Kdo hradí opravy v nájmu a co je běžná údržba?

Definice: Běžné opotřebení a drobné opravy

Když přijde na rozdělení odpovědnosti za opravy, základem je rozlišit mezi běžným opotřebením a drobnými opravami. Tyto pojmy nejsou jen slovíčkařením, ale základními kameny, které rozhodují o tom, kdo opravu zaplatí.

Běžné opotřebení bytu

Každý byt nese stopy života svých nájemníků – podlaha se postupně prošlape, barva na zdech ztrácí lesk, a dokonce i kuchyňské spotřebiče mohou časem ztratit svou původní účinnost. Právě takové změny nazýváme běžným opotřebením. Běžné opotřebení je přirozený důsledek užívání bytu a zahrnuje ty změny a vady, které vznikají postupně, aniž by byly způsobeny nedbalostí či nesprávným zacházením.

Příklady běžného opotřebení:

• vyšisovanou barvu na stěnách
• drobné oděrky na podlaze
• opotřebení klik, zámků nebo kování oken
• menší trhliny v omítce

Drobné opravy v bytě

Na rozdíl od běžného opotřebení jsou drobné opravy konkrétní zásahy, které je třeba provádět pravidelně a zpravidla jsou jednoduché i finančně méně náročné. Podle nařízení vlády jsou drobné opravy odpovědností nájemce, který je má hradit. Tento princip však mnoha nájemcům nemusí být zcela jasný, a právě proto mohou tyto výdaje snadno vyvolat spory.

Drobné opravy, které hradí nájemce:

• výměna žárovek nebo zářivek
• utěsnění vodovodních baterií
• opravy nebo výměna klik u dveří a oken
• menší údržba kuchyňských spotřebičů, jako je odmrazování lednice

Nařízení vlády: drobné opravy podle zákona

Podle platného nařízení vlády č. 308/2015 Sb. se drobné opravy vztahují na různé prvky bytu, od drobných oprav elektrických rozvodů až po výměnu jednoduchých částí spotřebičů. Toto nařízení konkrétně vymezuje, co se považuje za drobnou opravu, a rozděluje povinnosti nájemníka a majitele. Pro nájemce je užitečné, pokud si ve smlouvě nastaví i roční limit na drobné opravy, aby měl jistotu, že jeho výdaje nebudou nekontrolovaně narůstat.

Rozdělení odpovědnosti mezi nájemníka a majitele

Aby pronájem fungoval hladce, je klíčové jasně rozlišit, které opravy a údržbu má na starost nájemník a které má hradit majitel. Tento princip nejen předchází zbytečným nedorozuměním, ale zároveň chrání práva i finance obou stran. Jaké konkrétní opravy tedy financuje majitel a co je běžná údržba, kterou má zaplatit nájemce?

Jak je odpovědnost definována?

Podle nového občanského zákoníku (NOZ) a doplňujícího nařízení vlády platí následující pravidla:

• Nájemník se stará o drobné opravy a běžnou údržbu v bytě, tedy všechny úkony, které souvisejí s každodenním používáním bytu.
• Majitel bytu má povinnost udržovat nemovitost v dobrém stavu a financovat takové opravy, které přesahují běžnou údržbu a vyžadují náročnější zásahy.

Běžná údržba nájemníkem zahrnuje mimo jiné výměnu žárovek, ale i vymalování stěn.

Co zahrnuje běžná údržba bytu pro nájemníka?

Běžná údržba je udržování bytu v provozuschopném stavu – patří sem drobné zásahy, které se pojí s jeho běžným používáním. Nařízení vlády č. 308/2015 Sb. stanoví, že tyto drobné opravy jsou v gesci nájemníka, pokud nejsou v nájemní smlouvě upraveny jinak.

Běžná údržba zahrnuje:

• pravidelné čištění a údržbu zařízení (např. čištění sifonů, mytí oken),
• drobné opravy spotřebičů, pokud nejsou součástí větších oprav,
• výměnu pojistek, žárovek, zářivek,
• drobné opravy podlahových krytin a vymalování stěn.

Kdy hradí opravy majitel bytu?

Majitel je odpovědný za všechny opravy, které přesahují běžnou údržbu nebo drobné opravy. Zpravidla jde o nákladnější opravy, jejichž opomenutí by výrazně ohrozilo kvalitu bydlení nebo bezpečnost nájemníka. Patří sem také opravy, které mají dlouhodobý charakter, tedy takové, jejichž frekvence je výrazně menší než u drobných oprav.

Opravy hrazené majitelem:

• rekonstrukce nebo zásadní opravy elektroinstalace,
• výměna topení, kotlů nebo velkých spotřebičů, pokud patří k vybavení bytu,
• generální opravy nebo výměna oken, dveří a podlah,
• opravy rozvodů vody, plynu nebo elektřiny, pokud by došlo k jejich poškození mimo běžné opotřebení.

