Co dělat s neplatícím nájemníkem? Zkuste to nejdříve po dobrém

Upozornění pošlete s prvním nezaplaceným nájmem

Nezaplacený nájem řešte hned

Tahat z nájemníků peníze není příjemná situace. Uvědomte si ale, že jde o vaši nemovitosti a o vaše peníze. Není důvod cítit se špatně kvůli tomu, že chcete dostat zaplaceno za to, za co si zasloužíte. Upozornění na nezaplacený nájem kvůli tomu neodkládejte.

Naopak efektivní a včasná komunikace může zamezit eskalaci problému. Když nájemník poprvé zmešká platbu, není vždy nezbytné přistoupit k tvrdým opatřením. Někdy stačí přátelská připomínka, ale pokud se problém opakuje, je třeba jednat systematicky a formálně.

Mnohdy stačí přátelská připomínka

Pokud nájemník neprovedl platbu včas, je vhodné začít s přátelskou a neformální připomínkou. Zavolejte nebo pošlete email, ve kterém zdvořile připomenete, že platba nájemného je po splatnosti. Tento krok mnohdy stačí, zejména pokud se jedná o náhodné opomenutí nebo dočasný finanční problém. Ukažte pochopení a ochotu najít řešení, pokud má nájemník dočasné potíže.

Kdy už řešit nezaplacený nájem formální cestou?

Nájemníkovi zašlete písemnou výzvu

Pokud přátelské připomenutí nepřinese výsledky, přistupte k formálnějšímu písemnému upozornění. Dopis by měl být profesionální, jasný a obsahovat následující informace:

• Datum dopisu
• Jméno nájemníka a adresa nemovitosti
• Specifikace dlužné částky a období, za které nebylo zaplaceno
• Termín, do kdy je nutné dlužnou částku uhradit
• Důsledky nezaplacení do stanoveného termínu (např. další právní kroky)

Tento dopis by měl být doručen způsobem, který umožňuje potvrzení o převzetí, například doporučenou poštou, datovou schránkou nebo prostřednictvím e-mailu s potvrzením o doručení.

Komunikuje? Společně hledejte kompromis

Pokud nájemník reaguje na písemné upozornění, snažte se s ním komunikovat osobně nebo telefonicky. Zjistěte důvody neplacení – může jít o ztrátu zaměstnání, zdravotní problémy nebo jiné neočekávané situace. Pokud je to možné, pokuste se nalézt kompromis, který bude přijatelný pro obě strany. Nabídněte například rozložení dlužné částky do splátek nebo dočasné snížení nájemného. Všechny dohody by měly být písemně potvrzené a podepsané oběma stranami.

Veškerou komunikaci zdokumentujte

Všechny e-maily, SMS zprávy, dopisy, záznamy telefonních hovorů a dohody pečlivě zdokumentujte. Pokud by došlo k právnímu sporu, tato dokumentace vám může velmi pomoci.

Co dělat, když nájemník neplatí a nekomunikuje?

Nájemník stále neplatí ani po vyjednávání a dohodách? Pomoc hledejte v zákoně. Máte hned několik možností, jak situaci s neplatícím nájemníkem řešit. Podle občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.) má pronajímatel právo ukončit nájemní smlouvu v případě, že nájemník hrubě poruší své povinnosti. A tím neplacení nájemného samozřejmě je.

Výpověď z nájmu bez výpovědní doby

Pokud nájemník nezaplatí nájemné a služby spojené s užíváním bytu za dobu delší než tři měsíce, má pronajímatel právo nájemní smlouvu vypovědět bez výpovědní doby. Výpovědi ale musí předcházet vaše výzva. Samotná výpověď z nájmu musí být písemná a obsahovat výpovědní důvod.

Výpověď z nájmu pošlete nejlépe doporučeně s dodejkou nebo ji předejte osobně, ať máte důkaz o doručení. Nájemník má možnost do dvou měsíců od doručení výpovědi podat námitky a domáhat se soudní ochrany, pokud se domnívá, že výpověď není oprávněná.

Výpověď z nájmu s výpovědní dobou

V případě, že chcete jednat hned a nechcete čekat celé tři měsíce, můžete nájem vypovědět po dvou nezaplacených měsících, ale s tříměsíční výpovědní dobou pro hrubé porušení povinnosti vyplývající z nájmu.

Co dělat, když se nájemník nechce vystěhovat?

