10 faktorů, které ovlivňují cenu nemovitosti

1. Ekonomická situace

Trh s nemovitostmi je tak trochu živý organismus a velmi rychle reaguje na aktuální ekonomickou situaci i výhledy. Zvýšily se úrokové sazby? Pravděpodobně klesne poptávka a ceny mohou mírně klesnout – stejně tak jako v případě horší ekonomiky. Koneckonců jsme to mohli vidět v roce 2008, či spíše o rok později, kdy na český realitní trh dopadla světová ekonomická krize a ceny nemovitostí se propadly i v dvouciferných číslech. Jedná se o extrém, dobře ale ilustruje, jak je trh citlivý.

2. Nabídka a poptávka

Ceny nemovitostí jednoduše určuje základní vztah mezi nabídkou a poptávkou. Rovnice je jasná – více zájemců, vyšší cena. Při přebytku pak naopak ceny klesají a nemovitosti se tak dostávají do hledáčků investorů. Konkrétní typy domů, a především bytů v zajímavých lokalitách, které se hodí k pronájmu, mizí z nabídky extrémně rychle – nemovitost je totiž dlouhodobě stále jednou z nejoblíbenějších investic.

3. Stavební náklady

Změny DPH, nedostatek materiálů, jejich rostoucí ceny nebo dokonce úplné výpadky – to vše už trh zažil a vždy na to rychle reagoval. Stačí větší poptávka na světových trzích a výrobci raději exportují – třeba jako v roce 2021, kdy skokově zdražilo dřevo. Když k tomu přidáme vyšší ceny energií, které máme v paměti všichni, rostoucí cenu práce i nedostatek kvalifikované síly, je jasné, že nové byty už za hubičku nebudou. Výstavba se totiž vším zmíněným prodraží.

4. Regulace a legislativa

O (ne)povedené digitalizaci stavebního řízení už bylo napsáno mnohé. Právě veškeré administrativní procesy spojené se stavebním řízením i jeho samotná neúměrná délka ovlivňují rychlost výstavby. Do ceny nových bytů a domů se pak veškeré překážky a „brzdy“ promítají. A nejde jen o stavební řízení – s cenou zamávají i územní plány a legislativní omezení, která omezují nabídku nemovitostí. Každý měsíc průtahů tak naskakuje na pomyslném účtu vašeho budoucího bydlení.

5. Lokalita a dostupnost služeb

Dobrá lokalita, dobré bydlení. Asi nikoho nepřekvapí, že nemovitosti na vyhledávané adrese jsou zkrátka vždy dražší. Do ceny se výrazně promítá především občanská vybavenost (taková školka a škola pár minut od domu je prostě výhra) a dopravní dostupnost. Pokud ve vaší vysněné lokalitě narážíte na příliš vysoké ceny, zkuste svůj hledáček posunout o pár ulic nebo o městskou část dál. Z pohledu dojíždění už třeba nebude rozdíl tak veliký a vy můžete na koupi výrazně ušetřit.

6. Balkony, terasy, zahrádky

Podobné byty ve stejném domě, ale rozdílná cena? Nejde o nic neobvyklého. U bytů hraje velkou roli jejich orientace a celkové umístění. Byt v přízemí bude levnější, protože zohledňuje nedostatek denního světla i vyšší riziko vloupání. Cenu jednotky ve vyšších patrech zase ovlivňuje to, zda je v domě výtah – vyjít denně pět pater pěšky totiž není pro každého. Obecně pak mají vyšší hodnotu byty orientované na jih či západ. Samostatnou kapitolu by mohly tvořit terasy, lodžie a zahrádky, které jsou vždy plusem – jak pro obyvatele, tak pro stanovení ceny.

7. Dálnice v rozumném dosahu

Dálnice se v Česku nerodí jak houby po dešti, i tak ale každoročně přibývají nové úseky. A právě blízkost napojení na dálnici (nebo v případě Prahy budoucí trasu metra) může ceny nemovitostí vytáhnout nahoru už několik let před tím, než se poprvé kopne do země. S rostoucími cenami bydlení ve městech totiž stále více lidí raději dojíždí a lukrativní bydlení poblíž dálnice láká. Ale pozor – přílišná blízkost naopak stáhne cenu nemovitosti dolů, a to i v místech, kde se nová silnice teprve projektuje.

8. Stav nemovitosti

Vhodné k rekonstrukci. Slovní spojení, které většinou naznačuje, že nemovitost na tom nebude nejlépe. Potřeba výrazné finanční injekce a „polštáře“ na straně kupujícího znamená i nižší prodejní cenu. Celkový stav budovy, zateplení, rozvody, střecha a energetická náročnost umí srazit cenu výrazně dolů a na novém majiteli pak je, aby si před koupí náklady na rekonstrukci dobře spočítal. A faktor celkového stavu hraje roli i při koupi bytu – pokud vyžaduje bytový dům hlubší zásahy, bude cena jednotky nižší, ovšem příspěvky do fondu oprav to možná vynahradí.

9. Studna a existující přípojky

Studna u rodinného domu nemusí zavánět nepovedeným hororem, ale je naopak velkým plusem. Mít po ruce zdroj pitné nebo užitkové vody je k nezaplacení a studna na pozemku se tak většinou lehce projeví i na ceně nemovitosti. U novostaveb a pozemků pak hraje při nacenění roli napojení na sítě, a především pak ČOV nebo kanalizaci.

10. Energetický štítek

PENB neboli Průkaz energetické náročnosti budov je od roku 2022 nezbytnou součástí prodeje každé nemovitosti. Hospodárnost objektu určuje sedm tříd A-G, které reflektují vytápění, prostup světla, chlazení, větrání, vlhkost a další parametry. Platí zde jednoduchá úměra – čím je budova hospodárnější a energeticky méně náročná, tím lepší skóre. A to se pak promítá i do ceny nemovitosti – mimořádně nehospodárný dům v třídě G, kde kvůli chybějícímu zateplení a staré střeše uniká teplo a má řadu dalších neduhů, tak seženete levněji, ovšem připravte se na vyšší následné investice.