Ceny domů a bytů jedou z kopce. Kdo otálí se zlevněním, prodělá.

Co je nového na poli realit? S podzimním listím padají i ceny nemovitostí. Dlouho očekávaný pokles je tedy konečně tu. Ne tak ale v případě nájmů. Pojďme se podívat, co ukazují aktuální čísla naší skupiny EHS – Bezrealitky a Maxima Reality.

Nikola Sychrová31. 10. 2022 | Doba čtení: 12 minut

Obsah

Majitelé by měli zvážit zlevnění

Roky růstu jsou definitivně u konce, přichází měsíce, kdy se majitelé nemovitostí musí naučit dělat zásadní ústupky. Kdo chce v příštích měsících prodávat, ten musí přijmout novou realitu co nejrychleji. Zvýšení hypoteční sazeb na jaře zahýbalo se zájmem o koupi. Řada lidí přišla o tu nejsnazší možnost, jak si pořídit vlastní bydlení. Zájem o nemovitosti tedy opadl a ubylo kupní síly. A s ní logicky padají i ceny nemovitostí. Ubývá totiž zájemců, kteří by byli schopni si je za danou cenu pořídit.

„Pokud nyní trh něco jednoduše definuje, pak je to příchod velkého vystřízlivění,“ všímá si Hendrik Meyer, generální ředitel největší české skupiny sdružující realitní služby European Housing Services. „A Česko si novou realitu zatím evidentně nechce připustit. O to bolestivější budou pro majitele následující měsíce. Kdo byl na jaře připraven kupovat, ten by měl znovu vyhodnotit své možnosti. Pro řadu domácností se totiž už pravděpodobně v příštích měsících otevře šance, jak se s trochou štěstí dostat do vlastního.“

Řada majitelů ale situaci ignoruje a nabízené nemovitosti pak zůstávají v nabídce déle než tři a půl měsíce a stávají se z nich tzv. ležáci. Meyer upozorňuje na to, že v nabídce dnes tyto nemovitosti (nezřídka nadsazené o 15–30 % oproti aktuální situaci na trhu) převažují a jejich vysoká nabídková cena tak může utvrzovat ostatní majitele, že není důvod zlevnit. Vzniká tak dojem falešné poptávkové hladiny. Oproti tomu majitelé, kteří dokáží snížit své ceny, prodají i dnes poměrně rychle – a jejich inzerce je tak v kontextu ostatních nabídek takřka neviditelná.

U dobře naceněných nemovitostí se nebavíme o pár týdnech k nalezení zájemce, jako třeba na jaře. Ale rozhodně můžeme potvrdit, že poptávka po nemovitostech není tak slabá, jak by se mohlo zdát. Pro řadu lidí je i dnes atraktivní vzít si při dobré nabídce hypotéku s krátkodobou fixací a vsadit na to, že za pár let se situace uklidní, úrokové sazby klesnou a ceny nemovitostí opět půjdou nahoru.Hendrik Meyer, šéf realitní skupiny EHS

Ceny bytů nejvýrazněji klesají v regionech

Jak ukazují data za září v porovnání s předchozími obdobími, s každým týdnem se tempo poklesu zvyšovalo. V některých krajích se ceny domů a bytů propadly dokonce o celých 12 měsíců zpět a smazaly tak nárůst z posledního roku.

A kde padaly ceny nejvýrazněji? Především v regionech – o víc než 10 % klesly ceny bytů v Moravskoslezském, v Královéhradeckém a Jihočeském kraji. Byt v Ostravě si zájemce v září pořídil průměrně za 40,3 tisíce korun na metr čtvereční.

O něco méně pak klesaly byty v Praze a Brně, i přesto se dostali na ceny loňského roku. Pražský byt se v září nabízel za takřka stejnou cenu jako před rokem – 112,7 tisíce korun na metr čtvereční. Brněnské a obecně jihomoravské byty klesly v září oproti jaru o celých 8 % a vrací se s hodnotou 88 tisíc na metr čtvereční.

Ceny domů srazí příchod zimy

Ještě rychleji než byty klesají průměrné ceny rodinných domů. Například v Jihomoravském kraji se oproti jaru snížila cena za metr čtvereční o celých 17 % na 41,4 tisíce korun. V Moravskoslezském kraji byl propad cen nabízených objektů ještě výraznější – o celých 40 % na 34,5 tisíce korun za metr čtvereční. Středočeský kraj pak hlásí 14% propad na 54,6 tisíce korun za metr čtvereční.