Proč je důležité toto rozdělení specifikovat ve smlouvě?

Jednou z častých chyb je, že nájemní smlouva neobsahuje přesné rozdělení odpovědnosti. Pokud ve smlouvě není uvedeno, jaké opravy jsou hrazené nájemcem a jaké majitelem, mohou se obě strany ocitnout v nepříjemné situaci, kdy si nejsou jisté, co je povinností koho.

Majitel hradí v pronajatém bytě opravy elektroinstalace, výměnu oken nebo třeba rekonstrukci.

Praktický tip: Při podpisu nájemní smlouvy doporučujeme přesně specifikovat, co spadá do běžné údržby a drobných oprav hrazených nájemníkem, včetně nastavení ročního limitu na drobné opravy. Tento krok může do budoucna výrazně snížit riziko konfliktů a zjednodušit řešení případných problémů.

Limity a příklady oprav: Co hradí majitel a co nájemník?

Při nájmu bytu bývá jasně stanovený roční limit, který má omezit finanční zátěž nájemce za drobné opravy. Tento limit je stanovený tak, aby nájemník nebyl nadměrně zatížený povinností uhradit více, než je nutné pro běžné užívání bytu. Na druhé straně majitel tím získává jistotu, že větší opravy a zásahy zůstávají v jeho režii.

Jaký je obvyklý roční limit na drobné opravy v nájmu?

Obecně se limit na drobné opravy pohybuje v rozmezí 70 až 100 Kč na metr čtvereční podlahové plochy ročně. Tento limit ale není ze zákona pevně stanovený, a proto se může v praxi lišit. Ve smlouvě lze roční limit upravit individuálně, což může přinést větší flexibilitu i bezpečnost pro obě strany.

Příklad: Pokud má byt plochu 60 m², pak by roční limit při 80 Kč/m² činil 4 800 Kč. Pokud náklady na drobné opravy překročí tuto částku, zbývající část nákladů by měl uhradit majitel.

Konkrétní příklady oprav – co spadá pod nájemníka a co pod majitele?

Abychom měli jasno v rozdělení povinností, zde je seznam typických oprav, se kterými se majitelé i nájemníci v praxi často setkávají:

Náklady hrazené nájemcem:

• Drobné opravy: výměna žárovek, zářivek, pojistek nebo těsnění u oken a dveří,
• Údržba podlah a stěn: včetně malování nebo drobných oprav podlahových krytin,
• Údržba spotřebičů: např. odmrazování lednice, výměna filtrů v digestoři, pokud spotřebiče nejsou ve fázi vyžadující generální opravu
• Čištění a drobné údržby: údržba sifonů, čištění odpadu, pravidelné mytí oken.

Náklady hrazené majitelem:

• Výměna zásadních komponentů: kotel, bojler nebo jiné velké spotřebiče, pokud jsou součástí vybavení bytu,
• Opravy základních rozvodů: voda, elektřina nebo plyn, pokud by došlo k poškození mimo běžné opotřebení,
• Generální opravy a rekonstrukce: výměna oken, dveří, podlah či rozsáhlé opravy stěn,
• Neodkladné opravy: opravy, které jsou nezbytné k zajištění bezpečného užívání bytu, například opravy elektroinstalace či topení.

Fond oprav v bytových domech: Kdo ho hradí a proč je důležitý?

Jedním z častých zdrojů nedorozumění mezi majitelem a nájemníkem je tzv. fond oprav. Fond oprav je klíčový nástroj, který pomáhá udržovat společné prostory a konstrukci celého bytového domu v dobrém technickém stavu, což je nezbytné pro bezpečné a pohodlné bydlení všech obyvatel. A právě proto, že se v posledních letech výše příspěvků do fondu oprav může pohybovat v tisících korun měsíčně, je důležité si vyjasnit, kdo by tyto náklady měl hradit.

Co je fond oprav a jaké jsou jeho účely?

Fond oprav je zvláštní finanční rezerva, kam všichni vlastníci bytů v domě přispívají na společné opravy a údržbu. Cílem fondu je pokrýt náklady na údržbu, rekonstrukce a nezbytné opravy, které se týkají společných částí domu, jako jsou například:

• rekonstrukce střechy,
• výměna výtahu,
• oprava fasády nebo zateplení domu,
• renovace schodišť nebo chodeb,
• opravy rozvodů (voda, elektřina, plyn) ve společných prostorách.

Bez těchto oprav by společné prostory postupně ztrácely na kvalitě a hodnotě, což by nejen snižovalo komfort, ale mohlo by to také ovlivnit bezpečnost obyvatel.

Fond oprav lze využít například na opravy rozvodů nebo výměnu výtahu.

Fond oprav – kdo ho hradí? Majitel nebo nájemník?

