podmínky ČNB nikoli. Chcete-li jít do žádosti o hypotéku s určitým sebevědomím, nejdříve si spočítejte LTV.

LTV

LTV (Loan to Value) znamená poměr výše půjčky vůči hodnotě nemovitosti. ČNB určila maximální výši hypotéky na 90 % z hodnoty nemovitosti na bydlení pro žadatele mladší 36 let, jinak 80 %. Proč si spočítat LTV? Předem zjistíte, jestli nežádáte o moc velký úvěr a můžete tak částku, o kterou žádáte snížit (stejně jako riziko zamítnutí hypotéky).

Příklad výpočtu LTV

• Výše hypotéky: 6 500 000 Kč
• Kupní cena nemovitosti: 8 000 000 Kč
• Odhad ceny nemovitosti: 7 500 000 Kč

LTV = 6 500 000 / 7 500 000 * 100

LTV = 86 %

Jste-li mladší 36 let, banka vám v tomto případě žádost o hypotéku nejspíše schválí, protože se vejdete do limitu 90 % z hodnoty nemovitosti. Pokud jste starší 36 let, banka vám úvěr na bydlení asi neposkytne.

DSTI

DSTI bylo Českou národní bankou k 1. 7. 2023 zrušeno, čímž se zmírnily podmínky pro získání hypotéky. Přesto je vhodné si DSTI spočítat pro svou vlastní představu, abyste věděli, zda máte dostatek financí na dostání svým finančním závazkům a abyste se vyhnuli případnému zadlužení.

DSTI (Debt Service to Income) je poměr výše splátek vůči vašemu čistému měsíčnímu příjmu. Počítají se sem jak splátky hypotéky, tak všechny další půjčky. Jejich výše smí být max. 40 % z čistého měsíčního příjmu. Jedná se o doporučení ze strany ČNB, nicméně závazná horní hranice ukazatele dluhové služby DSTI není aktuálně stanovena.

Příklad výpočtu DSTI

• Výše měsíční splátky hypotéky: 22 000 Kč
• Čistý měsíční příjem: 51 000 Kč

DSTI = 22 000 / 51 000 * 100

DSTI = 43,14 %

V tomto případě byste překročili limit o 3,14 %, tedy nějakých 690 Kč. Museli byste mít vyšší mzdu nebo snížit měsíční splátku hypotéky.

Co dělat, když nezískáte hypotéku?

Neúspěšní žadatelé o hypotéku mají větší tendenci naletět lichvářům, kteří jim naslibují ledasco. Dejte si na ně pozor a rozhodně nevěřte zázračným a rychlým úvěrům bez doložení příjmů. Rizikem bývají i půjčky od rodiny nebo kamarádů. Zkuste místo toho následující možnosti:

1. Můj první byt: Bezrealitky vám pomohou na cestě k vlastnímu bydlení. Stačit vám k tomu budou 3 % z ceny bytu. Nemovitost za vás koupíme, vy v ní budete v nájmu a vy si v mezičase na hypotéku našetříte. >>> Zjistěte, jak to funguje
2. Společná žádost: Máte-li v rodině někoho, komu opravdu hodně důvěřujete nebo máte dlouhodobého partnera, zažádejte o hypotéku společně. Banka posoudí vaše příjmy společně.
3. Ručitel: Pozvěte si na pomoc ručitele, který se zaručí, že bude platit za vás, když nebudete moci.
4. Zvyšte příjmy: Pokud na hypotéku nespěcháte, najděte si novou práci s vyšší mzdou. Některé banky počítají příjmy za kratší dobu než 12 měsíců. Jakmile vám tedy skončí zkušební doba, zkuste zažádat znovu.
5. Nový odhad: Pokud byl důvodem pro zamítnutí hypotéky nízký odhad ceny nemovitosti, jednoduše zažádejte o odhad v jiné bance. Odhad sice nejspíše bude vyšší, ale půjde jen o pár, možná rozhodujících, procent.

Hypoteční slovníček

Během žádosti o hypotéku se setkáte se spoustou výrazů, které vás jakožto žadatele mohou mást. Poznejte je, ať víte, k čemu se bance upisujete.

Anuita

Pravidelná splátka hypotečního úvěru, jejíž výše zůstává stejná po celou dobu fixace úrokové sazby. Tvoří ji dvě části:

• úrok: peníze, které zaplatíte navíc za poskytnutí půjčky
• úmor: splátky samotného dluhu

DTI

DTI (Debt to Income) je poměr celkového dluhu vůči celkovému ročnímu čistému příjmu žadatele.

DSTI

DSTI (Debt Service to Income) je poměr výše splátek vůči vašemu čistému měsíčnímu příjmu.

Fixace úrokové sazby

Zhruba pětileté až desetileté období, po které platí sjednaná úroková sazba.

Konsolidace

Sloučení více úvěrů, od jedné nebo více bank, do jednoho. Cílem je snížení nákladů na úvěrové závazky.

LTV

LTV (Loan to Value) znamená poměr výše půjčky vůči hodnotě nemovitosti.

p.a.

Z latinského per annum znamená „roční“ a najdete ji za číslem vyjadřující úrokovou sazbu, např. 7 % p.a.

RPSN

RPSN neboli roční procentní sazba nákladů říká, na kolik vás vyjdou náklady na hypotéku včetně úrokové sazby. Čím menší hodnota, tím lépe.

Úroková sazba

Procento z dlužné částky za konkrétní období, zpravidla za rok. Sazbu určuje banka každému žadateli zvlášť podle situace na finančním trhu. Rozhodující je také bonita žadatele, poměr výše hypotéky k hodnotě nemovitosti či délka fixace úrokové sazby.