Další pokles pak můžeme čekat v zimních měsících, který dopadne především na majitele energeticky náročných budov nebo domů před rekonstrukcí – což platí i o řadě objektů z devadesátých let. Spadají sem i chalupy na rekreaci, které řada lidí prodává z důvodu vysokých finančních nákladů na údržbu. Naopak vlastníci rekonstruovaných domů s nízkou spotřebou si budou moci mezi zájemci i nadále spíše vybírat.

Jakkoli vypadají propady impozantně, je třeba si uvědomit, že trh stále ještě reaguje na rekordní druhé čtvrtletí tohoto roku. V něm si řada domácností sjednala na poslední chvíli hypoteční úvěry a nakupovala za ceny, které byly prokazatelně nadsazené. Nyní je trh v přesně opačné situaci – úvěry jsou rekordně drahé, zájem o ně se propadá. Stejně tak vzrostly náklady na provoz domu nebo investice do rekonstrukcí.Vladimír Zuzák, ředitel Maxima Reality

Čekejte další propad, ne však v centrech velkých měst a u nových nemovitostí

Situace nahrávající spíše zájemcům než majitelům, pravděpodobně v následujícím půlroce potrvá. Podle prognózy členů skupiny EHS budou poklesy napříč republikou radikální – v některých oblastech se ceny mohou oproti dnešku postupně snížit i o více než pětinu.

Nejvíce zasažené budou chudší kraje – například v Ústeckém kraji je odhadován pád cen v rozmezí 10–30 % podle konkrétní lokality a typu nemovitosti. V Moravskoslezském a Libereckém kraji se majitelé musí připravit na snížení ceny o 10–25 %. Karlovarský kraj může očekávat pokles o 15–25 %.

Opět však platí, že není možné očekávat poklesy u všech typů nemovitostí. Dokonce i v aktuální době budou některé – jako například byty v centrálních částech města, novostavbách nebo rekonstruovaných domech, které jsou unikátní lokalitou nebo architektonickým pojetím – růst. Více však napoví nástup zimy, geopolitická situace a kondice české ekonomiky.

Nájmy rostou. Využijte příležitost pronajmout

Opačná situace je na trhu nájemního bydlení. To se dostává na historická maxima a jak ukazuje aktuální vývoj, ani návrat ukrajinských domácností zpět na Ukrajinu nebo ochladnutí studentské poptávky nemá na ceny zásadnější vliv. Zvyšuje je totiž poptávka běžných domácností, která je v současnosti zhruba 5–7násobná oproti předchozím rokům. Bydlení totiž hledají nejen domácnosti, které nezískaly hypotéku, ale také ti, kteří se stěhují z ekonomických důvodů do „úspornějšího“.

V Praze se na konci září ceny dostaly nad 322 korun za metr čtvereční, ve Středočeském kraji stouply na 238 korun za metr čtvereční, v Brně se zvýšily ceny na 276 korun za metr čtvereční. Oproti předchozímu kvartálu se tak v těchto případech jednalo o 5–7% růst.

Meziročně pak nájmy stouply o celých 14%, přičemž nejvíce se na růstu podílela Praha a Ostrava (obě o 18 %). Dvouciferným tempem pak rostla naprostá většina krajů. Aktuálně je na jeden byt v Česku zhruba 35 zájemců. Nejtěžší situaci mají zájemci v krajských městech a regionech, kde je nízká nabídka nájemního bydlení a převažuje především rodinná zástavba.

S ohledem na skladbu českého nájemního trhu – tedy většinové zastoupení soukromých majitelů – se bavíme o kaskádovém zdražování. Jinými slovy, každá nová uzavřená smlouva bude za výrazně vyšší cenu než ta předchozí. Vzhledem k tomu, že nájemní cyklus v Česku se počítá na několik let, pocítíme dopady aktuálního zdražování ve výrazném růstu nájmů klidně až do poloviny dekády.Jan Škrabánek, ředitel Bezrealitky

Velká poptávka po nájemním bydlení je ale zároveň perfektní příležitostí pro majitele. Podle Škrabánka je aktuální potenciál v řádech desítek tisíc příležitostí – ať už v podobě pater dvougeneračních domů, pokojů ve velkých bytech nebo třeba celoročně obyvatelných rekreačních objektů. Pronájem nebo spolubydlení navíc řadě majitelů může pomoci pokrýt stále zvyšující se náklady na vlastní bydlení. Je tedy možné, že váhající majitele přesvědčí následující zimní měsíce.

Tip!
Získejte u nás ihned, zdarma a nezávazně odhad ceny nemovitosti.