V souladu se zákonem č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, příspěvky do fondu oprav hradí majitel bytu. Nájemník tedy nemá právní povinnost do tohoto fondu přispívat, jelikož fond oprav je považován za investici do vlastnictví a zvýšení hodnoty nemovitosti, což logicky spadá pod odpovědnost majitele.

V praxi však občas majitelé tuto položku zahrnují do měsíčních poplatků, které nájemník platí jako součást „služeb spojených s bydlením“. To může být legální, pokud je tato dohoda jasně uvedena v nájemní smlouvě. Přesto však platí, že zákonnou povinnost platit fond oprav má pouze majitel, a v případě sporu by měl soud pravděpodobně na straně nájemníka, pokud by platbu fondu odmítl.

Jak ovlivňuje fond oprav cenu pronájmu?

Protože náklady na fond oprav mohou být vysoké, někteří majitelé je zahrnují do celkové výše nájemného nebo je zahrnou jako součást poplatků za užívání bytu. Pro nájemníky je dobré vědět, že přestože platba do fondu oprav technicky vzato není jejich povinností, může nepřímo ovlivnit celkové náklady na bydlení.

Speciální situace a výjimky

Kromě bytů jsou často pronajímány i nebytové prostory, jako jsou kanceláře, prodejny nebo skladové prostory. U těchto prostor však může být pravidlo rozdělení nákladů na údržbu a opravy poněkud odlišné, a to nejen z důvodu jejich specifického využívání, ale také kvůli odlišnému zatížení, které z užívání těchto prostor plyne.

Jaké jsou rozdíly v údržbě nebytových prostor?

U nebytových prostor může být odpovědnost za údržbu a drobné opravy nastavena na základě specifické dohody mezi pronajímatelem a nájemcem. Vzhledem k tomu, že některé nebytové prostory bývají intenzivně využívány (například obchodní prostory s vysokou návštěvností), je důležité ve smlouvě stanovit jasná pravidla pro údržbu a případné opravy. 

Tato pravidla se mohou výrazně lišit od těch, která platí u běžného bytu:

• Nájemník nebytového prostoru je obvykle odpovědný za drobné opravy a běžnou údržbu spojenou s provozem svého podnikání. Mezi tyto úkony často patří například údržba vybavení kanceláře, opravy interiérového osvětlení nebo čištění povrchů.
• Pronajímatel nebytového prostoru pak obvykle hradí nákladnější opravy, které souvisejí se stavem budovy nebo klíčových zařízení, například opravy elektroinstalace, rozvodů vody a kanalizace či výměnu oken.

Výjimky v odpovědnosti za opravy – kdy přechází na majitele?

U nebytových prostor platí, že pokud dojde k závažné závadě, která ohrožuje bezpečnost nebo provozuschopnost prostoru, je na majiteli, aby zajistil potřebné opravy. Příkladem mohou být situace, kdy:

• Porucha elektroinstalace znemožňuje běžný provoz nebo představuje bezpečnostní riziko,
• Rozvod vody nebo kanalizace vyžaduje zásadní opravu, která přesahuje běžnou údržbu,
• Střešní konstrukce nebo zdivo vykazují poškození, které by mohlo mít dopad na zdraví nájemníků nebo zaměstnanců.

V praxi se však nájemce a pronajímatel často dohodnou na individuálních podmínkách, a proto je vždy ideální tyto situace specifikovat ve smlouvě. Uvést je možné například přesnou odpovědnost za jednotlivé typy oprav, roční limity nebo specifické výjimky, které by pro konkrétní prostory platily.

Nejčastější otázky ohledně oprav v nájmu

Kdo hradí fond oprav – nájemník nebo majitel?

Fond oprav hradí ze zákona majitel bytu, protože se jedná o investici do společných částí nemovitosti, kterou vlastní. Nájemník tento příspěvek hradit nemusí, pokud se na tom s majitelem výslovně nedohodne.

Může majitel požadovat po nájemci úhradu za malování bytu?

Pokud jde o malování po běžném opotřebení stěn, tento náklad by měl hradit majitel. Malování se stává nákladem nájemníka pouze v případě, že se jedná o běžnou údržbu nebo když byly stěny výrazněji poškozeny nad rámec běžného opotřebení.

Jaký je roční limit pro drobné opravy v bytě?

Obvykle se limit pohybuje v rozmezí 70 až 100 Kč na metr čtvereční ročně. Tento limit se může lišit podle smluvního ujednání mezi majitelem a nájemníkem a závisí na ploše bytu.

Kdo platí opravy kotle nebo bojleru v bytě?

Opravy kotle nebo bojleru jsou zpravidla nákladnější a vyžadují odborný zásah, proto by měly být hrazeny majitelem bytu. Nájemník je odpovědný pouze za drobnou údržbu, jako je například odvápnění nebo běžné čištění.