Soudní řízení o vyklizení bytu a vymáhání dluhu

Pokud nájemník po doručení výpovědi z nájmu byt nevyklidí, může pronajímatel podat žalobu na vyklizení bytu. Soudní řízení může trvat několik měsíců až rok, v závislosti na složitosti případu a vytíženosti soudů. V případě úspěchu v soudním řízení soud vydá rozhodnutí o vyklizení, které je vykonatelné exekutorem.

Do doby, než bude byt vyklizen, máte stále právo na úhradu za užívání bytu ve výši ujednaného nájemného. Domáhat se jej můžete již v žalobě na vyklizení bytu. Po úspěšném soudním rozhodnutí je možné přistoupit k exekuci majetku nájemníka. Byt poté vyklidí buď soudní exekutor nebo exekuční soud. A protože se nájemník zdržuje v bytě neoprávněně, exekutor učiní opatření k vykázání nájemníka. 

Nájemník neplatí? Vyměnit zámek bohužel jen tak nemůžete.

Můžete také podat trestní oznámení

Další možností, jak motivovat nájemníka k vystěhování, je podání trestního oznámení pro spáchání trestného činu neoprávněného zásahu do práva k bytu. Trestní oznámení můžete podat u policejního orgánu nebo přímo na státním zastupitelství. Jejich povinností je věc prošetřit a podniknout další kroky.

Bude-li výsledkem vyšetřování závěr, že jde skutečně o trestný čin, zahájí se proti nájemci trestní stíhání. Tento postup ale může být méně výhodný, protože policejní orgán nemůže, na rozdíl od soudního exekutora nebo exekučního soudu, byt vyklidit. Může tedy jít o delší proces.

Prevence je klíč: Důvěřujte, ale prověřujte

Nepříznivá finanční situace může postihnout kohokoliv z nás. Jenže když se z nového nájemníka vyklube neplatič, není to příjemná zkušenost. Chcete-li mít jistotu, že si do bytu stěhujete spolehlivého člověka, který bude včas platit nájem a který v bytě nic nezničí, držte se následujících tipů.

1. Vybírejte na Bezrealitky z ověřených zájemců, kteří mají čistý štít hned v šesti registrech (vč. Centrální evidence exekucí, Insolvenčního rejstříku, Rejstříku hledaných osob ČR a další.)
2. Neváhejte zájemce o pronájem požádat o doložení pracovní smlouvy nebo výpisu z bankovního účtu, na který mu chodí mzda.
3. Požádejte zájemce o referenční osoby jako třeba spolubydlící, současný pronajímatel apod.
4. Zeptejte se zájemce zda má nebo zda je ochotný zajistit si pojištění odpovědnosti za škodu, které pokryje případné škody. Mimochodem na Bezrealitky si ho zájemce může zařídit online a vy tuto skutečnost uvidíte v jeho profilu.
5. Požadujte vratnou kauci, která pokryje případné náklady na nezaplacený nájem.
6. Sepište podrobnou nájemní smlouvu, která bude jasná, přesná a bude obsahovat veškeré důležité podmínky nájmu. Uveďte v ní konkrétní termíny a způsoby platby nájemného, včetně sankcí za pozdní platby. 
7. V rámci preventivních opatření s nájemníky pravidelně komunikujte. Pokud vědí, že jste dostupní a ochotní řešit jejich obavy, je pravděpodobnější, že budou respektovat své závazky.

Nejčastější otázky

Za jak dlouho nájemníkovi dát výpověď z nájmu kvůli neplacení?

Podle občanského zákoníku můžete nájemníkovi dát výpověď z nájmu, pokud dluží nájemné za dobu delší než tři měsíce. Výpověď může být bez výpovědní doby. S tříměsíční výpovědní dobou pak po dvou měsících, kdy nezaplatí.

Co když nájemník odmítne výpověď převzít?

V případě, že nájemník odmítne výpověď převzít, doporučuje se zaslat ji doporučeným dopisem s dodejkou. Doručení tímto způsobem je považováno za platné.

Může se nájemník proti výpovědi z nájmu odvolat?

Ano, nájemník má právo podat do dvou měsíců od doručení výpovědi námitky k soudu, pokud se domnívá, že výpověď není oprávněná.

Mohu okamžitě změnit zámky, pokud nájemník neplatí?

Ne, změna zámků bez soudního rozhodnutí je nezákonná a může vést k postihu pro pronajímatele. Vyklizení bytu musí proběhnout legální cestou.

Mohu požadovat úroky z prodlení za nezaplacené nájemné?

Ano, podle občanského zákoníku můžete požadovat úroky z prodlení za každou opožděnou platbu. Výše úroků by měla být uvedena v nájemní smlouvě.